Verkauf des "Tower 185": Frankfurt wurde seiner Bedeutung als deutschem Leitmarkt für internationale Investoren gerecht Bild: CA Immobilien

Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt war 2017 ungebrochen: Mit Gewerbeimmobilien wurde der höchste Gesamtumsatz der vergangenen zehn Jahre erzielt, auch aufgrund gestiegener Preise. CBRE geht von rund 57,4 Milliarden Euro aus. Colliers (57,3 Milliarden Euro) und JLL (56,8 Milliarden Euro) liefern ähnliche Zahlen – trotz Produktarmut. Stark zugenommen haben Projektkäufe: Sie verdoppelten sich und hatten einen Anteil von rund zwölf Prozent am Gesamtumsatz.

"Würden die Transaktionen aus 2017 mit den Preisen des Jahres 2015 bewertet werden, stünde real sicher kein neuer Rekordwert in der Statistik", erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Nach Angaben von Colliers International Deutschland überstieg das Jahresendergebnis den letzten Höchstwert aus dem Jahr 2015, der bei 55,4 Milliarden Euro lag. Nur der bisherige Allzeit-Rekord von 2007 mit 59,3 Milliarden Euro lag noch höher.

Das vierte Quartal war mit 18,6 Milliarden Euro (rund 30 Prozent des Transaktionsvolumens 2017) Colliers zufolge die umsatzstärkste Phase des Jahres. Verantwortlich waren vor allem Großdeals. Im Logistiksegment war einer der größten Transfers des Jahres der Übergang eines paneuropäischen Portfolios der Blackstone-Tochter Logicor an die China Investment Corporation. Alleine für die in Deutschland gelegenen Immobilien wurden hierfür mehr als zwei Milliarden Euro gezahlt. Solche Übernahmen belegen Colliers zufolge, wie strategisch langfristig (auch ausländische) Investoren in Deutschland investieren wollen.

Ausländisches Kapital pusht Transaktionsvolumen: Japanische Investoren schauen sich erstmals in Deutschland um

"Die Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Investmentmarkt hat sich angesichts stabiler politischer Rahmenbedingungen und eines seit mehreren Jahren andauernden Konjunkturhochs im Jahresverlauf weiter verstärkt", sagt Matthias Leube, CEO und Head of Capital Markets bei Colliers International Deutschland. So habe sich der Anteil von internationalen Direktinvestments gegenüber dem Vorjahr von 40 Prozent (21 Milliarden Euro) auf 45 Prozent (25,6 Milliarden Euro) erhöht. CBRE geht sogar von einem Anteil von 49 Prozent (28,2 Milliarden Euro) aus.

"Insgesamt wurde fast der gesamte Zuwachs des Transaktionsvolumen gegenüber 2016 von internationalen Anlegern erzielt", so Leube.

Das meiste Geld stammte 2017 Colliers zufolge aus den USA mit 4,2 Milliarden Euro (16 Prozent; CBRE geht von zehn Prozent aus), gefolgt von rund 2,9 Milliarden Euro (elf Prozent) aus Großbritannien. Frankreich teilte sich den dritten Platz mit China: Beide Länder hatten jeweils 2,1 Milliarden Euro investiert, was einem Marktanteil von acht Prozent entspricht (CBRE: elf Prozent). Singapur investierte zwei Milliarden Euro. "Speziell japanische Investoren schauen sich erstmals umfangreicher in Deutschland um, nachdem ihr Fokus in der Vergangenheit eher auf Großbritannien und den USA lag", beobachtet Leube. Für 2018 erwartet Colliers hier eine neue Quelle ausländischer Kapitalzuflüsse.

