Einer der größten Deals des Jahres: Der Verkauf der Münchner Highlight Towers Bild: Commerz Real

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland BNP Paribas Real Estate und Colliers zufolge Gewerbeimmobilien für rund 52,6 Milliarden Euro gehandelt. Die großen Maklerhäuser sind sich damit einig: 52,5 Milliarden Euro Investmentumsatz meldet CBRE, JLL sogar 52,9 Milliarden Euro. Großvolumige Deals haben etwas an Bedeutung verloren und waren vor allem bei ausländischen Investoren beliebt. Doch wie geht es weiter?

Der Zehnjahresdurchschnittswert von 2007 (54,7 Milliarden Euro) bis 2016 wurde mit diesem Ergebnis nach Angaben von Colliers um 56 Prozent überschritten. Dennoch ist der Jahresumsatz verglichen mit 2015 (55,1 Milliarden Euro) laut JLL relativ schwach gewesen.

JLL zufolge sah es nach sechs Anstiegen in Folge seit 2010 bis 2015 mit einem Rekordvolumen bis zum Dezember nicht so aus, dass das Transaktionsvolumen 2016 die 50-Milliarden-Euro-Marke überhaupt erreichen würde. "Letztendlich ist das Ergebnis des im Jahresvergleich gesunkenen Transaktionsvolumens ausschließlich auf Angebotsmangel zurückzuführen“, so Timo Tschammler, Member of the Management Board JLL Germany. Erst ein außergewöhnlich starker Schlussspurt mit großvolumigen Transaktionen habe dann für den dynamischen Jahresabschluss gesorgt und dafür, dass sich der Rückgang gegenüber 2015 nur noch rund vier Prozent bewegt habe.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien, Quartalswerte) Bild: CBRE Research

Laut Colliers wurde im vierten Quartal 2015 die Messlatte für das Jahresendgeschäft hoch gelegt: Zugrunde lagen ein Ergebnis von 17,2 Milliarden Euro auf Basis der Übernahme der Deutschen Office durch die Alstria Office REIT AG und dem Verkauf des "Quartier Potsdamer Platz" an Brookfield Properties. Im vierten Quartal 2016 trug die Übernahme Office First-Portfolios durch Blackstone immerhin 3,3 Milliarden Euro bei. An Position zwei und drei der größten Paketverkäufe in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres kamen der Verkauf von rund 40 Metro-Cash & Carry-Großmärkten von Cerberus an Aroundtown (780 Millionen Euro) sowie der Transfer der von Savills Investment verwalteten Büroportfolien Max und Merle an Wealthcap für 630 Millionen Euro.

Ebenfalls in die letzten Tage 2016 fiel die Veräußerung zweier Bürohochhäuser: Der "Taunusturm" in Frankfurt am Main ging für 650 Millionen Euro von Commerz Real an Tishman Speyer über, die "Highlight Towers" in München für 500 Millionen Euro von KanAm Grund an einen offenen Fonds der Commerz Real. In Summe beliefen sich diese Großdeals auf knapp sechs Milliarden Euro.

Laut BNP Paribas wurde 2016 bei den Deals mit Portfolios mit 17,5 Milliarden Euro das zweitbeste Ergebnis der vergangenen neun Jahre erzielt. Insgesamt seien rund 120 Paketverkäufe erfasst worden. 

Aufgestauter Nachfragedruck bricht sich Bahn

„Mit diesem Aufholprozess zum Jahresende brach sich ein seit Monaten aufgestauter Nachfragedruck Bahn", sagt Susanne Kiese, Head of Research bei Colliers International Deutschland. Gründe für die bis dahin vorherrschende Kaufzurückhaltung der Investoren sieht die Expertin in mangelnden Kaufgelegenheiten vor allem im Core- und Core-Plus-Segment sowie dem starken Preisanstieg.

Letztlich hätten die erwähnten Deals des letzten Quartals 2016 zu einer Korrektur des Marktanteils von Portfoliodeals geführt, der sich im Jahresverlauf von 24 Prozent im ersten Quartal auf 37 Prozent (19,4 Milliarden Euro) Ende Dezember auf nahezu Vorjahresniveau erhöhte.

