08.01.2015 | JLL/CBRE

Flächenumsatz in den Bürohochburgen steigt um drei Prozent

Die Spitzenmieten in Hamburg sind um 2,1 Prozent gestiegen
Bild: Verena Münch ⁄

Der Büroflächenumsatz in den sieben deutschen Immobilienhochburgen ist dem Immobiliendienstleister JLL zufolge im vergangenen Jahr gegenüber 2013 um drei Prozent auf 3,02 Millionen Quadratmeter gestiegen. Laut CBRE verzeichnete Berlin mit einem Plus von 30 Prozent und 608.800 Quadratmetern die größte Umsatzsteigerung.

Während laut JLL in Berlin das Umsatzvolumen mit rund 616.000 Quadratmetern und einem Plus von 36 Prozent gegenüber 2013 fast an Münchener Verhältnisse heranreichte, fiel das Umsatzvolumen in Düsseldorf um 22 Prozent auf knapp 324.000 Quadratmeter. Investiert wurden 2014 rund 22,1 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien und damit etwa 3,8 Milliarden Euro mehr als im Jahr 2013, was einer Steigerung von rund 21 Prozent entspricht, wie eine Studie von Colliers zeigt.

Leerstand erreicht in allen sieben Metropolen Tiefstand

Der Leerstand über die von JLL untersuchten sieben Hochburgen hinweg hat zum Ende des Jahres 2014 einen neuen Tiefpunkt erreicht. Das Leerstandsvolumen ist unter die sieben-Millionen-Quadratmeter-Marke gefallen und liegt nun bei 6,81 Millionen Quadratmetern, entsprechend einer aggregierten Quote von 7,6 Prozent. Das ist der niedrigste Stand seit 2002 und bedeutet verglichen zum Vorjahr einen Rückgang um 0,6 Prozentpunkte. Für 2015 rechnet JLL mit einer Stabilisierung auf diesem Niveau.

Im Gegensatz zum Umsatzvolumen zeigen sich die Hochburgen im Bereich Leerstand sehr einheitlich. In jeder der Big 7 hat sowohl das Leerstandsvolumen als auch die Leerstandsquote im Jahresvergleich abgenommen. Am deutlichsten in Hamburg: hier sank der Leerstand um mehr als zwölf Prozent und durchbrach die Eine-Million-Quadratmeter-Marke nach unten.

Moderater Anstieg des Neubauvolumens

Nach JLL liegt der Fokus der Nutzer nach wie vor auf hochwertig ausgestatteten Flächen, die allerdings nur rund 35 Prozent des Leerstandsvolumens ausmachen. Vor diesem Hintergrund weichen Büromieter vermehrt auf projektierte oder im Bau befindliche Flächen aus.

Das deutliche Plus bei den Fertigstellungszahlen zum Halbjahr 2014 hat sich bis Ende des Jahres relativiert: Im Gesamtjahr waren es rund 988.000 Quadratmeter, die neu auf den Markt kamen. Der Zuwachs gegenüber 2013 machte damit nur noch elf Prozent aus, erwartet worden war ein Anstieg um 20 Prozent.

Von den gesamten Fertigstellungen des Jahres zum Zeitpunkt der Baufertigstellung waren fast 80 Prozent bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Aufgrund der zeitlichen Verschiebung einiger für 2014 geplanten Projekte wird das Neubauvolumen 2015 nach gegenwärtigem Stand leicht zunehmen und dann bei knapp über einer Millionen Quadratmetern liegen.

JLL-Mietpreis-Index steigt

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Flächen in den Innenstädten/CBDs in den Big 7 kann ein weiteres Wachstum bei den Spitzenmieten verzeichnet werden: aggregiert sind es 2014 im Spitzenmietpreisindex 0,6 Prozent mit einem Zuwachs der Spitzenmieten im Verlauf des Jahres in Hamburg (plus 2,1 Prozent), München (plus 4,8 Prozent) und Stuttgart (plus 2,7 Prozent).

Düsseldorf ist die einzige Stadt, in der mit minus 5,5 Prozent ein Rückgang verzeichnet wurde. Für 2015 rechnen wir aufgrund der anhaltend positiven Nachfrage nach Top-Flächen in den zentralen Lagen mit weiterem Spitzenmietpreiswachstum in Berlin, München und Stuttgart und aggregiert über die Big 7 in Höhe von etwas über einem Prozent.

Auch B-Lagen und Immobilien mit Flächen von nicht so hoher Ausstattungsqualität würden eine entsprechende Nachfrage der Nutzer auf sich ziehen. Über die Big 7 hinweg zeigte sich folglich auch bei den Durchschnittsmieten ein Plus von zwei Prozent. Eine vergleichbare Wachstumsrate prognostiziert JLL für 2015.

CBRE: Berlin mit größter Umsatzsteigerung

Laut CBRE schloss der Berliner Bürovermietungsmarkt das Jahr 2014 mit dem höchsten Quartal- sowie Jahresendergebnis seit Erhebung der Marktdaten ab. Der kumulierte Jahresumsatz von 608.800 Quadratmetern übertrifft das Vorjahresergebnis um fast 30 Prozent.

