Der Anteil von Logistik an gewerblichen Transaktionen in Deutschland war mit 15 Prozent nie so hoch wie 2017: Die Zahlen variieren von 8,3 Milliarden Euro (CBRE) bis 8,7 Milliarden Euro (Colliers und JLL) – das ist ein Anstieg von rund 80 Prozent gegenüber 2016. Aber auch in keiner anderen Assetklasse sind die Renditen so deutlich gesunken wie im Logistikbereich. Allerdings erwartet Colliers für Light-Industrial-Objekte 2018 Renditen bis zu sechs Prozent in den Top-7-Märkten.

Die durchschnittliche Spitzenrendite in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ist JLL zufolge im Verlauf des Jahres von 5 Prozent (Colliers: 5,4 Prozent) um 50 Basispunkte (Colliers: 75 Basispunkte) auf 4,5 Prozent (Colliers: 4,65 Prozent) zurückgegangen.

"Für die kommenden Monate erwarten wir keine Trendumkehr, sondern eine anhaltende Renditekompression – wenn auch in kleineren Schritten", sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. Infolge des starken Anlageinteresses bei einem sich verschärfenden Produktmangel im Core-Segment haben die Nettoanfangsrenditen eine weitere Renditekompression um zehn Basispunkte erfahren und notieren CBRE zufolge aktuell bei 4,4 Prozent.

Der Run auf das Logistiksegment wird laut CBRE weiterhin anhalten und ist dem nach wie vor attraktiven Renditeniveau geschuldet, das einen Spread von bis zu 170 Basispunkten gegenüber den traditionellen Anlageklassen Büro und Einzelhandel sowie festverzinslichen Wertpapieren aufweist.

Projektentwicklungen vermehrt im Fokus der Anleger

"Es ist vor allem das Jahr der großvolumigen Portfolio- und Unternehmensübernahmen gewesen, die einen wesentlichen Teil zu diesem außerordentlichen Ergebnis beisteuerten", sagt Peter Kunz, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International.

Laut JLL wurden im vergangenen Jahr 6,23 Milliarden Euro im Rahmen von Paketverkäufen umgesetzt. Einzeltransaktionen lagen mit einer Größenordnung von 2,47 Milliarden Euro etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Während deutsche institutionelle Akteure laut CBRE überwiegend (über offene Immobilien- und Spezialfonds) in Einzelobjekte investiert haben, zeigten sich insbesondere internationale Anleger durch Portfoliotransaktionen sehr aktiv.

Wie Colliers ergänzt, entfiel der Löwenanteil am gesamten Transaktionsvolumen auf die Käufergruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds mit rund 2,9 Milliarden Euro (30 Prozent). "Die Beimischung von Logistikimmobilien in offene Immobilienfonds findet sowohl in deutschen als auch in internationalen Märkten zunehmend mehr Anklang", sagt Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Investment bei Colliers International.

Wie auch in anderen gewerblichen Assetklassen rücken laut CBRE und Colliers zunehmend Projektentwicklungen in den Fokus der Investoren. Die wachsende Bedeutung der Handelslogistik durch den Onlinehandel sowie die Neuausrichtung der Supply Chain in der Industrie 4.0 erfordern immer größere und modernere Flächen. "Mit einem allokierten Volumen von rund einer Milliarde Euro entfallen etwa zwölf Prozent des Investitionsvolumens auf Projektentwicklungen", erklärt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Top-Core Immobilien werden teilweise bereits vor Realisierung vom Markt absorbiert", so Kunz.

Nie war der Anteil der Transaktionen von Logistikimmobilien am gewerblichen Transaktionsvolumen so hoch.

