Nur elf Prozent der deutschen Haushalte bringen genug Eigenkapital für Wohneigentum auf Bild: mauritius images / Wolfgang Filser /

Die Wohneigentumsquote in Deutschland liegt weiterhin bei rund 45 Prozent. Das zeigt eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln für die Bausparkasse Schwäbisch Hall. Ein Hauptgrund für die Stagnation: zu wenig Eigenkapital. Für den Erwerb einer Immobilie sollte ein Haushalt 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aufbringen. Das schaffen nur elf Prozent der Mieter. Hier sieht das IW die neue Bundesregierung gefordert.

Im europäischen Vergleich liegt Deutschland auf dem vorletzten Rang – nur in der Schweiz leben weniger Menschen im Wohneigentum. Dabei verschulden sich Deutsche laut einer EOS-Studie vor allem für Immobilien.

"In anderen Ländern, beispielsweise in den Niederlanden oder Dänemark, ist die Wohneigentumsquote in Phasen guter Konjunktur, niedriger Zinsen und steigender Immobilienpreise deutlich gestiegen", sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte beim IW Köln.

Bei den aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sei es daher überraschend, dass Deutschland bei der Wohneigentumsbildung nach wie vor auf der Stelle trete, so Voigtländer. Wer in Deutschland Eigentum erwirbt, muss zwischen 4,6 und acht Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt bezahlen.

Wohneigentumsquote: Wesentlicher Indikator für Vermögensbildung

Betroffen sind dem IW zufolge vor allem junge Menschen mit mittleren Einkommen. Die Studie zeigt, dass von den 25- bis 34-Jährigen im Jahr 2016 nur 13 Prozent in den eigenen vier Wänden wohnten. Im Jahr 2011 waren es noch 15 Prozent. Auch bei den 35- bis 44-Jährigen ist die Wohneigentumsentwicklung rückläufig: 41 Prozent erwarben 2011 Eigentum, fünf Jahre später waren es nur noch 37 Prozent.

Das Durchschnittsalter der Ersterwerber einer Immobilie beträgt heute 48 Jahre.

"Die Wohneigentumsquote ist ein wesentlicher Indikator für die Vermögensbildung", sagt Reinhard Klein, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Da die Studie zeige, dass der Immobilienerwerb oft am mangelnden Eigenkapital scheitere, begrüßt Klein die Pläne der Großen Koalition, bei der Wohnungsbauprämie den Prämiensatz zu erhöhen und die Einkommensgrenzen anzupassen.

Baden-Württemberg höchste, Berlin geringste Wohneigentumsquote

Laut IW gibt es große Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland. In den alten Bundesländern liegt die Wohneigentumsquote bei 49 Prozent, in den neuen Bundesländern bei 33 Prozent. Mit 53,8 Prozent weist Baden-Württemberg die höchste Wohneigentumsquote aller Bundesländer auf. Berlin weist mit 18,4 Prozent die geringste Quote auf, wobei diese zwischen 2006 und 2016 um 7,5 Prozentpunkte gestiegen ist.

Die Unterschiede zwischen den Generationen und Einkommensgruppen haben sich tendenziell verschärft. Das einkommensstärkste Fünftel kommt auf eine Quote von 68 Prozent, das einkommensärmste nur auf 21 Prozent. Bei den über 65-Jährigen beträgt die Quote 59 Prozent, bei den unter 35-Jährigen dagegen 13 Prozent. Bei Haushalten mit Migrationshintergrund liegt die Quote bei 32 Prozent, bei solchen ohne Migrationshintergrund bei 49 Prozent.

Wo hängt es, was kann die Politik tun?

Die anhaltende Preisdynamik, die hohen Eigenkapital-Anforderungen der Banken (zwischen zehn und 20 Prozent des Kaufpreises) und die hohen Grunderwerbsteuersätze erhöhen den Kapitalbedarf immer weiter, so die Studienautoren. Andere Länder zeigen, so ein Fazit der Studie, dass es Mittel und Wege für den Staat gibt, die wenig oder gar nichts kosten, die aber den Haushalten helfen können, den Kapitalmangel zu überwinden.

