Der deutsche Handelsimmobilienmarkt war im ersten Quartal 2018 geprägt durch ein stark limitiertes Angebot an Shopping-Centern, auch weil institutionelle Bestandshalter sich nicht von ihren Objekten trennen wollten, wie eine Studie von Savills zeigt. Nur noch 80 Millionen Euro wurden in diese Assetklasse investiert – 88 Prozent weniger als Anfang 2017. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen mit 1,9 Milliarden Euro 41 Prozent unter dem Wert des Vorjahreszeitraums.

Fachmarktzentren wurden hingegen mit einem Transaktionsvolumen von 409 Millionen Euro deutlich aktiver gehandelt: Sie machten 21 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens am Investmentmarkt für Handelsimmobilien aus. Noch stärker war der Markt im ersten Quartal 2017 von Fachmarktzentren getrieben: Damals waren die Investitionen um 181 Prozent auf 711 Millionen Euro gestiegen.

"Investoren ziehen mittlerweile ein gut positioniertes Fachmarktzentrum einem traditionellen Shopping-Center in der Großstadt vor", erklärt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills. Nach einem Jahr konstanter Renditen für deutsche Shopping-Center ist der Spitzenwert für Top-Objekte im Jahr 2017 laut JLL um 0,1 Prozentpunkte auf 3,9 Prozent gesunken.

Nachfrage nach Fachmarkzentren drückt Renditen

Die merklich gestiegene Nachfrage nach Fachmarktzentren schlägt sich Savills zufolge in den Renditen nieder: Von Januar bis März kam es demnach zu einer Renditekompression von 40 Basispunkten auf aktuell rund 4,2 Prozent. Die Spitzenrenditen für Shopping-Center gaben um 20 Basispunkte nach und liegen aktuell bei vier Prozent. Bei Geschäftshäusern in den Top-7-Märkten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) blieben die Spitzenrenditen unverändert bei 3,3 Prozent. Laut Savills wurden Geschäftshäuser am stärksten gehandelt mit einem Volumen von mehr als einer Milliarde Euro.

Anteil der A-Städte sinkt  – weiterer Preisanstieg erwartet

Wie die Studie außerdem zeigt, agieren Investoren zunehmend selektiver: Der Anteil der A-Städte am Handelstransaktionsvolumen ist im ersten Quartal 2018 deutlich gesunken. Die Transaktionen in den sieben größten Immobilienmärkten machten nur noch 16 Prozent des Gesamtvolumens aus. Im Vorjahresquartal waren es noch 36 Prozent. Die Anleger haben sich vermehrt in Städten außerhalb der 127 größten Städte umgesehen: Ihr Anteil am Transaktionsvolumen lag bei 33 Prozent, dabei registrierte Savills vor allem in Ostdeutschland eine verstärkte Aktivität.

Für den weiteren Jahresverlauf prognostiziert Savills einen weiteren Preisanstieg. "Es ist wahrscheinlich, dass insbesondere Handelsimmobilien mit Lebensmittelanker höhere Volumina erzielen", so Krechky. Savills erwartet zudem, dass sich die Renditen der Fachmarktzentren weiter dem Niveau der Shopping-Center annähern werden. Wie eine Marktanalyse von Comfort zeigt, steigen Höchstmieten für Ladenflächen in 1A-Lagen jedoch kaum noch. Auch für Shopping-Center gibt es kaum noch Mietsteigerungspotenzial, so ein Fazit der Experten von BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien.

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