19.08.2016 | IVD-Mietwetterkarte

Berlin: Zuwanderer bevorzugen den Bezirk Mitte - Angebot an Wohnungen verknappt sich weiter

Mietwetter Berlin: In keinem der Bezirke wird eine Angebots-Deckungsquote von 100 Prozent (fünf gefüllte Häuser) erreicht
Bild: CRES/IVD Berlin-Brandenburg

Die Zuwanderung von Flüchtlingen bleibt die größte Herausforderung für Berlin. Der IVD Berlin-Brandenburg und das Center for Real Estate Studies (CRES) haben die Effekte auf den Wohnungsmarkt nach Bezirken aufgefächert und untersucht, wie sich der Flüchtlingsstrom über die Hauptstadt räumlich verteilen könnte. Zuwanderer werden sich demnach vermutlich vor allem im Bezirk Mitte ansiedeln. Das Angebot wird in allen Stadtteilen knapp.

"Zuwanderung geschieht weder zeitlich noch räumlich gleichmäßig", sagt Professor Marco Wölfle, Wissenschaftlicher Leiter des CRES. Zuwanderer siedeln sich ihm zufolge mit großer Wahrscheinlichkeit künftig dort an, wo sie damit rechnen könnten, auf Personen mit ähnlichem sozio-demografischen Hintergrund zu treffen. "In einer Stadt wie Berlin lassen sich diese Effekte nach Bezirken hin sehr genau auffächern", so Wölfle.

Eine Prognose der Verteilung von Flüchtlingen ist der Studie zufolge schon deshalb notwendig, um den künftig benötigten Wohnraum besser berechnen zu können.

Verteilung von Zuwanderern in Berlin: Mitte wird zum Schmelztiegel

Auf Basis der Daten von Oktober 2015 der Bundesanstalt für Migration und Flüchtlinge wird in absoluten Zahlen der größte Zustrom innerhalb von Deutschland für Berlin erwartet: Mittelfristig ist hier mit 90.000 Personen zu rechnen, die direkt nach Berlin kommen oder innerhalb Deutschlands umziehen, wenn nicht ein anderer Ort zugewiesen wird (>> Wohnortzuweisungsgesetz).

Dabei ist für die Hauptstadt laut Studienergebnissen mit 30.182 Personen syrischer Herkunft zu rechnen, während die zweitstärkste Gruppe mit 18.553 Personen aus Afghanistan stammen wird. Werden diese Personengruppen den Anteilen der bereits in Berlin lebenden Ausländer auf Basis der Daten des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg zugeordnet, so lässt sich abschätzen, welcher Bezirk mittelfristig wie viele Flüchtlinge aufnehmen wird.

Demnach verteilen sich die drei größten Gruppen aus Syrien, Afghanistan und dem Irak ungleichmäßig. Mit 5.574 werden für Mitte rund 18 Prozent der Syrer aufgenommen. Weitere 3.955 Personen (13 Prozent) werden in Tempelhof-Schöneberg erwartet. Personen aus Afghanistan scheinen sich stärker auf Spandau zu konzentrieren. Mit 3.830 Personen ist hier der größte Anteil zu finden. Flüchtlinge aus dem Irak orientieren sich zwar auch zu knapp einem Fünftel mit 2.208 Personen nach Mitte. Ihr zweitstärkster Anteil ist jedoch mit 13 Prozent (824 Personen) für Neukölln zu erwarten.

Bild: CRES/IVD Berlin-Brandenburg

Die prozentuale Verteilung der Flüchtlinge aus anderen Herkunftsländern ist ungleicher. So gehen mit 32 Prozent Personen aus Eritrea dominant nach Spandau, während Flüchtlinge aus dem Iran mit 27 Prozent Charlottenburg-Wilmersdorf vorziehen. Pakistani finden sich hingegen wiederum vermehrt in Mitte, wo auch die anderen Herkunftsländer am stärksten vertreten sind. Der Schmelztiegel scheint hier zu entstehen.

Die Anzahl der Personen aus Afghanistan und Eritrea in Berlin wird der Studie zufolge um das Achtfache steigen. Syrer und Iraker werden rund um das Fünffache zunehmen.

Berlin mit deutlichem Bedarf an Nahverdichtung und Neuentwicklung

Entspannung sieht Wölfle in der Stadt nicht: In keinem Bezirk Berlins könne man davon ausgehen, dass der Nachfrage nach Mietwohnungen ein hinreichendes Angebot gegenüber stehe. Mit der wachsenden Zahl an Flüchtlingen besteht der Studie zufolge ein großer Bedarf zur Nachverdichtung und Neuentwicklung. Angesichts des Zuzugs werden auch die Miet- und Kaufpreise weiter steigen.

Ein Baubedarf von jährlich rund 23.000 Einheiten könnte den Autoren zufolge zu niedrig gegriffen sein. Auch wenn die Dynamik von 0,2 Prozent im Jahr 2011 auf 0,5 Prozent im Jahr 2014 zugenommen habe, würden nicht annähernd die 0,6 bis 0,8 Prozent erreicht werden, die bereits ohne Zuwanderung notwendig wären, um die Preise nicht weiter steigen zu lassen.

Um Preise auf das aktuelle Niveau zu bremsen und die Effekte von Zuwanderung aus dem In- und Ausland zu begrenzen müsste sich laut IVD und CRES mit weiteren 0,4 Prozent fast eine Verdoppelung der Schaffung neuer Wohneinheiten in Berlin einstellen.

Gesamtmarktperspektive: Stagnierendes Immobilienangebot

Derzeit wird laut Mietwetter-Studie in keinem der untersuchten Berliner Bezirke eine Angebots-Deckungsquote von 100 Prozent erreicht, was fünf gefüllten Häusern entspräche. Mit zwei bis drei gefüllten Häusern schwanken die Deckungsquoten eher zwischen 40 Prozent und 70 Prozent (Mitte).

Mit 12,57 Euro (kalt) je Quadratmeter zeigen sich in Berlin-Mitte die höchsten Mieten. Auch in Grunewald, Prenzlauer Berg, Wendenschloss und Dahlem werden inzwischen durchschnittliche Mieten zwischen elf und zwölf Euro erreicht. Während in anderen Städten mit vergleichbar knapper Angebotslage die Mieten eng beieinander liegen, zeigt sich in Berlin eine größere Streubreite. In Stuttgart etwa liegen von der niedersten zur höchsten Durchschnittsmiete nur drei Euro je Quadratmeter. In Berlin ist diese Spanne fast doppelt so hoch. Qualitative Unterschiede und Auswahlkriterien machen sich hier deutlich bemerkbar.

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Schlagworte zum Thema:  Miete, Berlin, Wohnungsmarkt, Flüchtlinge

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