Investmentmarktüberblick Stand: 5. Januar 2017 %: Prozentuale Differenz Q1-4 2016 zu Q1-4 2015 Bild: CBRE

Internationale Investoren wieder stärker engagiert

CBRE zufolge investierten internationale Anleger im vierten Quartal 2016 wieder stärker und waren für 57 Prozent des Investitionsvolumens verantwortlich (45 Prozent im Gesamtjahr, nach 50 Prozent im Gesamtjahr). Von den 93 registrierten Großtransaktionen entfielen laut CBRE knapp die Hälfte auf Investoren aus dem Ausland. „Sieben der zehn größten Transaktionen 2016 wurden von internationalen Investoren getätigt", so Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.

"Unter den Top 10 finden sich Investoren aus Frankreich, Israel, Südkorea und den Vereinigten Arabischen Emiraten".

Nach Angaben von Colliers stieg der Anteil alleine des ausländischen Kapitals von etwa 30 Prozent Ende März auf 40 Prozent (20,9 Milliarden Euro) am Jahresende, nach einem Wert von 50 Prozent aus dem Vorjahr. BNP Paribas errechnete einen Anteil von 43 Prozent). Die größten internationalen Käufergruppen stammten laut Colliers aus den USA (29 Prozent; 6,1 Milliarden Euro), Frankreich (18 Prozent; 3,7 Milliarden Euro) und Großbritannien (15 Prozent; 3,2 Milliarden Euro).

Büroimmobilien am gefragtesten – bei weiter sinkenden Spitzenrenditen

Die gehandelten Büroimmobilien führten laut Colliers mit 47 Prozent (BNP Paribas: 44 Prozent) zu einem überdurchschnittlichen Abschneiden der Assetklasse, während das Segment Einzelhandel mit 18 Prozent verlor, aber immer noch den zweiten Rang einnahm. Über drei Quartale hinweg zweistellig war Colliers zufolge der Marktanteil von Hotel- und Logistikimmobilien: Zum Jahresende erreichten diese Assetklassen zehn beziehungsweise neun Prozent.

Laut BNP Paribas wurde der im Hotelsegment im Jahr 2015 aufgestellte Rekordumsatz im Jahr 2016 mit 5,18 Milliarden Euro erneut deutlich übertroffen. Hiernach entfallen ebenfalls knapp zehn Prozent des Transaktionsvolumens auf Hotelverkäufe, während Logistikimmobilien einen Umsatzanteil von rund acht Prozent hatten, ein Ergebnis, das nur fünf Prozent unter dem 2015 aufgestellten Rekord liege. Darüber hinaus hätten sich Sozialimmobilien, insbesondere Pflegeheime, auf einen Anteil von 5,5 Prozent gesteigert und sich mittlerweile als wichtige Assetklasse etabliert.

* andere Nutzung: Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien Bild: JLL

Die Spitzenrenditen haben allen Maklerhäusern zufolge auch im vierten Quartal weiter nachgegeben, im Bürosegment in fast allen Top-7-Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) um jeweils zehn Basispunkte. 

„Nachdem die Renditen bereits im gesamten Jahresverlauf spürbar gesunken sind, haben sie auch im Schlussquartal vereinzelt noch einmal leicht nachgegeben“, sagt Sven Stricker, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Hierdurch würden das starke Investoreninteresse und der weiter gestiegene Wettbewerb dokumentiert. Neben München habe auch Berlin nur noch eine Spitzenrendite von 3,3 Prozent für Büroimmobilien. Knapp dahinter folge Hamburg, wo aktuell 3,4 Prozent anzusetzen seien. Frankfurt folge auf Platz vier mit 3,8 Prozent und in Düsseldorf und Köln wurden von BNP Paribas jeweils 3,85 Prozent notiert.