Damit verzeichnet Berlin unter den fünf Büromarktzentren die größte Umsatzsteigerung dank diverser Großvermietungen und Eigennutzungen in den Branchen Finanzdienstleistung, Industrie/Bau, Forschung/Biotech sowie vor allem durch das kontinuierlich wachsende Kreativ-Cluster des TMT-Sektors in Deutschlands wichtigster Start-up Metropole, das für knapp 30 Prozent des kumulierten Vermietungsvolumens im zurückliegenden Vermietungsjahr verantwortlich war. Der Eigennutzeranteil lag insgesamt bei rund zehn Prozent.

In Hamburg wurde mit 525.000 Quadratmetern ein Plus von 19 Prozent verzeichnet. Das Ergebnis liegt zehn Prozent über dem langfristigen Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Angetrieben wurde das gute Ergebnis unter anderem durch die Großanmietung von über 32.000 Quadratmetern der Deutschen Telekom am Überseering im Teilmarkt City-Nord und durch die Vermietung von 16.000 Quadratmetern an Marquard & Bahls AG in der HafenCity.

München bleibt mit 634.200 Quadratmetern der umsatzstärkste Büromarkt in Deutschland. Das Jahresergebnis 2014 konnte dank eines starken Schlussquartals, in dem mit 214.800 Quadratmetern beinahe ein Drittel des gesamten Jahresumsatzes erzielt wurde, gegenüber dem Vorjahr um knapp acht Prozent zulegen.

Umsatzrückgänge in Frankfurt und Düsseldorf

Der Flächenumsatz belief sich nach Angaben von CBRE in Frankfurt bei einem Eigennutzeranteil von zwei Prozent auf insgesamt 372.000 Quadratmeter und lag mit rund 20 Prozent unter dem langfristigen Mittel. Banken- und Finanzdienstleister waren durch einige Großtransaktionen für mehr als 35 Prozent des gesamten Flächenumsatz verantwortlich. Dementsprechend entfiel mehr als die Hälfte des gesamten Frankfurter Büroflächenumsatzes auf die drei zentralen Teilmärkte Bankenlage, Westend und City.

In Düsseldorf ging der Flächenumsatz auf 236.500 Quadratmeter zurück. Deutlich besser schnitt der Vermietungsmarkt im Düsseldorfer Speckgürtel ab. In den vier Umlandgemeinden wurden insgesamt 88 Prozent mehr Flächen durch Eigennutzer belegt oder vermietet als im Jahr 2013. Der Eigennutzeranteil lag im Düsseldorfer Marktgebiet mit fast 17 Prozent deutlich über dem Wert des Vorjahres. Insgesamt resultiert hieraus ein Gesamtumsatz von 314.800 Quadratmetern.

Leerstandsrate auch in den Top 5 rückläufig

Die Leerstandsraten in den Top 5-Märkten setzten ihren Abwärtstrend fort, so der Immobiliendienstleister CBRE. Leichte Rückgänge wurden in Düsseldorf (minus 0,1 Prozentpunkte auf 10,5 Prozent), Hamburg (minus 0,3 Prozentpunkte auf 7,5 Prozent) sowie München (minus 0,5 Prozentpunkte auf 6,8 Prozent) verzeichnet, während die Leerstandsraten in Berlin und in Frankfurt deutlich sanken (minus 0,8 Prozentpunkte auf 8,0 Prozent respektive minus 3,3 Prozentpunkte auf 11,4 Prozent).

Im Mittel stehen in den fünf Top-Standorten 8,8 Prozent der Büroflächen leer. Absolut verringerte sich das Leerstandsvolumen um 640.000 Quadratmeter oder um 9,3 Prozent.

Durchschnittsmieten entwickeln sich uneinheitlich

Die Spitzenmieten zogen CBRE zufolge in Hamburg (plus 2,1 Prozent auf 24,50 Euro pro Quadratmeter und Monat) und München (plus 1,5 Prozent auf 33 Euro pro Quadratmeter und Monat) weiter an. Nach einer sehr langen Stabilität stieg auch in Frankfurt die erzielbare Spitzenmiete zum Jahresende 2014 um 2,6 Prozent auf nunmehr 39 Euro pro Quadratmeter und Monat an.

In der Bundeshauptstadt Berlin liegt die Spitzenmiete wie auch im Vorjahr bei 22,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat, während in Düsseldorf ein Rückgang um 5,5 Prozent auf 26 Euro pro Quadratmeter pro Monat zu verzeichnen war.

Die gewichtete Durchschnittsmiete sank in Düsseldorf (minus 9,5 Prozent) und München (minus 1,6 Prozent) ab, während in Berlin (plus 6,4 Prozent) und Hamburg (plus 1,6 Prozent) leichte Zuwächse registriert wurden. In Frankfurt stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich aufgrund einiger großvolumiger Anmietungen in Neubauflächen der Bankenlage deutlich um 17 Prozent an.

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