 

Logistikinvestmentmarkt stark durch ausländisches Kapital geprägt

Der Anteil ausländischer Investoren erreichte durch die Mehrzahl an großen Transaktionen nach Angaben von JLL einen Marktanteil von 72 Prozent – Im 5-Jahres-Durchschnitt lag die ausländische Beteiligung demnach von 52 Prozent, im Jahr 2016 bei 37 Prozent. CBRE ist der Ansicht, dass der Anteil internationaler Investoren bei rund 75 Prozent lag (6,3 Milliarden Euro), nach 46 Prozent im Jahr zuvor. Colliers geht von 71 Prozent aus (6,1 Milliarden Euro).

"Der Logistikinvestmentmarkt war 2017 sehr stark durch ausländisches Kapital geprägt, auch durch neue Player, vorwiegend mit asiatischem Hintergrund", sagt Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Nach Berechnungen von CBRE haben asiatische Akteure Logistikimmobilien im Wert von 4,1 Milliarden Euro erworben und zeichneten damit für 49 Prozent des Logistikinvestmentvolumens verantwortlich. Colliers registrierte 2017 in Summe 18 Portfoliotransaktionen in Deutschland, wovon 80 Prozent auf das Konto ausländischer Akteure gegangen sei.

Die Top 5 liefen laut JLL de facto ohne deutsche Beteiligung ab: Der Verkauf des Logicor Portfolio durch Blackstone an China Investment Corporation; die Veräußerung des Hansteen-Deutschlandportfolios an Blackstone und M7; der Verkauf des Gazeley-Portfolio von Brookfield an chinesische Fondsmanager; die Veräußerung des Gramercy-Portfolios an AXA Investment Managers sowie der Verkauf des Geneba Portfolios durch die Catalyst Capital GmbH an Frasers Centrepoint aus Singapur.

Laut Colliers zeigten sich auch Investoren aus dem Nahen Osten interessiert an deutschen Anlagemöglichkeiten: So habe sich der in den Vereinigten Arabischen Emiraten ansässige Finanzdienstleister Gulf Islamic Investments (GII) in Dortmund mehrere Neubauten von Garbe im Logistikpark "Westfalenhütte" gesichert. Darüber hinaus hätte sich gezeigt, dass ausländische Investoren auch ein höheres Risiko bei ihren Investitionen in Deutschland eingehen und verstärkt in Value-Add-Objekte investierten – dieser Anteil wurde laut Colliers im Vergleich zum Vorjahr nahezu verdreifacht (13 Prozent).

Fazit: Nachfrage nach Light Industrial steigt – Renditen bis sechs Prozent möglich

JLL erwartet für 2018 ein Ergebnis auf dem Logistik-und Industrieimmobilienmarkt in einer Größenordnung von fünf bis sechs Milliarden Euro. Da die Spitzenrendite weiter moderat nachgeben wird, geht Weiss davon aus, dass es zu einer gesteigerten Nachfrage nach höher rentierlichen Produkten im Bereich Industrie und Light Industrial kommen wird.

"Ein Umsatzvolumen auf dem Niveau des Vorjahres von bis zu fünf Milliarden erscheint realistisch", meint Linsin. CBRE beobachtet ein verstärktes Interesse internationaler Investoren an hochwertigen Objekten außerhalb der Topstandorte. "Der Wettbewerb um diese Objekte wird sich künftig weiter verschärfen und zu einer fortschreitenden Preissteigerung führen", erläutert Oulds. Er geht außerdem davon aus, dass viele Investoren auf Bestandsobjekte mit Wertsteigerungspotenzial umlenken werden.

Auch Colliers sieht im Light-Industrial-Bereich eine nachhaltig positive Entwicklung und erwartet für 2018 einen sehr aktiven Käufer- und Verkäufermarkt. Mega-Trends wie Globalisierung und Digitalisierung sorgen laut Reck dafür, dass in der deutschen Industrie ein Umbruch stattfindet. Mit dem technologischen Fortschritt gehe einher, dass verstärkt innovative und flexible Hallenkonzepte benötigt werden, die beispielsweise den zunehmenden Einsatz von Robotern in Werkshallen gewährleisten. Colliers erwartet für Light-Industrial-Objekte Renditen bis zu sechs Prozent innerhalb der Top-7-Märkte.

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