Die Nachfrage nach Büroflächen ist in den vergangenen Jahren sukzessive gestiegen, wie eine Analyse von Quantum Research Unit zeigt. Doch trotz stark gesunkener Leerstände bleibt der Neubau bisher aus. Vielmehr ist zu beobachten, dass die Engpässe im Büroangebot in den etablierten Lagen der Bürozentren Mieter und Investoren zunehmend in B-Lagen mit verfügbaren und kostengünstigeren Büroflächen treiben.

Arbeiteten im vergangenen Jahr 14,4 Millionen Menschen in Büros, waren es 2018 bereits knapp 15,9 Millionen. Fast jeder zehnte neue Bürojob entstand dabei in Berlin, jeder vierte in den Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Dabei schreitet die räumliche Konzentration der Bürobeschäftigten laut Quantum Research Unit weiter voran.

Beraterbranche wächst besonders dynamisch

Verantwortlich für das Wachstum ist laut Quantum insbesondere die Beraterbranche, deren Beschäftigtenzahl deutschlandweit in den vergangenen fünf Jahren um knapp 300.000 zugenommen hat. Besonders dynamisch entwickelten sich zudem Bürojobs in der Medien- und Kreativwirtschaft, im IT-, Bildungs- und Gesundheitssektor.

Infolge der positiven wirtschaftlichen Entwicklung wäre Quantum zufolge in den vergangenen Jahren mit einer steigenden Neubautätigkeit zu rechnen gewesen. Doch tatsächlich ging 2017 das Fertigstellungsvolumen in den Top 7 sogar zurück.

Geringe Entwicklung spekulativer Bürobauten; wählerische Klientel

Der Leerstand liegt in einigen Märkten nur noch knapp über oder bereits unter der Fluktuationsreserve, wodurch der Nachfrageanstieg eine deutliche Preisdynamik in Gang setzt. Laut einer Studie von German Property Partners (GPP) ging die Leerstandsquote in den Top 7 im ersten Halbjahr 2018 zurück auf 3,7 Prozent – ein neues Allzeittief. Im Unterschied zu vergangenen Büromarktzyklen bleibt die Neubauwelle laut Quantum aber weiterhin aus.

Das liegt laut Quantum an der seit Jahren geringen Entwicklung spekulativer Bürobauten. Zudem sind Büromieter und Investoren wählerischer geworden bezüglich der Standortwahl, so dass sich das Interesse immer mehr auf gute und zentrale Lagen richtet, wo nur noch begrenzt Flächen verfügbar sind. Neben den fehlenden Baugrundstücken wirken derzeit auch Engpässe auf Seiten des Baugewerbes einer deutlichen Ausweitung der Bautätigkeit entgegen.

 "Die aktuelle und prognostizierte Beschäftigtendynamik lässt mittelfristig eine weitere stabile bis wachsende Flächennachfrage erwarten", sagt Dr. André Scharmanski, Leiter Quantum Research.

Da sich insbesondere wissensintensive Bürojobs zunehmend in Großstädten ballten, spreche vieles für einen anhaltenden Investmentfokus auf die Top 7, so Scharmanski – das bestätigt auch eine Analyse von CBRE. Laut Scharmanski rücken außerdem B-Städte mit überdurchschnittlicher wirtschaftlicher und soziodemografischer Perspektive sowie starker Forschungs- und Bildungsinfrastruktur in den Mittelpunkt.

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