Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt könnte 2017 ein neues Rekordvolumen von mehr als 55 Milliarden Euro erreichen. Das meint Timo Tschammler, CEO von JLL Deutschland. Alleine in den sieben Investmenthochburgen werden bis Jahresende vermutlich knapp 30 Milliarden Euro aggregiert. Drei JLL-Experten erläutern, wie Deutschland dasteht und wie sich die Asset-Klassen entwickeln.

Büroimmobilien bleiben die bevorzugte Asset-Klasse unter den deutschen Gewerbeimmobilien. Laut Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ist ihr Anteil am gesamten Investmentvolumen gegenüber dem Vorjahresergebnis konstant bei 45 Prozent gehalten worden. Mit rund 25 Milliarden Euro, die es 2017 werden könnten, wäre das zweithöchste Ergebnis nach 2007 erzielt.

Einzelhandelsimmobilien bleiben auf Platz zwei. Ihr Anteil wird sich laut Scheunemann allerdings auf etwa 20 Prozent reduzieren. Investoren sehen Einzelhandelsimmobilien mittlerweile kritisch, auch weil sie mit sehr langen Verkaufsprozessen verbunden sind.

Demgegenüber hat die starke Nachfrage nach Logistikimmobilien laut Scheunemann auch 2017 angehalten. Hier sorgt vor allem der wachsende E-Commerce-Handel für eine expansive Nutzernachfrage. Immer mehr Investoren nehmen diese Asset-Klasse in den Fokus. Bis Ende 2017 werden Scheunemann zufolge rund 15 Prozent des Transaktionsvolumens in Deutschland auf Logistikimmobilien entfallen. Das macht etwa acht Milliarden Euro aus.

Asiaten besonders aktiv – Deutschland holt gegenüber UK auf

Knapp die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens in Deutschland insgesamt wird laut Tschammler voraussichtlich von ausländischen Investoren getätigt werden. Vor allem asiatische Investoren sind im Vergleich zu den vergangenen Jahren deutlich aktiver und werden nach Prognosen von JLL einen Anteil von rund zehn Prozent erreichen. 

Laut Hela Hinrichs, JLL EMEA Research, ist London zwar noch die Investmentmetropole Europas mit einem Anteil von 31 Prozent (54,6 Milliarden US-Dollar) am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen, Deutschland holt aber mit 22 Prozent (37,5 Milliarden US-Dollar) und damit einem Plus von neun Prozent gegenüber dem Vorjahr auf.

Bürovermietungsmarkt Deutschland

Das Flächenumsatzvolumen wird JLL zufolge 2017 alleine in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) voraussichtlich 3,85 Millionen Quadratmeter erreichen und damit nur leicht drei Prozent unter dem Rekordniveau des Vorjahres liegen. Berlin mit zirka 900.000 Quadratmetern und München mit etwa 800.000 Quadratmetern werden als umsatzstärkste Märkte unter den Big 7 erwartet. 

Vor allem flexible Büroarbeitsplätze sind gesucht worden. Anbieter von Coworking-Flächen mieteten viele neue Büros an. Ihr Anteil am Büroflächenbestand beträgt zwar deutlich weniger als ein Prozent – gemessen am Flächenumsatz werden sie 2017 jedoch rund fünf Prozent erreichen, prognostiziert Scheunemann.

Für 2018 erwartet der Leiter der JLL-Research-Abteilung einen weiterhin dynamischen Vermietungsmarkt, der mangels neuer und moderner Flächen aber nicht an das Ergebnis von 2017 anknüpfen können wird.

Büro-Leerstandsquote sinkt auf Rekordtief – Forward Fundings nehmen zu

Die Leerstandsquote in Büroimmobilien in den Big 7 wird nach Angaben von JLL zum Jahresende auf voraussichtlich 4,8 Prozent sinken und damit auf den niedrigsten Stand seit 15 Jahren fallen.

Produktarmut war ein Attribut des Jahres 2017 vor allem im Bürosegment, so Scheunemann.

Damit einher habe ein Ausweichen auf Märkte abseits der Big 7 stattgefunden, sagt Scheunemann. Außerdem nahm die Anzahl der Investoren zu, die sich auf ihrer Suche nach Rendite und Investments auf Projektentwicklungen fokussierten – und zwar überwiegend in den Big 7.

Die so genannten Forward Fundings haben sich laut Scheunemann in Bezug auf ihr Volumen innerhalb von zwei Jahren verdoppelt. Ein Beispiel sei der Springer-Neubau in Berlin, der erst 2019 fertiggestellt werde oder das Grand Central Frankfurt, bei dem die Fertigstellung sogar erst für 2020 anvisiert sei.

Aussichten für 2018

Aus Sicht Timo Tschammlers sind die Perspektiven für das nächste Jahr durchweg positiv. Es gäbe keinerlei Anlass zu der Annahme, dass der immobilienkonjunkturelle Höhen- in einen Sinkflug überginge.