Der Frankfurter Wohnungsmarkt boomt. Dazu tragen weiterhin das günstige Finanzierungsumfeld und der enorme Bevölkerungszuwachs bei, wie die Hypovereinsbank in einem Marktbericht schreibt. Auch die wachsende Zahl von Kleinhaushalten und Spekulationen – unter anderem im Kontext des Brexit – sind Treiber für die große Nachfrage und damit steigende Kauf- und Mietpreise. Zu ähnlichen Ergebnissen kommt ein ausführlicher Wohnungsmarktbericht der Stadt Frankfurt.

Auch im aktuell veröffentlichten Wohnungsmarktbericht 2017 der Stadt Frankfurt, in dem allerdings vor allem Zahlen aus dem Berichtsjahr 2016 zugrunde gelegt sind – im Gegensatz zur Studie der Hypovereinsbank, die sich ausschließlich auf Zahlen von 2017 stützt – ist von einem deutlichen Anstieg bei den in Frankfurt am Main wohnenden Beschäftigten die Rede. Der Wohnungsmarkt sei weit von einer Entspannung entfernt, heißt es da.

Die Hypovereinsbank geht davon aus, dass die Bevölkerung weiter wachsen wird, vor allem im Zuge des Brexit (wovon auch andere Studien ausgehen) und der damit einhergehenden Verlagerung von Arbeitsplätzen vom Finanzplatz London nach Frankfurt. Dazu komme, dass das Angebot an Bestandswohnungen, die zum Verkauf angeboten werden, sinke: "Eigentümer behalten diese lieber, als sie zu verkaufen, weil sie mit weiter steigenden Preisen rechneten", so Martin Puchta, Experte für private Immobilienfinanzierung im Privatkundengeschäft in Frankfurt. Für begehrte Wohnviertel hat die Stadt Frankfurt inzwischen Milieuschutz-Verordnungen erlassen.

Die hohe Nachfrage nach Wohnungen und Bauland in Frankfurt und Umgebung führt laut Hypovereinsbank auch zur Bodenspekulation: Eigentümer hofften auf weiter steigende Preise und ließen Flächen zum Teil bewusst liegen, heißt es im Marktbericht. Einige Grundstücke würden bis zu ihrer Bebauung drei bis vier Mal verkauft, was zu Teuerungen von zehn bis zwanzig Prozent führe.

Mobilisierung von Wohnbauland im Norden der Stadt

Der Gutachterausschuss (GAA) errechnete nach Angaben der Hypovereinsbank für 2017 eine durchschnittliche Preiserhöhung für Wohnbaugrundstücke von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Grund und Boden in guten Frankfurter Lagen liegen demnach heute bei mehr als 1.000 Euro pro Quadratmeter. Die Folge: Neuwertige Doppelhaushälften kosten aufgrund der Zahlen des GAA im Durchschnitt heute mehr als 800.000 Euro.
Die Mobilisierung von Wohnbauland vor allem für den individuellen Wohnungsbau soll laut Hypovereinsbank künftig vor allem im nördlichen Stadtgebiet (Harheim / Bonames, Entwicklungsmaßnahme Nordend / Bornheim / Seckbach, neues Stadtviertel Frankfurter Nordwest) erfolgen.

Eigentumswohnungen: Preisspanne wird größer

Trotz des hohen Preisniveaus in allen Frankfurter Lagen bleibt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen laut Hypovereinsbank ungebrochen. Auch hier spiegeln sich die steigenden Grundstückspreise das achte Jahr in Folge in der enormen Verteuerung der Eigentumswohnungen wider. Dabei verzeichneten durchschnittliche Lagen zuletzt die stärksten Anstiege.

Die Preisspanne für Frankfurter Neubauwohnungen variiert von 3.500 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu 19.000 Euro in Wohnhochhäusern.

Der Hypovereinsbank zufolge haben sich die Schwerpunktpreise in guten Lagen für neue Einheiten in den vergangenen vier Jahren um rund 40 Prozent verteuert. Der hohe Anteil hochpreisiger Objekte trug maßgeblich zum erheblichen Preisauftrieb bei. Zu den aktuell größeren Projekten für Eigentumswohnungen – ausgenommen Wohnhochhäuser – im Bau und in der Vermarktung zählen:

  • "Eastfive" Ostend (84 Wohneinheiten, 2019),
  • "The Chameleon" Bockenheim (125 Wohneinheiten, 2019),
  • „Solid Home“ Europaviertel (200 Wohneinheiten, 2020) sowie
  • „Wings“ Gallusviertel (240 Wohneinheiten, 2020).

Das sinkende Angebot bei Bestandswohnungen in allen Lagen und Altersklassen findet den Ausdruck in hohen Verteuerungsraten, die laut Hypovereinsbank den Steigerungen des Neubausegments in den vergangenen Jahren entsprechen.

