| Kommentar

Jahresrückblick von JLL-Chef Frank Pörschke zum deutschen Investmentmarkt

Frank Pörschke
Bild: JLL Jones Lang LaSalle

Dr. Frank Pörschke, CEO des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL), bescheinigt dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt im Jahresendpressegespräch 2012 trotz Eurokrise eine positive Zukunft. Ein Problem bleiben jedoch die Fremdfinanzierungsmärkte, so Pörschke im Statement.

Das konjunkturelle Umfeld hat sich global weiter eingetrübt. Insgesamt aber ist die Situation gar nicht so viel anders als vor zwölf Monaten. Jedenfalls haben wir ein weiteres Jahr Krise recht gut hinter uns gebracht. Das gilt insbesondere für Deutschland. Hier zeigt sich, dass die hohe Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Unternehmen und die weiter hohe Nachfrage nach deutschen Spitzenprodukten vieles ausgleicht. Die Binnennachfrage bleibt stabil. Deshalb wird der deutsche Immobilienmarkt auch in absehbarer Zukunft als sicherer Hafen für Anleger gelten.

Neben der Stabilität der deutschen Wirtschaft gibt es weitere Gründe, weshalb Anleger sich verstärkt für Investitionen in deutsche Immobilien interessieren werden: Zunächst fehlt es an Alternativen. Die Bewertung von anderen, vermeintlich risikolosen Anlagen erfolgt heute anders als vor einigen Jahren. Die Risikoprämie, also die zusätzliche Rendite von Immobilienanlagen gegenüber sogenannten risikolosen Staatsanleihen, war selten höher als heute. Das historisch niedrige Zinsniveau wird aller Voraussicht nach über Jahre andauern. Höhere Inflation bleibt zumindest latent ein Thema, dementsprechend werden alle Sachwerte hoch im Kurs bleiben. Was heißt dies konkret zum Jahresende 2012?

Verfügbarkeit von Fremdkapital bleibt weiterhin sehr eingeschränkt

Lassen Sie uns einen Blick zurück und einen weiteren voraus werfen. Die Aktivitäten auf dem deutschen Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien werden in 2012 zwar einen Rückgang um zirka sechs Prozent von 23,5 Milliarden Euro auf rund 22 Milliarden Euro verzeichnen, jedoch weniger einer mangelnden Nachfrage als vielmehr einem Mangel an geeigneten Objekten geschuldet. Dies gilt insbesondere für Einzelhandelsimmobilien, bei denen das Transaktionsvolumen deutlich zurückgegangen ist. Demgegenüber sind die Transaktionsvolumina bei Büroimmobilien deutlich angestiegen, weil in diesem Segment mehr Produkt verfügbar war.

Fortgesetzt hat sich die Fixierung der Investoren auf Core-Immobilien. Wir beobachten weiterhin, dass bei solchen Immobilien von hoher Qualität ein scharfer Wettbewerb unter den Käufern herrscht. Der Anteil von Immobilientransaktionen, die nicht dem Core-Segment zuzurechnen sind, hat sich nur leicht erhöht. Das wird unter anderem getrieben durch die weiterhin sehr eingeschränkte Verfügbarkeit von Fremdkapital. Für Core-Objekte steht dieses in Deutschland in ausreichendem Maß zur Verfügung, zumal die Investoren hier in der Regel mit einer moderaten Fremdfinanzierungsquote arbeiten. Bei Objekten geringerer Qualität tun sich die Banken weiterhin sehr schwer, Kredite zu vergeben. Insgesamt bleiben die Fremdfinanzierungsmärkte schwierig, die meisten Banken, auch diejenigen, die im Neugeschäft aktiv sind, müssen weiterhin ihre Bilanzen zurückfahren. Auch Versicherungen, die in der Fremdfinanzierung aktiv geworden sind und auch volumenmäßig von Bedeutung sind, konzentrieren sich zumeist auf Core-Produkte. Von Kredit-Fonds ist zunehmend zu hören.