Ausblick: Ähnlich lebhafter Investmentmarkt in 2017

Für 2017 erwartet Colliers ein Investmentvolumen zwischen 45 und 50 Milliarden Euro. BNP Paribas sieht auch bei steigenden Zinsen vor allem für Büroinvestments gute Chancen. Demnach wird eine veränderte Zinspolitik nur geringe Auswirkungen auf das Core-Segment haben. Für die meisten Investoren stehe die Sicherheit des Investments im Vordergrund – was sich 2017 aufgrund weltweiter Unsicherheiten noch verstärken dürfte.

In ihrer Auswirkung auf Nachfrage und Preisbildung kaum einzuschätzen bleiben Colliers zufolge die Unsicherheiten im politischen und ökonomischen Umfeld, wie die Unklarheit über Beginn und Folgen der britischen EU-Austrittsverhandlungen oder die Ausgestaltung der Wirtschaftspolitik von Donald Trump.

Deutsche Investmentzentren im Vergleich (jeweils Stand 4. Quartal)

 DeutschlandBerlinDüsseldorfFrankfurtHamburgKölnMünchenStuttgart
Transaktionsvolumen in Mio. € 201652.5904.9002.1806.1434.9101.7606.8601.913
Transaktionsvolumen in Mio. € 201555.4188.1002.5505.6874.0001.9405.8541.695
Veränderung im Vgl. zum Vorjahr-5%-40%-15%8%23%-9%17%15%
Größte Investorengruppe in ProzentVermögensverwalter (Asset/ Fund Manager) 22%Vermögensverwalter (Asset/ Fund Manager) 28%Offene Immobilienfonds / Spezialfonds 28%Vermögensverwalter (Asset/ Fund Manager) 27%Vermögensverwalter (Asset/ Fund Manager) 20%Pensionskassen/ Pensionsfonds 21%Offene Immobilienfonds / Spezialfonds 25%Opportunity Fonds / Private Equity Fonds 34%
Größte Verkäufergruppe in ProzentProjektentwickler / Bauträger 18%Vermögensverwalter (Asset/ Fund Manager) 21%Projektentwickler / Bauträger 21%Vermögensverwalter (Asset/ Fund Manager) 24%Projektentwickler / Bauträger 36%Projektentwickler / Bauträger 30%Projektentwickler / Bauträger 25%Projektentwickler / Bauträger 24%
Wichtigste ImmobilienartBüro 47%Büro 59%Büro 65%Büro 90%Büro 70%Büro 78%Büro 71%Büro 61%
Spitzenrendite Büro 3,50%4,15%4,20%3,50%4,50%3,30%3,90%
Spitzenrendite Einzelhandel 3,70%4,00%3,50%3,40%4,20%2,90%3,30%
Spitzenrendite Industrie/ Logistik 5,60%5,50%5,40%5,50%5,50%5,40%5,60%

Quellen: Colliers International Deutschland, Grossmann & Berger GmbH (Hamburg, Vergleichszahlen für 2015), Larbig & Mortag (Köln)

"Das erste Quartal 2017 wird aufgrund einer Vielzahl bereits kurz vor Abschluss stehender Deals vermutlich eines der besten der letzten zehn Jahre werden", ist Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, überzeugt. Auch er erwartet keine spürbaren Auswirkungen aufgrund möglicherweise weiter steigender Zinsen in den USA. Bezogen auf das Transaktionsvolumen dürfte auch laut BNP Paribas die 50-Milliarden-Euro-Schwelle als Zielmarke im Blickpunkt stehen und trotz des begrenzten Angebots an großvolumigen Objekten vermutlich sogar noch übertroffen werden.

„Neben den traditionellen Anlageklassen Büro und Einzelhandel rechnen wir mit einem weiter steigenden Interesse an alternativen Immobilieninvestments wie Logistik und Hotel sowie Gesundheits- und Sozialimmobilien“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Vor allem ausländisches Kapital werde erwartet, wodurch im Jahresverlauf 2017 mit einer moderaten Fortsetzung des Renditerückgangs zu rechnen sei. "Zumal die nationalen Investoren ihr Engagement im heimischen Markt angesichts der politischen Herausforderungen weltweit weiter ausbauen werden“, ergänzt Kollege Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.

Schlagworte zum Thema:  Investment, Gewerbeimmobilien, Umsatz, Büroimmobilie

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