„Das große Interesse ausländischer Investoren an großvolumigen Immobilienportfolios sorgte, zusammen mit der regen Investitionsdynamik der einheimischen Investoren, für die gewohnte Jahresendrallye“, bestätigt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. "Zusammen mit der sehr guten Performance an den Vermietungsmärkten mit zum Teil neuen Rekordergebnissen und weiter sinkenden Leerständen wird der Run auf deutsche Immobilien vor allem durch ausländische Investoren weiter unvermindert anhalten", ergänzt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Büroimmobilien stärkste Assetklasse – vor Einzelhandels- und Logistikimmobilien

Während Büros laut Colliers-Analyse einen Marktanteil von 47 Prozent (JLL: 44 Prozent) erzielten, verzeichneten Einzelhandelsobjekte einen Anteil von 21 Prozent (JLL: 20 Prozent). Logistik- und Industrieimmobilien kamen 2017, da waren sich Colliers und JLL einig, auf einen Marktanteil von 15 Prozent.

"Neben der Produktverfügbarkeit ist vor allem die Nach- und Werthaltigkeit von Investments ausschlaggebendes Kaufargument", resümiert Leube von Colliers.

Bei der räumlichen Verteilung der Investmentvolumina dominierten 2017 die sieben Investmenthochburgen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart. Colliers kommt hier auf einen Anteil von rund 52 Prozent (JLL: 21 Prozent) an der gesamten Anlagesumme – gegenüber 2016 wäre das nach den Zahlen von Colliers ein leichter Rückgang von drei Prozentpunkten. Einige großvolumige Immobilienpakete führten Objekte außerhalb der Top 7-Städte.

Laut CBRE ist auffällig, dass im vergangenen Jahr asiatische Investoren rund 62 Prozent ihres Investmentvolumens außerhalb der Topstandorte allokierten.

Unter den Topstandorten bevorzugten asiatische Investoren demnach Düsseldorf, wo sie einen Anteil am Gesamtvolumen von mehr als 19 Prozent erreichten – durchschnittlich lag ihr Anteil in den Topstandorten CBRE zufolge im einstelligen Prozentbereich. Insgesamt zeigt sich laut CBRE eine zunehmende Tendenz von Investoren, in B-Standorte und Regionalzentren auszuweichen: Hier sei das Investmentvolumen im Jahresverlauf um mehr als 3,2 Milliarden Euro (13 Prozent) angestiegen.

Das Ausweichen der Investoren auf Märkte abseits der sieben Immobilienhochburgen ist nach Angaben von JLL einerseits auf die Produktarmut besonders bei Büroimmobilien zurückzuführen. Andererseits fokussieren sich mehr Investoren auf Projektentwicklungen – diese liegen allerdings überwiegend in den Top 7. Die sogenannten Forward Fundings bei Einzeltransaktionen haben sich laut JLL in Bezug auf ihr Volumen innerhalb von zwei Jahren auf rund zwölf Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verdoppelt.

Top-Markt ist Berlin – vor Frankfurt und München

Unter den Top 7 stand nach Angaben von Colliers Berlin zum Jahresende 2017 an der Spitze der deutschen Investmenthochburgen, unter anderem durch den Verkauf des Sony Centers. Mit mehr als 7,5 Milliarden Euro laut Colliers (CBRE: 7,1 Milliarden Euro; JLL: 7,7 Milliarden Euro) wurde der Rekordwert von 2015 mit rund 8,1 Milliarden Euro knapp verfehlt.

Frankfurt wurde durch den Verkauf einiger Hochhäuser, vor allem des "Tower 185", seiner Bedeutung als Leitmarkt für internationale Investoren gerecht. Das Transaktionsvolumen belief sich in der Mainmetropole Ende 2017 laut Colliers insgesamt auf 6,9 Milliarden Euro (CBRE: 6,6 Milliarden Euro; JLL: 7,1 Milliarden Euro) – das entspricht einem Zuwachs von 13 Prozent (CBRE: plus fünf Prozent) gegenüber dem Vorjahr.