Asset- respektive Fondsmanager sind stärkste Käufer

Als Käufer und Verkäufer treten weiterhin verschiedene Gruppen auf. In 2012 werden die Asset- respektive Fondsmanager mit einem investierten Kapital von zirka sechs Milliarden Euro die stärkste Käufergruppe sein, gefolgt von institutionellen Investoren wie Versicherungen und Pensionsfonds mit zirka zwei bis drei Milliarden Euro. Auf Verkäuferseite stehen ebenfalls die Asset- beziehungsweise Fonds Manager sowie Entwickler und Corporates. Offene Publikumsfonds haben ebenfalls mehr verkauft als eingekauft. Der Anteil ausländischer Investoren bleibt mit 40 Prozent relativ stabil. Für internationale Investoren, gerade von außerhalb Europas, stehen aber weiterhin die Städte London und Paris im Fokus. Diese Märkte sind extrem groß und liquide, die Entscheidungsträger verstehen sie zudem auch leichter. Die föderale Struktur Deutschlands mit einer Mehrzahl größerer Städte ohne klar dominierende Metropole ist für sie ungewohnt.

Wir beobachten, dass verschiedene Investoren, die ihre europäischen Immobilieninvestments in London oder Paris gestartet haben, sich jetzt vermehrt auch mit Deutschland beschäftigen. Wenn ausländische Investoren in Deutschland aktiv werden, sind es häufig große Volumina. So wurden die drei größten Transaktionen des Jahres mit einem Volumen von zusammen knapp 2,4 Milliarden Euro von Investoren aus USA, Norwegen und Frankreich realisiert. Auf Verkäuferseite schlagen internationale Desinvestments mit knapp 40 Prozent des Transaktionsvolumens zu Buche, per saldo dürften sich die Verkaufs- und Kaufaktivitäten der ausländischen Player damit 2012 in etwa die Waage halten.

Wohn-Investmentmarkt entwickelt sich dynamisch

Dynamisch hat sich der Wohn-Investmentmarkt im zurückliegenden Jahr entwickelt. 2012 wurde insgesamt ein Transaktionsvolumen für Portfolios von bislang mehr als 10 Milliarden Euro registriert. Bis dato wird das Volumen des Vorjahres damit bereits jetzt um 60 Prozent übertroffen, mehr als 190.000 Wohneinheiten haben dabei die Eigentümer gewechselt. Auf regionaler Ebene markiert Berlin mit 1,6 Milliarden Euro mit Abstand die Spitze vor Hamburg mit 300 Millionen Euro und dem Ruhrgebiet mit 266 Millionen Euro. Der Anteil des ausländischen Kapitals ist in den vergangenen drei Jahren von zirka 30 Prozent auf nun 36 Prozent gestiegen. Die Preise auf dem Wohn-Investmentmarkt haben in Teilbereichen im Verlauf des Jahres stark angezogen, die Bundesbank warnt schon heute in einigen Teilmärkten vor Überhitzungserscheinungen, die sich zu einer Blase entwickeln könnten. Es fehlt allerdings an einer wesentlichen Ingredienz für ein schmerzhaftes Platzen einer Blase, nämlich einer hohen Fremdkapitalquote.

Die Bürovermietungsmärkte haben sich in den sieben Immobilienhochburgen im Jahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr leicht abgeschwächt. Das Umsatzvolumen 2012 wird die Drei-Millionen-Quadratmeter-Marke nicht erreichen und damit zirka 15 Prozent unter dem Vorjahres-Niveau bleiben. Das ist aber letztlich ein durchaus positives Signal. Denn trotz der zunehmenden konjunkturellen Unsicherheiten fiel der Rückgang der Vermietungsaktivitäten nicht deutlicher aus, geschuldet der weiterhin guten Lage am Arbeitsmarkt. Für das kommende Jahr rechnen wir jedoch mit einem reduzierten Wachstum der Bürobeschäftigtenzahl als Resultat einer restriktiveren Personalpolitik vieler Unternehmen. Dies wird zwangsläufig Auswirkungen auf die Büromärkte haben. Umzugsentscheidungen werden nachhaltig geprüft und Mietverträge intensiv verhandelt. Alles in allem gehen wir dennoch davon aus, dass die Büroflächenumsätze sich auch 2013 auf dem Niveau von 2012 einpendeln werden.

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