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Studien: Deutsche Hotels weiterhin gut gehandelt – Nachfrage nach Neubauten steigt

Deutsche Hotels sind gut ausgelastet und für Investoren interessant, doch es fehlt am Angebot
Bild: Haufe Online Redaktion

Die Geschäfte am deutschen Hotelmarkt laufen gut: Von Deals im Wert von 2,96 Milliarden Euro zum Ende des dritten Quartals geht BNP Paribas Real Estate aus. JLL kommt auf 2,75 Milliarden Euro, CBRE auf 2,8 Milliarden Euro. Begehrt sind Vier-Sterne-Hotels, wie Colliers ergänzt, in Dresden und Leipzig geht der Trend dabei laut Christie & Co zu größeren Häusern. Zu einem Schluss kommen alle: Es fehlt am Angebot, weshalb Investoren zunehmend Projekte nachfragen.

„Der bisherige Top-Umsatz aus dem Vorjahr wurde damit um rund drei Prozent übertroffen“, sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) GmbH. CBRE zufolge verzeichnet der Hoteltransaktionsmarkt mit einem Volumen von 2,8 Milliarden Euro im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2015 einen Rückgang von 1,5 Prozent. „In den ersten drei Quartalen 2016 wechselten rund 90 Hotelobjekte ihre Eigentümer - im Vorjahreszeitraum waren es noch 164 Immobilien", sagt Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage bei CBRE.

Auf Einzeldeals entfallen laut BNPPRE in den ersten drei Quartalen rund 1,83 Milliarden Euro, Portfolios steuern 1,13 Milliarden Euro bei. JLL zufolge sind von Januar bis Ende September 44 Einzeldeals mit einem Gesamtvolumen von rund 1,3 Milliarden Euro notiert – im ersten Quartal waren es laut JLL alleine 23 Transaktionen – sowie zehn Portfoliotransaktion und vier Hotels im Rahmen von gemischt genutzten Portfoliotransaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 1,45 Milliarden Euro notiert. Im zweiten Quartal waren es laut CBRE und JLL die Portfoliodeals, die das Investmentvolumen auf Rekordniveau steigerten.

Hotels händeringend gesucht

„Das 2016 bis dato erzielte Ergebnis hätte zweifelsohne noch höher ausfallen können. Vor allem institutionelle Anleger mit einem Anteil von 70 Prozent am Transaktionsvolumen, aber

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so Sheima Salloum, Head of Capital Markets der JLL Hotels & Hospitality Group, Germany.

Dass entsprechendes Angebot im Bestand nicht überall vorhanden sei, werde durch das schon seit geraumer Zeit konstant hohe Interesse an Hotelprojekten deutlich, so Salloum. In den ersten drei Quartalen 2016 waren es demnach 14 solcher Transaktionen mit einem Volumen von knapp 500 Millionen Euro. Laut BNPPRE entfällt in diesem Zeitraum alleine in Frankfurt am Main mehr als die Hälfte der Verkäufe auf Neubauten oder Projekte. In Hamburg hat im Juli Union Investment das 4-Sterne-Hotel "Holiday Inn City Nord" während der laufenden Projektentwicklung gekauft.

Auch laut CBRE wechseln derzeit vermehrt Hotelprojekte den Eigentümer. Der Anteil der Transaktionen im Bereich der Projektentwicklungen sei im Vergleich zum Vorjahr auf rund ein Drittel des Transaktionsvolumens angestiegen.

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sagt Bruckmeier. Als besonders attraktiv gelte dabei bei Investoren die 4-Sterne-Kategorie - in den ersten drei Quartalen 2016 entfielen rund 46 Prozent des Transaktionsvolumens auf diese Klassifizierung.

Große Unterschiede in den Top-7

Nimmt man die sieben großen Investmentstandorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig und München) summiert sich laut BNPPRE das Investmentvolumen auf 1,92 Milliarden Euro und liegt damit rund 16 Prozent über dem Vorjahreswert.

Unterhalb der Städte sind dieser Studie zufolge jedoch unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten: Berlin (622 Millionen Euro, plus 42 Prozent), Frankfurt (371 Millionen Euro, plus 158 Prozent), Düsseldorf (229 Millionen Euro, plus 248 Prozent), Leipzig (165 Millionen Euro, plus 69 Prozent) und Köln (67 Millionen Euro, plus 155 Prozent) verbuchen deutliche Zuwächse.

München (179 Millionen Euro; minus 61 Prozent) und Hamburg (289 Millionen Euro; minus 33 Prozent) konnten die Rekordvolumina aus dem Vorjahreszeitraum nicht wiederholen. Dennoch liegen die Ergebnisse in beiden Städten laut BNPPRE weit über dem langjährigen Durchschnitt.

Auslastung liegt aktuell bei rund 70 Prozent: Hamburg ganz vorne

Die Durchschnittsauslastung der deutschen Hotels lag einer Colliers-Studie zufolge in den ersten acht Monaten 2016 bei 70,2 Prozent – das entspricht einem Zuwachs von 1,6 Prozent gegenüber den ersten acht Monaten 2015.

