24.10.2016 | F+B-Wohn-Index

Annoncierte Mietwohnungen rückläufig – Kaufpreise koppeln sich weiter von Mieten ab

F+B hält das Bestellerprinzip für den Grund, dass weniger Mietwohnungen annonciert werden
Bild: F+B 2016

Die Preise für Wohneigentum koppeln sich weiter von der Mietpreisentwicklung ab. Der F+B-Wohn-Index stieg im dritten Quartal 2016 im Vergleich zum zweiten Quartal durchschnittlich um 1,5 Prozent. Bestandsmieten stiegen nur um 0,3, Neuvertragsmieten um 0,6 Prozent, während sich Einfamilienhäuser um 1,8 und Eigentumswohnungen um 2,2 Prozent verteuerten. Dabei werden immer weniger Mietwohnungen in den Online-Portalen angeboten.

Als Grund für die rückläufige Zahl angebotener Mietwohnungen sieht F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt das Bestellerprinzip, das im Juni 2015 eingeführt wurde. Seitdem müssen Vermieter die Maklergebühren für die zu vermittelnden Wohnungen selbst tragen und können nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Dies habe Folgen für die Anzahl der eingestellten Wohnungsangebote auf den öffentlichen Vermarktungsportalen gehabt, so F+B. Im Vergleich zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal sank die Zahl der Wohnungsangebote demnach um rund 17 Prozent auf 862.000 und erneut um 17 Prozent vom dritten auf das vierte Quartal 2015. Binnen eines Jahres (zwischen Q1/2015 und Q1/2016) schrumpfte das Volumen F+B zufolge um 27,4 Prozent.

Das Beratungshaus geht davon aus, dass sich nach Einführung des Bestellerprinzips eine Reihe von Maklern komplett aus dem Vermietungsgeschäft zurückgezogen oder mit einem deutlich niedrigeren Auftragsvolumen zu kämpfen haben.

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so F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. Bereits vor einem Jahr warnten Immobilienmakler vor den Folgen: Sie prognostizierten Umsatzeinbußen und sahen ihre Existenz gefährdet.

Auch die latent abnehmende Fluktuationsrate dürfte ihre Spuren hinterlassen, weil die Suche nach einer neuen Wohnung fast immer mit deutlichen Mietpreissteigerungen verbunden sei. Auffällig sei, so Leutner, dass bei den Kaufobjekten im dritten Quartal 2016 ImmobilienScout24 trotz mehrerer Übernahmen von Konkurrenten nicht mehr die häufigste Quelle darstelle, sondern von Immowelt überholt wurde.

Deutliche Preissteigerungen im Zehn-Jahres-Vergleich bei Eigentumswohnungen

Im Vergleich zum dritten Quartal 2015 übertrafen Eigentumswohnungen mit 7,1 Prozent und Einfamilienhäuser mit 5,2 Prozent den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 4,7 Prozent. Auch im ersten Quartal 2016 verglichen mit dem ersten Quartal 2015 zeigten vor allem die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit plus 4,4 beziehungsweise plus fünf Prozent eine große Wachstumsdynamik. Vom ersten zum zweiten Quartal 2016 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen laut F+B im bundesweiten Schnitt um drei Prozent, im Vergleich zum zweiten Quartal 2015 um 6,3 Prozent

Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich im dritten Quartal 2016 auch im Vergleich zum Vorjahresquartal mit 2,5 beziehungsweise 1,1 Prozent nur moderat.

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und in den vergangenen zehn Jahren (Vergleich jeweils der dritten Quartale) um 40,4 Prozent. Die Neuvertragsmieten veränderten sich in diesen Vergleichszeiträumen um jeweils 10,1 beziehungsweise 18,1 Prozent, Bestandsmieten um jeweils 4,6 Prozent (Q3/2016 zu Q3/2011) und 6,6 Prozent (Q3/2016 zu Q3/2006).

Der seit 2004 fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf-Jahresvergleich der jeweiligen dritten Quartale um 18,3 Prozent.

Schwächere Wachstumsdynamik bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern zeigte sich im bundesweiten Durchschnitt eine deutlich schwächere Wachstumsdynamik. Bei Einfamilienhäusern wuchs der F+B-Wohn-Index für diese Nutzungsart im Vergleich des dritten Quartals 2016 zum dritten Quartal 2011 um 18,1 Prozent, bei den Mehrfamilienhäusern nur um 7,3 Prozent.

Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen die kleinteiligen Einfamilienhäuser mit 22 Prozent die Mehrfamilienhäuser mit 9,4 Prozent. Damit ist die Wachstumsdynamik des F+B-Wohn-Index auch über längere Betrachtungszeiträume ausschließlich durch Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser getrieben.

Eigentumswohnungen: Freiburg ist Aufsteiger des Quartals

Aufsteiger des Quartals, was die Preise für Eigentumswohnungen angeht, ist laut F+B Freiburg im Breisgau, das im Vergleich zum zweiten Quartal 2016 vom siebten auf den dritten Rang vorrückte. Mit einer Preissteigerung von 1,6 Prozent zum Vorquartal und 8,2 Prozent zum Vorjahresquartal und einem aktuellen Durchschnittspreis je Quadratmeter von 3.870 Euro ist die badische Metropole damit in die Spitzengruppe vorgestoßen.

