In den sieben größten deutschen Städten wurden im ersten Halbjahr 2017 rund elf Milliarden Euro in gewerblich genutzte Immobilien investiert – 20 Prozent mehr als in den ersten sechs Monaten 2016, wie German Property Partners (GPP) errechnete. Büroimmobilien wurden von Investoren am stärksten nachgefragt. Das Angebot bleibt knapp. Das Bürovermietungsgeschäft wuchs insgesamt um elf Prozent: an der Spitze Berlin mit einem Plus von 34 Prozent.

Auch bei den Transaktionsvolumina ist Berlin mit 2,55 Milliarden Euro unter den Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) nicht zu schlagen: Die Hauptstadt hat sogar den „ewigen Dauerbrenner“ München überholt: An der Isar wurden laut GPP bis zum Ende des zweiten Quartals 2,42 Milliarden Euro investiert.

Wegen der unverändert hohen Nachfrage bleibe es vor allem im Core-Segment schwierig, Investitionsobjekte zu finden“, sagt GPP-Sprecher Björn Holzwarth.

Allerdings seien inzwischen kürzere Haltedauern zu beobachten.

Köln zeigt die dynamischste Entwicklung auf dem Investmentmarkt

Die dynamischste Entwicklung im ersten Halbjahr 2017 vollzog GPP zufolge Köln mit einem Plus von 135 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und erreichte ein Volumen von einer Milliarde Euro – nach 425 Millionen Euro im Jahr zuvor. Das ist ein neues Rekordergebnis. Düsseldorf hat das Niveau um 39 Prozent gesteigert (von 671 auf 930 Millionen Euro und liegt mit Frankfurt (plus 35 Prozent auf 2,17 Milliarden Euro) und Berlin (plus 34 Prozent) noch vor München (plus 21 Prozent).

Ein Minus verzeichneten Stuttgart und Hamburg: In diesen beiden Städten nahm das Transaktionsvolumen um zwei Prozent auf 589 Millionen Euro beziehungsweise um 33 Prozent auf 135 Millionen Euro ab.  

„Für Stuttgart erwarten wir für das Gesamtjahr wieder ein solides Transaktionsvolumen“, so Holzwarth.

„Das niedrige Niveau in Hamburg ist weiterhin auf Mangel an Produkten zurückzuführen“.

Spitzenrenditen über alle Assetklassen hinweg unter Druck

Vor allem die Nachfrage nach Büroimmobilien hat laut GPP weiter zugenommen. Mit 7,76 Milliarden Euro und einem Anteil von 71 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen war diese Assetklasse am stärksten nachgefragt. Einzelhandel (912 Millionen Euro) und Hotel (846 Millionen Euro) belegten mit jeweils acht Prozent den zweiten Platz. Der Anteil von Portfolio-Verkäufen lag bei rund 15 Prozent (1,67 Milliarden Euro).

„Die Spitzenrenditen haben abermals nachgegeben. Viel Luft nach unten gibt es nicht mehr“, sagt Holzwarth.

Und zwar über alle Top-7-Standorte hinweg. Für Büroimmobilien pendelten sich die Spitzenrenditen zwischen 3,2 Prozent in München sowie Berlin und 3,8 Prozent in Köln ein. Für Geschäftshäuser lagen die Spitzenrenditen in München mit 2,7 Prozent am niedrigsten. Düsseldorf und Köln markierten mit jeweils 3,5 Prozent das obere Ende der Skala. Die Renditespanne bei Logistik- und Industrieimmobilien reichte von 4,9 Prozent in Köln, Düsseldorf sowie Hamburg bis 5,2 Prozent in Frankfurt.

Die Nettoanfangsrenditen von Büros in zentralen Lagen der deutschen A-Städte sind seit 2009 im Schnitt von 5,5 Prozent auf 3,6 Prozent im Jahr 2016 gefallen, wie eine Studie von Bulwiengesa zeigt. Demnach beträgt die durchschnittliche Rendite in den B-Städten 5,1 Prozent – bei gleichem oder geringerem Risikoprofil.

Die Prognostiker der Frühjahrsumfrage von gif und CRES erwarten für 2018 ein Ende der Renditekompression.

Zahl ausländischer Investoren nimmt insgesamt zu, lässt aber in Berlin nach

Investoren aus dem Ausland haben nach Berechnungen von GPP im ersten Halbjahr für 4,46 Milliarden Euro eingekauft. Das ist ein Anstieg von acht Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum (3,05 Milliarden Euro). Hier hatte vor allem Frankfurt Anziehungskraft: Der Anteil ausländischer Investments lag bei 55 Prozent. In Köln (21 Prozent) und München (22 Prozent) lag der Anteil am niedrigsten. Und in Berlin sank der Anteil ausländischer Investoren am Investitionsvolumen im Vergleichszeitraum von 76 auf 50 Prozent im ersten Halbjahr 2017.

