Der Online-Handel boomt, Investments in Logistikimmobilien sind attraktiv – das zieht auch asiatische Anleger in die Verhandlung Bild: Veer Inc.

Investitionen in deutsche Industrie- und Logistikimmobilien haben sich gegenüber dem Vorjahr in den ersten neun Monaten 2017 von 3,2 Milliarden Euro auf 6,2 Milliarden Euro nahezu verdoppelt. Zu diesem Ergebnis kommt Colliers. Mehr als zwei Drittel des investierten Kapitals stammt aus dem Ausland, vor allem aus Asien (40 Prozent). Laut Savills ist der Umsatz alleine an den Top-7-Logistikmärkten um 181 Prozent auf rund 1,68 Millionen Euro gestiegen.

„Der deutsche Industrie- und Logistikmarkt ist so dynamisch wie nie zuvor und wird für viele Investoren, die bislang Industrie- und Logistikimmobilien skeptisch gegenüberstanden, immer attraktiver", sagt Peter Kunz, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International. Der Marktanteil am gewerblichen Immobilienmarkt sei von zehn auf rund 16 Prozent gewachsen. Savills kommt auf einen Anteil von aktuell 15 Prozent.

Investoren sehen laut Colliers vor allem der Entwicklung des Onlinehandels langfristig positiv entgegen, durch den in Folge auch der Bedarf an neuen und am Markt verfügbaren Logistikflächen in Ballungsgebieten wachsen wird. „Da ein immer größerer Teil des Handels digital abgewickelt wird, gewinnen Logistikimmobilien als physische Zentren des Online-Handels in der Investorengunst weiter an Bedeutung“, berichtet auch Bertrand Ehm, Director bei Savills und verantwortlich für Industrial Investments.

In den ersten neun Monaten hat sich laut Colliers besonders der zwei Milliarden Euro schwere Kauf von Logicor durch die China Investment Corporation als marktprägend erwiesen. Insgesamt sei der Anteil der Portfoliokäufe von 40 Prozent auf 71 Prozent (zirka 4,4 Milliarden Euro) gestiegen.

Neben der Logicor-Übernahme war Savills zufolge auch der Kauf des Hansteen-Portfolios durch ein Konsortium aus Blackstone und M7 Real Estate bedeutend.

Asiaten für 40 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich

Mit vier Milliarden Euro haben ausländische Investoren ihre Aktivitäten um 52 Prozent gesteigert. Bedingt durch den Logicor-Verkauf, der mit 2,1 Milliarden Euro fast ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens ausmacht, fällt der asiatische Marktanteil in diesem Jahr mit 40 Prozent außerordentlich hoch aus. Das Interesse aus dem Ausland hat sich Colliers zufolge im Vergleich zu den vergangenen zwei Jahren nochmal deutlich erhöht. Gesamte Unternehmensübernahmen werden besonders von ausländischen Investoren bevorzugt. 

Industrie- und Logistikimmobilien steigen laut Savills insbesondere in der Gunst institutioneller Langfristinvestoren. „Das stärkere Engagement langfristiger institutioneller Käufer verdeutlicht einen Wandel in der Risikobewertung des Logistiksegments“, konstatiert Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills.

„Logistik wird mittlerweile als ein strukturell wachsender Zukunftsmarkt angesehen, mit einer langfristig steigenden Nutzernachfrage“, so Pink weiter.

Auf dem zweiten Rang folgten Savills zufolge offene Spezialfonds, sie waren für rund 29 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich.

Produktknappheit führt zu mehr Risikobereitschaft

„Weiterhin treibt die anhaltende Produktknappheit Investoren dazu, ein höheres Risiko beim Immobilienkauf einzugehen", sagt Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Investment bei Colliers International. Die niedrigen Zinsen und ein stabiles Wirtschaftswachstum führten dazu, dass das Interesse an deutschen Immobilien kontinuierlich wachse. Die Folge: Die Investitionsmöglichkeiten sinken, weshalb auch außerhalb der Core-Märkte die Nachfrage steigt und Investoren höhere Risiken in Kauf nehmen.

Besonders die Top-7-Logistikregionen in Deutschland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) stoßen laut Colliers mit ihrer Flächenverfügbarkeit an ihre Grenzen. Projektentwickler können aufgrund der meist fehlenden, für Logistik ausgewiesenen Grundstücksflächen nur bedingt für Nachschub am Markt sorgen.

"Aus diesem Grund drückt der Nachfragedruck auch weiterhin auf die Preise und damit auch auf das Renditeniveau“, so Reck.

Innerhalb von zwölf Monaten sei die erzielbare Spitzenrendite für Logistikimmobilien in sieben deutschen Top-Investmentzentren um 95 Basispunkte auf aktuell 4,7 Prozent gefallen. Renditen für Light Industrial-Immobilien zeigten sich vergleichsweise stabil – sie sanken im Vergleich zum Vorjahr um 25 Basispunkte auf aktuell sechs Prozent.

Ein Thema, das im bisherigen Jahresverlauf immer mehr an Relevanz gewann, war laut Savills auch die City-Logistik. Dies schlage sich bisher zwar nur in wenigen Transaktionen und Projekten nieder, „aufgrund der steigenden Bedeutung von Same-Day- oder Same-Hour-Delivery gibt es seitens der Logistiker aber eine starke Nachfrage nach Flächen zur Realisierung dieser anspruchsvollen Lieferketten“, sagt Ehm. Allerdings stellten hohe Grundstückspreise und planerische Restriktionen große Hürden dar, weshalb sich der Markt in einer Art Experimentierphase befinde.

„Viele Investoren wären jedenfalls dazu bereit, in innerstädtische Logistikimmobilien zu investieren“, sagt Ehm abschließend.

Prognose: Dynamik am Logistikmarkt hält an

Der Onlinehandel wird laut Colliers den deutschen Logistikmarkt weiterhin treiben. Neue und flexible Immobilientypen, effizientere Logistikprozesse und die Digitalisierung seien nur einige von vielen neuen Impulsen, die den Markt derzeit verändern. Darüber hinaus steige der Bedarf an modernen und flexiblen Hallenflächen.

„Logistik hat andere Assetklassen in diesem Jahr überholen können und ist nach Büro- und Einzelhandelsimmobilien aktuell die stärkste Assetklasse am Markt“, so Kunz abschließend.

In den nächsten Monaten hätten sich weitere großvolumige Transaktionen angekündigt. Demnach könnte der Markt dieses Jahr ein Investitionsvolumen von über acht Milliarden Euro erzielen. 

Schlagworte zum Thema:  Logistikimmobilie, Investment

Aktuell
Meistgelesen