  • Anpassungen in der Grunderwerbsteuer: Beispiel Stufentarif

In vielen Bundesländern wurde die Grunderwerbsteuer zuletzt deutlich erhöht und liegt aktuell zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Dass die Länder diese Einnahmequelle, einen neuen Rekordwert von 13,14 Milliarden Euro sollen die Länder 2017 eingenommen haben, aufgeben, halten die IW-Experten für unwahrscheinlich. Eine Möglichkeit könnte jedoch eine Staffelung mit Freibetrag nach britischem Vorbild sein. Demnach werden kleine und günstige Wohnungen kaum besteuert, große Anwesen und Villen dagegen deutlich höher. Eine weitere Idee des IW: Eine "Grunderwerbsteuer in Raten": Der Staat könnte Käufern ermöglichen, die Grunderwerbsteuer über einen längeren Zeitraum zu bezahlen. Angesichts geringer Zinssätze wäre dies kaum mit Mehrkosten verbunden, könnte aber den Kapitalbedarf zum Kaufzeitpunkt deutlich reduzieren.

  • Umstellung auf das Bestellerprinzip bei Käufen

In den Niederlanden beträgt die Maklerprovision beim Kauf nur ein bis zwei Prozent. Um die Kaufnebenkosten in Deutschland zu senken, könnte das Bestellerprinzip bei Käufen der Studie zufolge ein Instrument sein. In Deutschland beträgt die Provision für den Makler je nach Bundesland zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent für den Käufer. Nach Auffassung des IW kann ein Verkäufer wesentlich besser über den Preis der Vermittlung verhandeln und sich mehrere Angebote einholen. Ein Käufer hat in angespannten Märkten kaum eine Möglichkeit, über die Provision zu verhandeln. Auch bei den Notar- und Grundbuchkosten gibt es laut IW Einsparpotenziale.

  • Einführung von Kreditausfallgarantien

Auch die Einführung von Kreditausfallgarantien unter bestimmten Bedingungen, wie stetige Erwerbsverläufe, eine Festzinsbindung und eine Mindesttilgung, wäre laut IW eine Möglichkeit, um einen Ausgleich für den hohen Eigenkapitalbedarf zu schaffen. In Frankreich und den Niederlanden vergibt der Staat solche Kreditausfallgarantien, um den Käufern höhere Fremdkapitalquoten zu ermöglichen.

  • Aufstockung der Vermögensförderung

Neben Reformen zur Verringerung des Kapitalbedarfs, sollte die Politik auch Reformen anstoßen, die den Kapitalaufbau unterstützen, so die IW-Studie. So könnten eine Arbeitnehmersparzulage und eine Wohnungsbauprämie den Vermögensaufbau von Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen gezielt unterstützen. Allerdings müssten die Instrumente an heutige Einkommensverhältnisse angepasst werden.

  • Vorbezug nach Schweizer Vorbild

Durch die Adaption eines Vorbezugs wie in der betrieblichen Altersvorsorge in der Schweiz ließe sich den Studienautoren zufolge der Kapitalbedarf deutlich reduzieren oder das vorhandene Kapital erhöhen, ohne den Staat finanziell zu überfordern. Zwar könne man schon heute Mittel aus der Riesterrente entnehmen, allerdings seien die Vorgaben relativ restriktiv, so die Studienautoren. Außerdem sei die Ersparnis in der betrieblichen Altersvorsorge häufig höher. Fast 50 Prozent der Wohnungskäufer in der Schweiz nutzen Mittel aus der betrieblichen Altersvorsorge zur Finanzierung, wobei durchschnittlich 40.000 Schweizer Franken entnommen werden.

Das könnte Sie auch interessieren:

Bundesbank: Preisübertreibungen in Großstädten nehmen zu

Der Koalitionsvertrag 2018 aus Immobiliensicht

Bundestagswahl 2017: Ausweitung der Eigenheimförderung?

Trend geht europaweit zum Mieten – Deutschland mit dem höchsten Mietanteil

Schlagworte zum Thema:  Eigentümer, Immobilienkauf, Eigenkapital, Eigenkapitalquote

Aktuell
Meistgelesen