29.02.2016 | Bulwiengesa

Investmentmarkt 2016: Weiter steigende Preise bei sinkenden Renditen

Die Preise steigen weiter: Innerhalb der Marktsegmente hat Bulwiengesa die Entkopplung von Investment- und Mietmärkten festgestellt
Bild: MEV-Verlag, Germany

Die Gesamtrenditen für deutsche Immobilienanlagen waren 2015 mit 13,3 Prozent (2014: 13,1 Prozent) so hoch wie seit der Wiedervereinigung nicht mehr. Das geht aus dem German Property Index (GPI) von Bulwiengesa hervor. Für 2016 erwartet das Analysehaus weitere Preisanstiege bei sinkenden Anfangsrenditen. Innerhalb der Marktsegmente wird sich die Entkopplung von Investment- und Mietmärkten auch regional fortsetzen.

Bei Büroimmobilien hat sich der Capital-Growth-Wert deutlich von 5,5 Prozent (2014) auf 9,7 Prozent (2015) erhöht. Erstmalig seit 2007 tragen zudem die Cash-Flow-Werte mit durchschnittlich sechs Prozent weniger zum Total Return bei als die Capital-Growth-Komponente.

Die hohen Preise für Immobilien in Top-Lagen führen laut Studie dazu, dass Investoren sich verstärkt auf B-Lagen fokussieren.  "Die Identifizierung von Hidden Champions garantiert neben der stabilen Ausschüttungsrendite auch die Möglichkeit, an der (kommenden) Wertveränderung zu partizipieren", sagt Martin Steininger, Chefökonom bei Bulwiengesa.

Nachfrageüberhang lässt Anfangsrenditen weiter sinken

Zum Spitzenwert der Gesamtrenditen trugen vor allem die Segmente Logistik (12,9 Prozent) und Büro (15,5 Prozent) bei, wohingegen die Segmente Einzelhandel (11,4) und Wohnen (15 Prozent) Einbußen erlitten.

"Wir befinden uns nahezu auf dem Gipfel des aktuellen Marktzyklus", so Steininger. Das nachlassende Wachstum bei Einzelhandel und Wohnen sei dabei kein Indiz für die Schwäche des Marktes, sondern Ausdruck einer weniger dynamischen Entwicklung im Vergleich zu den Vorjahren und Beitrag zur Marktstabilisierung.

Das gewerbliche Transaktionsvolumen stieg 2015 zum sechsten Mal in Folge auf 55,8 Milliarden Euro. Das sind 38 Prozent mehr als 2014 mit 40,5 Milliarden Euro. Fast 47 Prozent entfielen hierbei auf Büroimmobilien, was ein Anstieg um 51 Prozent gegenüber 2014 bedeutet. Mehr als die Hälfte (56 Prozent) der Investments wurden in A-Städten getätigt.

2016 steigende Spitzenmieten erwartet

Für 2016 geht Steininger weiterhin von einer großen Nachfrage nach erstklassigen Büro- und Logistikflächen aus: Im Büroimmobiliensegment treffe eine gute Entwicklung der Beschäftigtenzahlen auf eine hohe Nachfrage nach Büroflächen in den Agglomerationsräumen. Zu wenig neue Projekte haben dabei das Angebot verknappt. Ein Trend, der sich 2016 mit weiter steigenden Spitzenmieten und dem Abbau von Leerständen fortsetzen wird.

Das hohe Kaufinteresse seitens in- und ausländischer Investoren hat nach Einschätzung von Bulwiengesa insbesondere bei Logistik- und Büroimmobilien 2015 zu stärkeren Renditekompressionen geführt. Das spiegelt sich in den höheren Capital-Growth-Werten wieder, die ausschlaggebend für die stärkere Entwicklung der Gesamtrenditen (Total Returns) innerhalb der Segmente waren.

Auch diese Entwicklung wird sich Steininger zufolge 2016 fortsetzen: Aufgrund des zu erwartenden Wachstums der Mietpreise und dem Absinken der Anfangsrenditen durch den Nachfrageüberhang würden die Immobilienpreise in nahezu allen gewerblichen Immobilienklassen 2016 weiter ansteigen.

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Schlagworte zum Thema:  Rendite, Immobilienpreis, Investment

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