Die Fremdkapitalquoten sind im Durchschnitt rückläufig Bild: Haufe Online Redaktion

Die Kreditmargen der deutschen Immobilienbanken sind 2016 um weitere zehn Basispunkte gesunken. Im Durchschnitt erzielten die von Irebs für die Studie "German Debt Project 2017" befragten 25 Institute eine Marge von 108 Basispunkten (Bestand und Neugeschäft). Für 2017 rechnen die Kreditgeber mit weiter fallenden Margen bis unter 100 Basispunkte.

Erstmals in der Studie, die zum fünften Mal von der International Real Estate Business School (Irebs) mit Unterstützung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) realisiert wurde, lag der Anteil der Finanzierungen von Hotel- und Logistikimmobilien mit einem Anteil von 19,9 Prozent am Neugeschäft nach 19,5 Prozent im Vorjahr höher als der Beitrag von Handelsimmobilien. Auffällig ist auch die positivere Einschätzung der Finanzierungen von Projektentwicklungen: Ihr Anteil am Kreditneugeschäft stieg von 23 Prozent auf 26 Prozent.

Die von Irebs befragten Institute gaben an, bei den deutlich fallenden Margen weiterhin darauf bedacht zu sein, den Finanzierungsbestand zum Erhalt der Ertragskraft hoch zu halten. Das Neugeschäft lag Irebs zufolge 2016 mit plus zehn Prozent nur halb so hoch wie im Vorjahr – diese Dynamik könnte sich im laufenden Jahr auf ein mittleres einstelliges Wachstum noch weiter verringern. Laut einer Umfrage von Cushman & Wakefield gehen europaweit 47 Prozent der Immobilienfinanzierer von einem steigenden Neugeschäft in den kommenden sechs Monaten aus.

Einige Banken erwägen Wachstum im Ausland

Der Wettbewerbsdruck in den deutschen A-Städten bleibt hoch. Eine Alternative zur weiteren Ausdehnung in die Fläche ist den Studienautoren zufolge mehr Auslandsgeschäft. Der Portfolioanteil der Nicht-A-Städte am Neugeschäft hat 2016 nahezu stagniert: Es scheint, als wären sie primär "Spielfeld" der Sparkassen und Volksbanken, während die größeren Institute den Gang ins Ausland priorisieren.

Aufgrund des Brexits sind die Zusagen im Auslandsgeschäft laut vdp 2016 aber nur um ein Prozent gestiegen, während das Inlandsgeschäft beim Neugeschäft um rund zehn Prozent zulegte. Deutsche Immobilienfinanzierer sind in Großbritannien zwar immer noch aktiv, aber seit dem Brexit liegen die Investitionsvolumen der Studie zufolge rund 40 Prozent unter dem Niveau von Ende 2015.

LTVs im Schnitt fallend – Anteil steigt bei Projektentwicklungen

Die hohe inländische Wettbewerbsintensität im Core-Geschäft bleibt. Somit sind auch die Margen weiterhin unter Druck. Während 2013 noch 134 Basispunkte bei den Netto-Margen verzeichnet wurden, lag das Margenniveau 2016 noch bei 108 und dürfte der Umfrage zufolge 2017 weitere fünf bis zehn Basispunkte abgeben.

Der Fremdkapitalanteil (LTV) ist 2016 im Schnitt von 68,2 Prozent auf 65,6 Prozent gefallen. Lagen die durchschnittlichen LTVs 2015 noch bei rund 68 Prozent, hatten die Befragten in der Vorjahresstudie für 2016 einen Anstieg um zwei Prozentpunkte auf rund 70 Prozent erwartet. Stattdessen sind aufgrund der "Eigenkapitalschwemme" und steigender Preise die Ausläufe um zwei Prozentpunkte gefallen.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW zeigt: Im Core-Segment liegt die durchschnittliche Fremdfinanzierungsquote derzeit zwischen 66 Prozent bei Logistikimmobilien (2016: 60 Prozent) und 74 Prozent bei Wohnimmobilien (2016: 67 Prozent).

Laut Irebs-Studie erwarten die Kreditgeber für 2017 eine Stabilisierung. "Während das risikoarme Geschäft mit weniger Fremdkapital finanziert wird, werden für herausfordernde Objekte oder Projektentwicklungen auch höhere Ausläufe gefragt, um bei diesen Investoren das Eigenkapital im Trockenen zu halten", relativiert Co-Studienautor Markus Hesse.

Kernergebnisse der Studie

  • Die hohen Preissteigerungen bei Core-Objekten werden stärker durch Eigenkapital getragen. Damit bleiben die etwaigen Preisrisiken mit größerem Puffer für das Fremdkapital bei den Eigenkapitalinvestoren. Der Anlagedruck der Eigenkapitalgeber ist so hoch, dass selbst bei steigendem Wettbewerb die Fremdkapitalausläufe zumindest im Durchschnitt gefallen sind.
  • Das Neugeschäft bleibt hart umkämpft. Es zeichnet sich wenig Entlastung ab, da die Institute bei sinkenden Margen bestrebt sind, mit ausreichend Neugeschäft die Bestände und somit die Erträge hoch zu halten.
  • Die in den Gewinn-und-Verlust-Rechnungen der Banken ausgewiesenen Erträge befinden sich trotz Margenrückgang im Vergleich zu anderen Bankgeschäften immer noch auf hohem Niveau. Daher wird der Wettbewerbsdruck nicht nachlassen. "Gleichzeitig werden die Herausforderungen aus Regulatorik und Digitalisierung höher. Alternative Finanzierungen stehen zumindest in den Startblöcken", sagt Achim Reif vom vdp. Aufgrund dieser Herausforderungen und mit Blick auf den intensiven Wettbewerb wird es weitere Fusionen bei den klassischen Immobilienfinanzierern geben.
  • Die größten Risiken liegen aktuell in dem besonderen Makroumfeld, das für die Immobilienwirtschaft sehr stimulierend wirkt, aber latent instabil ist. "Außerdem ist die Fokussierung vieler Investoren auf Immobilienmarktnischen mit spezifischen Risiken behaftet", resümiert Co-Autor Prof. Dr. Tobias Just.

Schlagworte zum Thema:  Kredit, Kreditvergabe, Immobilienkredit, Immobilienbank

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