In München, wo der akute Produktmangel besonders deutlich zu spüren war, sorgten noch zahlreiche Abschlüsse kurz vor Jahresende für ein Transaktionsvolumen von knapp 6,2 Milliarden Euro – Colliers zufolge zirka zehn Prozent weniger als 2016 (CBRE: minus acht Prozent). In Hamburg wurde laut Colliers das 10-Jahreshoch aus dem Vorjahr um 31 Prozent verfehlt (CBRE: minus 25 Prozent), in Stuttgart sogar um 37 Prozent (CBRE: minus 19 Prozent). Aufgrund einiger Großabschlüsse konnten Düsseldorf (Colliers: 2,7 Milliarden Euro; CBRE: 3,2 Milliarden Euro) und Köln (Colliers und CBRE: 2,0 Milliarden Euro) einen neuen Höchstwert erzielen.

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Steigende Preise sorgen für weitere Rückgänge der Spitzenrenditen

Die Renditen in einigen der sieben Investmentzentren sind Colliers zufolge weiter gesunken. Im Bürosegment waren Rückgänge der Spitzenrenditen demnach am deutlichsten in Frankfurt und Hamburg zu spüren, wo die Spitzenrenditen zuletzt bei 3,30 Prozent lagen. Leichte Anpassungen gab es auch in Berlin und München, wo die Rendite mittlerweile bei 3,20 Prozent angekommen ist.

Das andere Ende der geringen Spannweite besetzten laut Colliers Köln mit 4,25 Prozent, Stuttgart mit 3,80 Prozent sowie Düsseldorf mit 3,75 Prozent. In Frankfurt und München lagen die Spitzenrenditen bei 2,80 Prozent, in Köln und Düsseldorf jeweils bei 3,50 Prozent. Über alle Standorte hinweg haben sich laut Colliers im Logistiksegment die Spitzenrenditen bei 4,65 Prozent eingependelt und die größten Kompressionen im Jahresverlauf erfahren.

Unterteilt nach Assetklassen lag JLL zufolge die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg bei 3,27 Prozent und damit 29 Basispunkte unter dem Jahresendwert 2016. Berlin hat das Jahr 2017 mit 2,9 Prozent abgeschlossen. Die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Einkaufslagen der großen Städte sanken JLL zufolge über die Top 7 hinweg auf 2,93 Prozent. Die Netto-Anfangsrenditen für Fachmärkte und Shopping-Center gaben leicht nach und lagen laut JLL Ende 2017 bei 5,3 Prozent beziehungsweise 3,9 Prozent. Der stärkste Rückgang der Renditen lässt sich laut JLL für Logistikimmobilien beobachten: Hier sanken die Spitzenrenditen um 60 Basispunkte auf aktuell 4,5 Prozent.

In Kombination mit dem Mietwachstum sei auch für das Gesamtjahr 2017 im dritten Jahr in Folge ein Spitzenkapitalwertwachstum erzielt worden, so Scheunemann: "Bei Büroimmobilien rund 14 Prozent, bei Logistikimmobilien zwölf Prozent und bei innerstädtischen Geschäftshäusern 20 Prozent".

Offene Fonds und Spezialfonds auf Käuferseite am aktivsten

Der Marktanteil institutioneller deutscher Anleger ist laut Colliers binnen Jahresfrist von 60 Prozent auf 55 Prozent gesunken (32 Milliarden Euro). Auf Käuferseite blieben offene Immobilien- und Spezialfonds unangefochten die bedeutendsten Akteure am deutschen Markt: Sie waren 2017 für knapp 25 Prozent (15 Milliarden Euro) des Transaktionsvolumens verantwortlich.

Asset Manager, die zunehmend im Auftrag ausländischer Anleger agieren, belegen laut Colliers-Studie mit 21 Prozent Marktanteil (12,1 Milliarden Euro) den zweiten Platz. Sie waren auch die aktivsten Verkäufer mit einem Anteil von 22 Prozent (12,4 Milliarden Euro), noch vor den Projektentwicklern, die für 17 Prozent (9,7 Milliarden Euro) der Verkäufe verantwortlich waren.

Schlagworte zum Thema:  Investment, Gewerbeimmobilien

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