Logisitikimmobilien: Trotz Anlagedruck bietet diese Assetklasse noch vergleichsweise gute Renditechancen Bild: Haufe Online Redaktion

4,72 Milliarden Euro wurden laut JLL 2016 in deutsche Logistik- und Industrieimmobilien investiert, 620 Millionen Euro mehr als 2015. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) kommt auf 4,44 Milliarden Euro, womit der Vorjahresrekord um knapp fünf Prozent verfehlt wäre. Die Spitzenrenditen werden beiden Häusern zufolge wegen der steigenden Produktverknappung im Core- und Core Plus-Segment auch 2017 unter Druck bleiben.

„In der Investmentstatistik dieser Assetklasse gibt es seit 2010 gegenüber dem jeweiligen Vorjahr nur ansteigende Transaktionsvolumina“, so Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Ein Grund für die hohe Nachfrage ist diversen Experten zufolge etwa der wachsende Onlinehandel oder das Outsourcing von Verarbeitungsprozessen in der Industrie.

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Betrachtet nach einzelnen Quartalen 2016 kommt JLL zu folgendem Ergebnis: 830 Millionen Euro wurden in den ersten drei Monaten angelegt, 1,02 Milliarden Euro waren es im zweiten und 1,2 Milliarden Euro dritten Quartal, 1,64 Milliarden Euro schließlich von Oktober bis Ende Dezember, was damit ein neues Rekordquartal ist. Den bisherigen Höchstwert hatte JLL zufolge das letzte Viertel 2015 mit 1,4 Milliarden Euro gezeigt.

Rund zwei Milliarden Euro wurden nach Angaben von JLL durch Portfoliotransaktionen generiert. Eine neue Bestmarke wurde laut Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH, bei den Einzeldeals mit 2,61 Milliarden Euro aufgestellt, während Paketverkäufe wegen des mangelnden Angebots an Portfolios einen Rückgang um rund 16 Prozent verzeichneten.

Vor allem große Abschlüsse über 100 Millionen Euro haben BNPPRE zufolge an Bedeutung eingebüßt: Zwar reiche ein Umsatzanteil von knapp 30 Prozent immer noch für Platz eins, trotzdem liege das Ergebnis zehn Basispunkte niedriger als 2015. Deutlich zugelegt (um jeweils zwölf Basispunkte) hätten aber die mittleren Größenklassen zwischen zehn und 50 Millionen Euro mit einem Anteil von jeweils 21 Prozent.

Investoren werden wieder risikofreudiger

Der Anteil ausländischer Investoren insgesamt erreichte laut JLL 37 Prozent, ein Rückgang von 59 Prozent im Fünfjahresschnitt. Angenommen wurden vor allem Immobilien im Core-plus-Bereich, diese Investments summierten sich 2016 JLL zufolge auf insgesamt zwei Milliarden Euro, entsprechend einem Anteil von 42 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen.

Investoren waren laut JLL also bereit, mehr Risiko einzugehen als noch in den Jahren zuvor.

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Spitzenrenditen sinken weiter

Die hohe Nachfrage lässt JLL zufolge die Spitzenrenditen weiter sinken: um 26 Basispunkten zum Jahresende 2016. Der Wert lag zu diesem Zeitpunkt nach Angaben von JLL bei jeweils fünf Prozent in Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart und 5,1 Prozent in Berlin.

BNPPRE sieht diese Entwicklung etwas verlangsamt, nachdem 2015 bei Logistikimmobilien ein regelrechter Renditerutsch zu beobachten gewesen sei. 2016 sanken laut BNPPRE im Schnitt der großen Standorte die Spitzenrenditen im Jahresvergleich um rund 15 Basispunkte und haben sich damit der Fünf-Prozent-Marke spürbar angenähert. Am teuersten ist auch diesen Erhebungen zufolge weiter München mit 5,05 Prozent, gleichauf liegen mit 5,1 Prozent Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln gleich vier der großen Märkte. Auch laut BNPPRE ist Berlin noch etwas günstiger, der Immobilienberater kommt jedoch auf 5,2 Prozent. Mit deutlichem Abstand folgt Leipzig mit 5,7 Prozent.

„Für Core-Produkte werden die Renditen aufgrund der großen Nachfrage weiter unter Druck bleiben“, so Weis, "wir erwarten einen weiteren, aber moderaten Rückgang der Spitzenrendite. Für den Core-plus-Bereich werde durch den hohen Anlagedruck auch der Druck auf die Renditen deutlicher zu spüren sein.

In München wurde am meisten investiert, Frankfurt legt am deutlichsten zu

Das Investmentergebnis hänge stark vom Angebot ab, wie BNPPRE mitteilt. Dies erkläre die unterschiedliche Entwicklung in den wichtigen Ballungsräumen. Am meisten investiert wurde laut BNPPRE in München mit 238 Millionen Euro (plus 16 Prozent gegenüber 2015), vor Hamburg mit 224 Millionen Euro (minus knapp 50 Prozent).

Zugelegt haben BNPPRE zufolge auch die Logistikhubs Frankfurt (plus 34 Prozent) und Berlin (plus 17 Prozent), in denen jeweils rund 174 Millionen Euro Transaktionsvolumen erfasst wurden. Auch das Düsseldorfer Marktgebiet zeigte demnach mit 150 Millionen Euro (plus zwölf Prozent) eine positive Tendenz. Geringere Umsätze verzeichneten Köln (41 Millionen Euro; minus 47 Prozent) und Leipzig (40 Millionen Euro; minus 52 Prozent).

Perspektiven 2017

JLL zufolge werden 2017 größere Portfolien oder Plattformen am Kapital- oder Immobilienmarkt einen Exit suchen. In den Fokus der Anleger werden laut Weis aber verstärkt auch Unternehmensimmobilien rücken.

„Corporates dürften die Gunst der Stunde nutzen und über Sale-and-Lease-Back nachdenken oder nicht mehr betriebsnotwendige Immobilien veräußern“, so Weis.

Der JLL-Logistikexperte hält für 2017 ein ähnlich hohes Resultat wie im abgelaufenen Jahr für möglich. Auch ein Anstieg sei nicht auszuschließen.

„Aus heutiger Sicht deutet alles darauf hin, dass auch 2017 ein erfolgreiches Investmentjahr wird“, ergänzt Hoffmann. Hierfür würden unter anderem ein weiterhin attraktives Finanzierungsumfeld und die Tatsache sprechen, dass Logistikobjekte trotz spürbar gestiegener Preise immer noch Renditevorteile gegenüber anderen Assetklassen aufweisen.

„Grundsätzlich ist auch nicht auszuschließen, dass sich die Yield Compression noch weiter fortsetzt und dabei eventuell sogar die Fünf-Prozent-Schwelle unterschritten werden könnte“, so Hoffmann abschließend.

Schlagworte zum Thema:  Logistikimmobilie, Industrieimmobilien, Investment

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