München behauptete im F+B-Ranking den ersten Platz mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.720 Euro. Sieben Münchner Umlandgemeinden befinden sich unter den nächsten 13 Plätzen. Laut F+B ist im Münchner Umland das Ende der Preisspirale aber womöglich erreicht.

Neben Freiburg verzeichneten F+B zufolge in Baden-Württemberg auch Ludwigsburg, Böblingen und Friedrichshafen weiter steigende Wohnungspreise.

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Dahingegen fiel Leinfelden-Echterdingen innerhalb von drei Monaten von Platz 32 auf Rang 50 (minus 3,4 Prozent zum Vorquartal) und Esslingen am Neckar von Platz 36 auf Rang 42.

Auffälligkeiten im Vergleich des zweiten mit dem ersten Quartal 2016 zeigte das Frankfurter Umland. Während Oberursel vom 21. auf den 25. Rang (minus 2,1 Prozent zum Vorquartal) abrutschte – ebenso wie Bad Vilbel von Platz 22 auf 31 (minus 1,8 Prozent zum Vorquartal) – fand in Bad Homburg die gegenläufige Entwicklung statt: Der Taunus-Ort verbesserte sich um fünf Ränge auf Platz 20.

Preise in Städten ab 25.000 Einwohnern: Die Top 10

Das sind Top 10 unter den Städten mit den teuersten Preisen für Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2016 (in Klammern stehen die Platzierungen im zweiten Quartal 2016 beziehungsweise die Veränderungen zum zweiten Quartal 2016 in Prozent).

  1. (1) München 5.720 € (+1,8 %)
  2. (2) Unterschleißheim 4.150 € (+0,6%)
  3. (7) Freiburg im Breisgau 3.870 € (+1,6%)
  4. (4) Garmisch-Partenkirchen 3.810 € (-0,1%)
  5. (3) Germering 3.790 € (-2,2%)
  6. (5) Dachau 3.780 € (-1,1%)
  7. (6) Konstanz 3.770 € (-0,3%)
  8. (9) Freising 3.730 € (+0,4%)
  9. (10) Olching 3.700 € (+1,1%)
  10. (12) Hamburg 3.610 € (+2,0%)

Top-Metropolen verzeichnen kontinuierliches Wachstum

Die Top 7-Metropolen verzeichnen laut F+B eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach München folgen auf den Plätzen zehn und 13 Hamburg (3.610 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt am Main (3.510 Euro pro Quadratmeter). Auf Platz 15 erscheint Stuttgart (3.400 Euro pro Quadratmeter), Düsseldorf (2.950 Euro pro Quadratmeter) auf Platz 27 und Köln (2.800 Euro pro Quadratmeter) belegt den 41 Rangplatz.

Die Wachstumsraten zwischen dem dritten und dem zweiten Quartal 2016 bewegten sich zwischen 1,4 (Frankfurt) und 2,4 Prozent (Berlin). Die Eigentumswohnungspreise in Berlin waren mit durchschnittlich 2.730 Euro pro Quadratmeter noch immer moderat. Berlin hat sich allerdings innerhalb eines Quartals um weitere acht Plätze auf Platz 74 der Top 500-Städte in Deutschland vorgearbeitet (plus 7,9 Prozent zum Vorjahresquartal).

Münchner Neuvertragsmieten steigen erneut um zwei Prozent

Auch bei den Neuvermietungsmieten war München mit Marktmieten von durchschnittlich 13 Euro pro Quadratmeter für zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnungen nach wie vor Spitzenreiter im F+B-Ranking. Der Mietanstieg zum Vorjahresquartal war mit zwei Prozent erneut deutlich.

Die Mieten in Frankfurt (10,80 Euro pro Quadratmeter, Rangplatz drei) und Hamburg (10,10 Euro pro Quadratmeter, Rangplatz 11) stiegen im vergangenen Jahr um 1,3 beziehungsweise 2,1 Prozent. Die Mietpreissteigerungen in Stuttgart (Rangplatz sechs) wiesen mit zwei Prozent und durchschnittlich 10,30 Euro pro Quadratmeter, in Köln (Rangplatz 24) mit 1,2 Prozent und 9,50 Euro pro Quadratmeter und Düsseldorf (Rangplatz 27, plus 1,8 Prozent, 9,50 Euro pro Quadratmeter) Werte auf, die unterhalb des durchschnittlichen F+B-Wohn-Index-Wertes für die Neuvertragsmieten von 2,5 Prozent im Jahresvergleich lagen.

Im Vergleich mit den anderen Metropolen lag das Niveau der Angebotsmieten in Berlin aber immer noch am unteren Ende der Spannbreite. Mit acht Euro pro Quadratmeter für die Standardwohnung befindet sich die Stadt aktuell auf Rang 109.

Anteil Barriere freier Objekte steigt

Zum ersten Mal wurde die Anzahl Barriere freier Wohnimmobilien untersucht. Rund 61.000 Kaufobjekte, das sind 7,4 Prozent, sind mittlerweile F+B-Recherchen zufolge barrierefrei. Bei den Mietobjekten, unabhängig von der Nutzungs- und Objektart, sind es rund 45.000 beziehungsweise 6,7 Prozent. Allerdings ist laut F+B mittlerweile jedes vierte Neubauobjekt barrierearm oder barrierefrei, so dass das Beratungshaus davon ausgeht, dass der Durchschnittswert sukzessive steigen wird.

Schlagworte zum Thema:  Mietwohnung, Online-Plattform, Immobilienpreis

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