Der Hamburger Logistikflächenmarkt boomt und kommt auf ein Halbjahresergebnis von 245.000 Quadratmetern, wie aus einer Analyse von CBRE hervorgeht. In Berlin ging der Flächenumsatz der Studie zufolge im ersten Halbjahr 2018 gegenüber dem Vorjahr um 50 Prozent auf 134.000 Quadratmeter zurück, da die Nachfrage nicht ausreichend bedient werden konnte. Laut BNP Paribas Real Estate kann auch Düsseldorf das hohe Niveau des Vorjahres nicht halten.

Ausgeprägt ist laut CBRE der Angebotsmangel bei Flächen über 10.000 Quadratmeter in Hamburg. Diese sind kaum noch und Flächen über 20.000 Quadratmeter gar nicht mehr verfügbar.

Flächenmangel auch im Umland

Die Verknappung verfügbarer Flächen ist auch im Umland spürbar. CBRE zufolge führt das dazu, dass Projektentwickler sich bei neuen Projekten aufgrund des Grundstücksmangels intensiv mit mehrgeschossigen Logistikgebäuden auseinandersetzen müssen. "Hamburg ist ein Markt, der solche Projekte aufnehmen könnte“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.

"Die Verknappung des Angebots zieht weitere Kreise – die Mieten werden sich erhöhen", Frank Freitag, Head of Industrial & Logistics Hamburg bei CBRE.

Die hohe Nachfrage auf dem Markt könne vom Angebot nicht mehr bedient werden. Der Gesamtjahresumsatz wird sich bei CBRE lediglich bei etwa 450.000 Quadratmetern bewegen und somit unter dem Vorjahresergebnis liegen.

Großabschlüsse prägen erstes Halbjahr in Hamburg

Wie aus Marktberichten von CBRE und BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) hervorgeht, war das Hamburger Ergebnis geprägt von Großabschlüssen. So haben etwa Kühne + Nagel 21.900 Quadratmeter im "Goodman Hamburg III Logistics Center" und Nord Logistic 21.500 Qadratmeter im "Goodman Hamburg II Logistics Center" gemietet.

Der verhaltene Auftakt am Berliner Lager- und Logistikimmobilienmarkt mit einem Flächenumsatz von 134.000 Quadratmetern ist laut CBRE auf einen anhaltenden Mangel an geeigneten Mietobjekten und Projektentwicklungen zurückzuführen. Große Transaktionen blieben aus, während das sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr gerade in besonderem Maß durch eine Vielzahl von großflächigen Vermietungen dominiert wurde.

Innerstädtische Bestandsobjekte spielen in Berlin eine Rolle

In Berlin hat CBRE im ersten Halbjahr nur drei Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter gezählt. Zwei der drei größten Vermietungen wurden durch Bestandsflächen im Berliner Stadtgebiet realisiert und stehen damit maßgeblich für das aktuelle Marktgeschehen: Bestandsobjekte innerhalb der Stadtgrenzen spielten in den vergangenen sechs Monaten eine immer wichtigere Rolle. Mehr als 56 Prozent des Flächenumsatzes wurden CBRE zufolge im Berliner Stadtgebiet und dabei überwiegend durch Bestandsflächen generiert.

Neben dem Berliner Stadtgebiet entfallen weitere 33 Prozent des Flächenumsatzes auf das südliche Marktgebiet rund um das Güterverkehrszentrum Großbeeren. Hier ist das Flächenpotenzial für spekulative und nutzerspezifische Projektentwicklungen laut CBRE noch nicht ausgeschöpft. Auch die Güterverkehrszentren Wustermark und Hoppegarten rücken in den Fokus der Entwickler. Für das Gesamtjahr 2018 prognostiziert CBRE für Berlin einen Flächenumsatz von über 320.000 Quadratmetern.

Nachfrage und Mieten steigen am Berliner Markt weiter

Die Nachfrage nach modernen Flächen im Ballungsraum Berlin, insbesondere seitens der Handels- wie auch Transport- und Logistikunternehmen, sorgt laut CBRE bei der sehr geringen Leerstandsrate für einen anhaltenden Druck auf die nominale Spitzenmiete für Berliner Logistikimmobilien (aktuell 4,80 Euro pro Quadratmeter und Monat). Die gewichtete Durchschnittsmiete notiert bei 4,72 Euro pro Quadratmeter und Monat (plus acht Prozent gegenüber dem Vorjahreswert).

Umsatz auf Düsseldorfer Logistikmarkt verhalten

Auf dem Düsseldorfer Markt für Lager- und Logistikflächen wurden nach Berechnungen von BNPPRE im ersten Halbjahr 2018 nur 87.000 Quadratmeter umgesetzt, ein Drittel weniger als im Vorjahreszeitraum. Ein Grund ist auch hier das Ausbleiben von Großabschlüssen, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Während im Vorjahreszeitraum knapp 28 Prozent des Flächenumsatzes auf großvolumige Vertragsabschlüsse entfielen, liegt der Anteil nun bei etwa 16 Prozent.

Auch die Zahl der registrierten Vertragsabschlüsse reduzierte sich auf Jahresfrist von 30 auf 20. Dabei gehen 48 Prozent der Vertragsabschlüsse alleine auf Logistikdienstleister zurück. Der größte Einzelabschluss in diesem Segment geht dabei auf das Konto des Logistikers Johs. Stelten, der 8.000 Quadratmeter Logistikfläche in Krefeld belegt. Auf den Plätzen zwei und drei folgen laut BNPPRE Handelsunternehmen sowie die Branche "Industrie und Produktion", die 26 beziehunsgweise knapp 25 Prozent Marktanteil haben.

Durchschnittsmiete steigt in Düsseldorf spürbar an

Die Spitzenmiete liegt laut BNPPRE am Düsseldorfer Lager- und Logistikmarkt unverändert bei 5,40 Euro pro Quadratmeter und wird für moderne Flächen im Düsseldorfer Norden sowie in Düsseldorf-Heerdt erzielt. Die Durchschnittsmiete im Zwölf-Monats-Vergleich spürbar angestiegen: Nach 4,40 Euro pro Quadratmeter Ende des ersten Halbjahrs 2017 werden jetzt im Schnitt 4,90 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, was einer Steigerung um rund elf Prozent entspricht. Der Anteil der Neubauflächen am Gesamtumsatz ist auf Jahresfrist von elf auf etwa 44 Prozent gestiegen. Für das Gesamtjahr erwartet BNPPRE einen Flächenumsatz von 452.000 Quadratmetern.

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