Der Victor Prime Office Indikator von JLL verzeichnet im dritten Quartal 2018 ein Performancewachstum von 1,5 Prozent verglichen mit dem Vorjahresquartal. Ende September lag der Indikatorstand bei 188,1 Punkten. Unter den analysierten fünf Metropolen sticht die Bankenlage in Düsseldorf besonders hervor mit einer um 3,8 Prozent gesteigerten Performance und einem überdurchschnittlichen Jahresanstieg von 18,9 Prozent. Frankfurt stagniert bei 2,9 Prozent.

Die Zwei-Prozentmarke Victor Prime Office Indikator bleibt damit im laufenden Jahr nach wie vor unerreicht, 2017 war sie drei Mal übertroffen worden. Grund für die verringerte Wachstumsrate ist laut JLL vor allem das Ausbleiben von Renditeabsenkungen in den meisten der analysierten Märkte. Wachstumsimpulse kommen wie schon im ersten Quartal auch im dritten Quartal 2018 aus dem Vermietungsmarkt: Hier sei die Schmerzgrenze erreicht, prognostizierte JLL im Mai 2018.

"Im Vergleich zu den großen Performancesprüngen in der Preisbildung durch Renditeanpassungen im vergangenen Jahr erweist sich das mietgetriebene Wachstum als plausibler, weil weniger spekulationsgetrieben", sagt Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Das anhaltende Mietwachstum verschafft Investoren laut JLL ein breiteres Angebot: Risikoreiche Investitionen lassen sich aus Risiko-Rendite-Gesichtspunkten investorenseitig besser darstellen.

Düsseldorfer Bankenlage Best-Performer

Wie bereits im Vorquartal ist die Bankenlage in Düsseldorf der Best-Performer unter den im JLL-Victor für das dritte Quartal 2018 betrachteten fünf Metropolen. Zum zweiten Mal in Folge sorgte eine Absenkung der Spitzenrendite um zehn Basispunkte  gekoppelt mit einem Anstieg der Miete für einen Performanceanstieg von 3,8 Prozent. Im dritten Quartal notiert die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen bei 177,5 Punkten.

LageCash Flow Rendite (NIY)
Q3 2017 - Q3 2018
Wertänderungsrendite
(YOY)
Total Return
Q3 2018
Berlin3,0 Prozent9,1 Prozent12,1 Prozent
Düsseldorf3,8 Prozent18,9 Prozent22,7 Prozent
Frankfurt/Main3,3 Prozent2,9 Prozent6,2 Prozent
Hamburg3,3 Prozent8,8 Prozent12,1 Prozent
München3,3 Prozent6,9 Prozent10,2 Prozent
Prime Office3,3 Prozent8,4 Prozent11,7 Prozent

Quelle: JLL

Dagegen schneidet Frankfurt mit einem Zuwachs von nur noch 2,9 Prozent deutlich schlechter ab, auch schlechter als im dritten Quartal 2017, als Frankfurt den JLL-Werteindex getrieben hatte. Der Zuwachs für die Berliner Spitzenlage von 1,8 Prozent ist JLL zufolge rein marktmietgetrieben und bringt den Indikator der Bundeshauptstadt auf einen neuen Stand von 204,3 Punkten (Jahresperformance: 9,1 Prozent).

Spitzenlagen in Frankfurt und München stagnieren

Während Hamburg nach einer Negativentwicklung im zweiten Quartal nun auf ein Plus von 1,1 Prozent (Jahresperformance 8,8 Prozent) kommt und einen neuen Indikatorstand von 202,4 Punkten ausweisen kann, stagnieren die Entwicklungen in den Spitzenlagen von Frankfurt (plus 0,9 Prozent, 176,7 Punkte) und München (plus 0,5 Prozent, 189,6 Punkte) bei unter einem Prozent. Die Jahresperformance in München liegt bei 6,9 Prozent.

Total Return im Durchschnitt der Top 5 auf stabilem Niveau

Das insgesamt gedämpfte Wachstum führt 2018 für die Spitzenlagen in allen fünf Märkten mit einem durchschnittlichen Plus von 8,4 Prozent zu einer relativ stabilen Jahresperformance (Vergleich drittes Quartal 2018 und drittes Quartal 2017).

Im zweiten Quartal 2018 lag die gemittelte Jahresperformance bei 9,3 Prozent, im ersten Quartal bei 8,6 Prozent. Damit verbleibt auch der Total Return mit plus 11,7 Prozent auf einem stabilen Niveau (plus 12,7 Prozent im zweiten und plus zwölf Prozent im ersten Quartal), wenn auch maßgeblich beeinflusst von Spitzenreiter Düsseldorf (Jahresanstieg von 18,9 Prozent). Die Preisentwicklungen der Spitzenlagen in den fünf Immobilienhochburgen zeigen also sehr deutliche Unterschiede.

"Potenzielle Gefahren in Europa und weltweit belasten die Märkte bislang nicht. Ob, wann und warum es zu einer Trendwende kommen könnte, und wie etwaige Korrekturen ausfallen könnten, ist eine von niemand realistisch zu beantwortende Frage." Rolf Kemper

In den USA etwa hat laut JLL die Kombination aus Zinserhöhungen, Staatsverschuldung und Prognosen für die weitere Wirtschaftsentwicklung zu ersten Wertverlusten in Spitzenlagen des Wohnimmobiliensegments geführt.

Kemper: "Stichwort Kapitaldruck"

"Unsere nationalen und internationalen Kunden agieren ohne Vorbehalte bei Investments in Spitzenprodukte der Toplagen, und das obwohl sich mögliche Returns auf eingegangenes Risiko weiter verringert haben", so Kemper weiter: "Stichwort Kapitaldruck."

Für 2018 erwartet JLL ein Rekordjahr mit Gewerbeimmobilientransaktionen in Höhe von um die 60 Milliarden Euro.

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