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während Köln (68), Hannover (61,9) und Dresden (60,4) die geringste durchschnittliche Auslastung aufwiesen. Für Berlin war das ein neuer Rekord bei der Auslastung, wie eine PwC-Studie zeigt. Viersterne-Hotels legten dabei um 0,7 Prozent zu, bei Drei- und Fünfsternehotels wurde ein Rückgang um 1,2 Prozent beziehungsweise 1,6 Prozent registriert.

Im Rahmen der Colliers-Studie wurden auch Gästebewertungen in den wichtigsten deutschen Großstädten Berlin, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart ausgewertet. Die Durchschnittswerte waren ähnlich, wobei sieben Städte die Wertung von 4,1 von 5 Punkten erhielten. Nur Berlin, Dresden und Nürnberg verzeichnen die Durchschnittsbewertung von 4,2. Kölner Hotels wurden mit durchschnittlich 4 Punkten am schlechtesten bewertet.

Laut einer Studie von Wüest & Partner sind Berlin, Stuttgart, Hamburg und München wegen wachsender Übernachtungszahlen und hoher Auslastung für Investoren die derzeit attraktivsten Märkte für Hotelprojekte.

Trend zu größeren Hotels in Dresden und Leipzig befeuert Neubau

Die Sachsenmetropolen

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wie Christie & Co analysiert. Grund sei der wirtschaftliche Aufschwung sowie eine verstärkte touristische Nachfrage und die Ausrichtung einer Vielzahl von Messen und Kongressen. Dabei zeige sich Dresden gesamtwirtschaftlich nach wie vor stärker, sagt Kay Constanze Strobl, Head of Advisory & Valuation Services Germany bei Christie & Co, doch Leipzig befinde sich derzeit im Aufwind. Mit 20.048 Betten in 108 Betrieben habe Dresden aber beim Hotelangebot die Nase noch vorn gegenüber 12.766 Betten in 68 Betrieben in Leipzig.

Laut Christie & Co ist auffallend, dass seit fünf Jahren die Anzahl der Hotels in Dresden rückläufig war, während die Anzahl der Betten gestiegen ist. Auch in Leipzig habe die Anzahl der Betten wesentlich stärker zugenommen als die der Betriebe.

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sagt Patrik Hug, Consultant Advisory & Valuation bei Christie & Co. Hier sei Leipzig gegenüber Dresden im Vorteil: 2016 seien bereits einige neue Hotels auf den Markt gekommen, elf weitere befänden sich im Bau oder in der Planungsphase, die das Angebot um insgesamt 1.983 Zimmer erweitern sollen. In Dresden sind es Christie & Co zufolge nur sechs Hotels mit 969 Zimmern.

In beiden Städten machen 3- und 4-Sterne-Hotels den Löwenanteil aus. Während Christie & Co zufolge in Dresden mehr Hotels im oberen Segment zu finden sind als in Leipzig, ist die Anzahl an Betrieben im Economy-Segment in beiden Städten mit jeweils nur drei Betrieben identisch. „Hier besteht definitiv noch Potenzial“, sagt Strobl.

Die Performance in Dresden fällt 2016 eher negativ aus.

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sagt Hug. An Montagen registrieren ihm zufolge Dresdner Hoteliers mittlerweile 50 Prozent weniger Buchungen. Leipzigs Zukunftsaussichten seien dahingegen rosiger. Hinkten die Performancekennzahlen denen der Landeshauptstadt 2011 noch hinterher, habe Leipzig Dresden in diesem Punkt bereits 2015 übertroffen. Basierend auf Zahlen für August 2016 sei in Leipzig künftig von einer hervorragenden Hotelmarktperformance auszugehen, sagt Strobl abschließend.

Immobiliengesellschaften dominieren das Geschehen

Auf Käuferseite sind Immobilien AGs und REITs immer noch die führende Nachfragegruppe. Sie sorgen laut BNPPRE für mehr als ein Drittel des Investitionsvolumens. CBRE spricht von rund einer Milliarde Euro, die diese Käufergruppe für sich verbucht. Spezialfonds sichern sich gemäß BNPPRE mit knapp 20 Prozent den zweiten Platz und haben primär einzelne Hotels gekauft. Dabei handele es sich vorwiegend um Neubauobjekte. Eigennutzer wie Accor oder Motel One komplettieren laut BNPPRE die Top-3-Käufer.

Internationale (52 Prozent) und inländische Käufer halten sich BNPPRE zufolge in etwa die Waage. Laut JLL dominieren mit 37 Transaktionen deutsche Investoren den Markt, beim Volumen toppen die ausländischen Anleger die 50 Prozent Marke. Im September hat Hochtief den in Planung befindlichen Hotelneubau "Height 4" an einen britischen Hotelkonzern verkauft. Laut CBRE sind im bisherigen Jahresverlauf rund 63 Prozent der Transaktionen auf das Konto von deutschen Anlegern gegangen.

Schlagworte zum Thema:  Hotelimmobilie, Hotel, Studie, Markt

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