JLL-Index "Victor": Top-Büros-Performance steigt nur noch leicht

Der JLL-Index "Victor Prime Office", der die Preisentwicklung von Büros in fünf deutschen Toplagen abbildet, bewegt sich kaum noch nach oben – am stärksten performt im dritten Quartal 2021 das Düsseldorfer Bankenviertel. Paradox ist, dass die Spitzenmieten trotz wachsender Leerstände steigen.

Trotz der guten Stimmung unter den Immobilienmarktakteuren bewegt sich der von JLL entwickelte Index "Victor Prime Office" im dritten Quartal 2021 vergleichsweise träge. Der Performancezuwachs von plus ein Prozent gegenüber dem Vorquartal fällt schwächer aus als der Zuwachs im zweiten Quartal gegenüber dem ersten Quartal 2021 mit einem Plus von 2,1 Prozent. Der neue Indikatorstand für die analysierten Toplagen der fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin (Charlottenburg 1A, Mitte 1A, Potsdamer Platz, Leipziger Platz), Düsseldorf (Bankenlage), Frankfurt am Main (Bankenlage), Hamburg (Innenstadt) und München (Innenstadt) liegt laut JLL Ende September bei 229,4 Punkten (Ende Juni: 227,2).

Düsseldorf: Höchstes Performancewachstum unter den Toplagen

Den größten Performanceanstieg unter den analysierten Toplagen gibt es in Düsseldorf: Der Indikator steigt um 3,3 Prozent auf 206,3 Punkte – laut JLL bedingt durch eine erneute Absenkung der Spitzenrendite um zehn Basispunkte. Auf Platz zwei positioniert sich im dritten Quartal 2021 München mit einem Zuwachs von 1,4 Prozent auf nun 235,4 Punkte, hier ist der Grund für das Wachstum, dass die Mieten sowohl im Spitzensegment als auch in der Breite weiter gestiegen sind, wie JLL begründet.

Deutlich weniger Bewegung gibt es in Berlin mit einem Plus von 0,4 Prozent auf 254,8 Punkte und in Hamburg mit einem Anstieg von 0,3 Prozent auf 250,6 Punkte. In der Frankfurter Bankenlage stagniert der Indikatorstand bei 213,5 Punkten (plus 0,0 Prozent).

Die Jahresperformance – Vergleich des dritten Quartals 2021 mit dem dritten Quartal 2020 – schwächt sich leicht ab mit einem Zuwachs von 5,2 Prozent, nach plus 5,5 Prozent im Vergleich der jeweils zweiten Quartale 2020 und 2021. Auch hier setzt sich Düsseldorf mit plus 9,9 Prozent an die Spitze, gefolgt von Hamburg (plus 7,9 Prozent). Berlin liegt mit plus 5,6 Prozent ebenfalls über dem Durchschnitt der fünf analysierten Städte. Die Jahresperformance in Frankfurt sinkt von 3,7 Prozent auf +2,9 Prozent. Auf dem letzten Platz landet München mit einem Wachstum von plus 2,3 Prozent.

Bürospitzenmieten: Gänzlich unbeeindruckt von steigenden Leerständen

"Wir beobachten in einigen Hochburgen zurzeit ein Phänomen, das es so in vorangegangenen Marktzyklen noch nicht gegeben hat: Trotz Zunahme der Leerstände legen die Spitzenmieten weiter zu", sagt Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Insbesondere in München ist der Effekt ausgeprägt und treibt den Performanceanstieg. Leicht abgeschwächt zeigt sich diese Entwicklung auch in Berlin und Hamburg. "In vorherigen Marktzyklen gingen steigende Leerstandsquoten immer auch mit sinkenden Mieten einher und umgekehrt. Getreu dem Motto: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis", so Kemper.

Die Gründe sieht Kemper zum einen darin, dass es gerade in den Top-Lagen immer noch wenig verfügbares Büroflächenangebot gibt, zum anderen darin, dass immer mehr die Qualität im Vordergrund steht. "Dieser Fokus auf das knappe Spitzenprodukt treibt die Mieten weiter nach oben", ist Kemper überzeugt.

Nach dem Platzen der "New Economy Blase" im Jahr 2000 und der anschließenden Wirtschaftskrise sei die Projektpipeline in den fünf im Victor analysierten Immobilienhochburgen prall gefüllt gewesen, mit dem Höhepunkt im Jahr 2002 mit mehr als 2,2 Millionen Quadratmetern fertig gestellter Büroflächen – davon 360.000 Quadratmeter in den Spitzenbürolagen. Die hohen Volumina hatten zu einer Kettenreaktion geführt: Die Marktteilnehmer erwarteten ein Überangebot und die Mieter forderten Mietpreisnachlässe.

"Dies ist heute anders: es gibt kein Überangebot und es wird auch keines erwartet", so Kemper. Bis Ende 2021 werden dem JLL-Experten zufolge deutlich weniger (144.000 Quadratmeter) Büros in den Toplagen gebaut worden sein. Das Thema ESG (Environmental, Social, Governance) verschärft laut JLL die Fokussierung auf das Premiumsegment noch.


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