Laut JLL wurde in keiner anderen Stadt der Welt im ersten Quartal 2017 so viel ausländisches Kapital investiert wie in London.

Rekordflächenumsatz mit Büroimmobilien in Berlin und Hamburg

Bei den Bürovermietungen verzeichnete Berlin im ersten Halbjahr 2017 mit einem Plus von 34 Prozent den größten Anstieg beim Flächenumsatz. Die Hauptstadt erreichte mit 410.000 Quadratmetern umgesetzter Fläche sowohl den höchsten Stand seit zehn Jahren als auch die Spitzenposition unter den Top-7-Standorten.

Auch in Hamburg wurde mit einem Zuwachs von 25 Prozent ein Rekordflächenumsatz von 300.000 Quadratmetern erzielt. Der Flächenumsatz in Düsseldorf legte um 24 Prozent zu (205.000 Quadratmeter). In Stuttgart (115.000 Quadratmeter) und in Frankfurt (249.200 Quadratmeter) stieg der Büroflächenumsatz jeweils um sechs Prozent.

„Aktuell verzeichnen wir in Frankfurt noch keine durch den Brexit hervorgerufenen Abschlüsse“, sagt  Holzwarth

GPP rechne auch bis Jahresende nicht mit einer solchen Welle. In München ging der Flächenumsatz um ein Prozent auf 389.000 Quadratmeter zurück, und in Köln wurde mit 160.000 Quadratmetern 22 Prozent weniger Fläche umgesetzt. 

Bei der Durchschnittsmiete für Büros überholt Berlin München

Die Durchschnittsmieten für Büroflächen stiegen an fast allen Top-7-Standorten: am stärksten in Berlin und Stuttgart mit jeweils zehn Prozent. Mit einer Durchschnittsmiete von 17,10 Euro pro Quadratmeter und Monat überholte die Bundeshauptstadt München (plus vier Prozent; 16,60 Euro pro Quadratmeter und Monat). Düsseldorf verzeichnete ein Plus von fünf Prozent und Frankfurt wies mit einem Anstieg um sechs Prozent die höchsten Durchschnittsmieten auf (18,60 Euro pro Quadratmeter und Monat).

Hamburg hielt sich mit minus ein Prozent auf einem stabilen Niveau von 14,80 Euro pro Quadratmeter und Monat. Nur in Köln sanken die Durchschnittsmieten im zweistelligen Bereich um zwölf Prozent auf 13,60 Euro pro Quadratmeter und Monat. 

Bei den Spitzenmieten Berlin mit stärkstem Zuwachs

Bei den Spitzenmieten verzeichnete Berlin laut GPP mit einem Plus von 14 Prozent den stärksten Zuwachs auf 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, gefolgt von Hamburg (plus acht Prozent; 26,50 Euro pro Quadratmeter und Monat) und Stuttgart (plus fünf Prozent; 24 Euro pro Quadratmeter und Monat). Frankfurt lag mit einem Zuwachs von drei Prozent und dem derzeit höchsten Wert von 39 Euro pro Quadratmeter und Monat mit deutlichem Abstand vor München (33,50 Euro pro Quadratmeter und Monat). In der bayerischen Landeshauptstadt sank die Spitzenmiete aufgrund des Mangels an zentral gelegenen hochpreisigen Objekten leicht um drei Prozent. Köln verzeichnete einen leichten Anstieg um ein Prozent auf 21,50 Euro pro Quadratmeter und Monat und Düsseldorf hielt sich auf dem hohen Niveau von 26,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

„Vor allem Neubauten sind sehr begehrt und erzielen diese Top-Mieten“, so Holzwarth.

Angesichts des begrenzten Flächenangebots könne nur eine deutliche Steigerung des spekulativen Neubaus die Mietpreissituation entspannen. Da dies aber frühestens ab 2019 zu erwarten sei, müsse auch künftig mit einem moderaten Anstieg der Mieten gerechnet werden.

Leerstand bei den Büros in Berlin und Stuttgart auf historischem Tief 

Nur 4,9 Prozent der gesamten Büroflächen an den Top-7-Standorten waren zum Zeitpunkt der Berechnungen von GPP kurzfristig verfügbar. Damit sank die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 0,9 Prozentpunkte.

„Jeder der Top-7-Standorte ist ohne Ausnahme von rückläufigen Leerstandsflächen betroffen“, sagt Holzwarth.

Die Leerstandsquoten in Stuttgart und Berlin mit 2,7 Prozent beziehungsweise 2,9 Prozent weisen demnach auf einen neuen historischen Tiefstand hin und „heizen mittelfristig die Mietpreise der heiß umkämpften Büroflächen weiter an“, so Holzwarth. Das geschätzte Fertigstellungsvolumen für 2017 und 2018 beträgt laut GPP 2,03 Millionen Quadratmeter im Zuge von rund 200 neuen Projekten. Berlin und Hamburg verzeichneten nach wie vor die höchsten Neubauaktivitäten.