Die stadtbildprägende Frankfurter Hochhaus-Skyline wird in den kommenden Jahren durch eine Vielzahl neuer Wohnhochhäuser ergänzt. Zu den größten Objekten zählen:

  • "Grand Tower" (2019; 400 Wohneinheiten),
  • "Porsche Design Tower" (2020; 250 Wohneinheiten),
  • "Drei Schwestern" (2020; 300 Wohneinheiten),
  • "Hafenpark Quartier" (2020; 500 Wohneinheiten),
  • "Four Frankfurt" (2023; 600 Wohneinheiten).

Mietwohnungen: Nachfrage wächst mit den erwarteten neuen Einwohnern

Ein fehlendes Angebot an Mietwohnungen und deutlich steigende Mieten sind seit Jahren in allen Segmenten prägend für die wachsende Finanzmetropole. Die Nachfrage wird vor dem Hintergrund des erwarteten weiter starken Einwohnerwachstums in allen Stadtteilen in den kommenden Jahren sogar noch zunehmen, schreibt die Hypovereinsbank.

Die größten Angebotslücken sind bei Wohnungen in bevorzugten Lagen sowie bei familiengerechten Einheiten im mittleren und preiswerten Segment auszumachen. Hier wurde bisher zu wenig neu gebaut. Dem Marktbericht der Stadtverwaltung zufolge wurden 2017 in Frankfurt knapp 3.700 Wohneinheiten fertiggestellt und Baugenehmigungen für rund 4.300 Wohnungen erteilt. Wohnungssuchend seien 2017 zirka knapp 9.600 Haushalte gewesen.

Frankfurt zählt laut Hypovereinsbank im kommenden Jahrzehnt zu den deutschen Wachstumsstandorten mit großem zusätzlichen Wohnungsbedarf. Hier könnten die forcierten Baulandaktivitäten mittel- bis langfristig Entspannung bringen, was der Studie zufolge mittelfristig dazu führen wird, dass tendenziell Seitwärtsbewegungen auf hohem Niveau eintreten werden.

Die niedrigen Zinsen und die möglichen Auswirkungen des Brexit bleiben vorerst maßgebliche Einflussfaktoren für die Preisentwicklung.

Für Anleger bedeutet die fortschreitende Entkoppelung der Miet- und Kaufpreisentwicklung zunehmend geringere erzielbare Renditen, schreibt die Hypovereinsbank.

>> Das Fachmagazin "Immobilienwirtschaft" wird in der Oktober-Ausgabe (10/2018) einen "Regio-Report Frankfurt" veröffentlichen.

Preise in Hessen: Große regionale Unterschiede

Auch in anderen hessischen Kommunen und Regionen sind die Preise im vergangenen Jahr weiter gestiegen, mit großen regionalen Unterschieden. Das ist ein Ergebnis des Immobilienmarktberichts der Wiesbadener Landesregierung. Während die Aufschläge in Südhessen hoch sind, bleibt der Norden in vielen Regionen zurück. Vor allem in Ballungsräumen wurden starke Preissprünge verzeichnet.

Laut dem Papier wurden 2017 hessenweit Kaufverträge im Wert von 22,4 Milliarden Euro abgeschlossen, 16 Prozent mehr als im Vorjahr. Frankfurt behauptete sich als umsatzstärkster Immobilienmarkt: Der Wert der Abschlüsse stieg um 36 Prozent auf 7,1 Milliarden Euro. Hohe Erlöse gab es auch im Hochtaunuskreis und im Main-Taunus-Kreis.

Angesichts billiger Immobilienkredite und mangelnder Anlagealternativen für Investoren sei die Dynamik "ungebrochen", erklärte Hessens Wirtschaftsminister Tarek Al-Wazir (Grüne). Im Durchschnitt kostete 2017 ein gebrauchtes frei stehendes Einfamilienhaus 320.000 Euro; 4,2 Prozent mehr als im Vorjahr (307.000). Stärker verteuerten sich neue Eigentumswohnungen: Die Preise kletterten um 13,5 Prozent auf 3.350 Euro je Quadratmeter. Wohnungen im Bestand wechselten für 1.850 Euro je Quadratmeter den Besitzer (plus zwölf Prozent).

Vor allem im Südhessen sind Wohnungen teuer: Typische Objekte im Bestand mit 80 Quadratmetern kosteten am meisten in Frankfurt, Offenbach, Darmstadt und Wiesbaden sowie im Hochtaunuskreis und Main-Taunus-Kreis mit im Schnitt je mehr als 2.500 Euro je Quadratmeter. An der Spitze liegt erneut Frankfurt mit 4.000 Euro je Quadratmeter für eine gebrauchte Wohnung, während solche in Kassel im Schnitt nicht einmal ein Drittel davon kosten (1.250 Euro) und im Schlusslicht Vogelsbergkreis nur 850 Euro je Quadratmeter.

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