04.07.2016 | CBRE/JLL

Investmentmarkt Deutschland: Dynamik des Vorjahres lässt deutlich nach

Wie massiv die Brexit-Folgen tatsächlich für die Investmentmärkte sind, bleibt abzuwarten
Bild: Lupo ⁄

Im ersten Halbjahr 2016 wurden deutsche Gewerbeobjekte für 18 Milliarden Euro gehandelt. Das ist ein Minus von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahreshalbjahr, wie eine Studie von JLL zeigt. Hauptgrund ist das fehlende Angebot. CBRE sieht das ebenso und kommt auf ein Transaktionsvolumen von 17,85 Milliarden Euro (minus 26 Prozent). Der Brexit wird, beiden Immobilienberatern zufolge, künftig für mehr Anlagegelder in Deutschland sorgen.

JLL zufolge gibt es erste Anzeichen, dass als Folge auf den Brexit asiatische Investoren ihre gesamten europäischen Investmentaktivitäten überprüfen. Demnach erscheint es auch möglich, dass sich Investoren aufgrund der unklaren Situation in Großbritannien mehr auf Kontinentaleuropa fokussieren und Kapitalströme nach Deutschland umgeleitet werden.

Laut CBRE ist die Nachfrage nach Investments in deutsche Immobilien so groß wie noch nie.

Die zu Beginn des Jahres prognostizierten 50 Milliarden Euro erscheinen laut JLL derzeit angesichts des Halbjahresergebnisses dennoch allerdings kaum mehr realisierbar, auch wenn sich einige große Transaktionen in Verkaufsprozessen befinden.

CBRE ist da optimistischer und denkt, dass eine Vielzahl von für die zweite Jahreshälfte anstehenden großvolumigen Einzeltransaktionen und Paketverkäufen für einen Transaktionsumsatz von bis zu 50 Milliarden Euro sorgen wird.

Für die ersten sechs Monate bleibt JLL zufolge zunächst festzuhalten, dass ausländische Investoren ihre Aktivitäten in Deutschland im zweiten Quartal leicht erhöht haben, der Anteil für das erste Halbjahr dürfte sich aber deutlich unter 50 Prozent bewegen. Nur bei den großen Deals über 100 Millionen Euro ergibt sich hier ein leichtes Übergewicht.

Gemäß CBRE entfielen bei den Großtransaktionen 2,3 Milliarden Euro auf internationale Investoren; insgesamt waren ausländische Kapitalgeber für anteilig 32 Prozent oder knapp 5,8 Milliarden Euro am gesamten Transaktionsvolumen verantwortlich.

Überproportionaler Rückgang bei Portfolios

Große Transaktionen sind der Studie von JLL zufolge grundsätzlich nach wie vor gefragt: Im ersten Halbjahr 2016 wurden 29 Deals mit einem jeweiligen Volumen von 100 Millionen Euro und mehr bilanziert, knapp ein Drittel (5,8 Milliarden Euro) des bundesweiten Transaktionsvolumens.

CBRE zählt 26 großvolumige Transaktionen ab einer Losgröße von 100 Millionen Euro, die zusammen rund 5,5 Milliarden Euro oder ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens des ersten Halbjahres ausmachten.

Wie JLL weiter ermittelte, haben die Abschlüsse im Portfolio-Segment im zweiten Quartal zwar wieder zugenommen, dennoch entfallen rund 72 Prozent (13,1 Milliarden Euro) des gewerblichen Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2016 auf Einzeltransaktionen. Für Portfolios verbleiben 4,9 Milliarden Euro, gleichbedeutend mit einem Minus von 43 Prozent zum Vorjahreshalbjahr.

17 Portfolio-Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro wurden laut JLL im ersten Halbjahr verkauft, diese Verkäufe machen demnach 73 Prozent des Portfoliovolumens aus. Top-Assetklassen sind beiden Studien zufolge Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien.

Dabei entfallen laut JLL 42 Prozent (etwa 7,6 Milliarden Euro) auf Büroimmobilien, gefolgt vom Einzelhandel mit 23 Prozent (4,1 Milliarden Euro). Die verbleibenden Anteile verteilen sich auf Hotelimmobilien mit fast zwölf Prozent, auf Lager- und Logistikimmobilien mit gut zehn Prozent, gemischt genutzte Immobilien (fünf Prozent) sowie andere Assetklassen und Entwicklungsgrundstücke, die zusammen auf sieben Prozent des Volumens kommen.

CBRE ermittelte für Büroimmobilien ebenfalls 7,6 Milliarden Euro (42 Prozent) Transaktionsvolumen, für Einzelhandelsobjekte allerdings mit 4,5 Milliarden Euro oder 25 Prozent etwas mehr.

Kräftige Renditekompression

Der im ersten Quartal beobachteten Verschnaufpause bei der Renditeentwicklung folgt in den Monaten April bis Juni JLL zufolge eine kräftige Renditekompression. Im Bürobereich sind die Netto-Anfangsrenditen im Mittel in den sieben größten Metropolen erstmals unter die Vier-Prozent-Marke gerutscht. Im Schnitt werden aktuell 3,93 Prozent erzielt, ein Rückgang um 20 Basispunkte im Vergleich zum ersten Quartal des Jahres und zugleich die stärkste Renditekompression innerhalb eines Quartals seit 2000.

Auch laut CBRE geben die Spitzenrenditen nochmals auf breiter Front nach. Im Büroimmobiliensegment wurden demnach nur noch in Düsseldorf und Frankfurt am Main Spitzenrenditen oberhalb der Vier-Prozent-Marke verzeichnet (4,10 Prozent beziehungsweise 4,20 Prozent). In München fiel der Rückgang CBRE zufolge zum Vorquartal mit fünf Basispunkten moderat aus; dennoch weist die bayerische Landeshauptstadt mit 3,60 Prozent weiterhin die geringste Nettoanfangsrendite für erstklassige Bürohäuser auf.

In Berlin und Hamburg gingen die Nettoanfangsrenditen um 25 Basispunkte auf jeweils 3,75 Prozent zurück.

Berlin bleibt Hot Spot der fünf größten Investmentmärkte

CBRE zufolge bleibt Berlin unter den Top 5-Investmentzentren der Hot Spot für Immobilieninvestoren. Das enorme Wachstumspotenzial der Stadt sorgte im ersten Halbjahr 2016 für einen Transaktionsumsatz von knapp 2,1 Milliarden Euro.

Auf den Plätzen zwei und drei folgen Hamburg und München mit jeweils knapp zwei Milliarden Euro Transaktionsvolumen. In Frankfurt am Main wurden in der ersten Jahreshälfte laut CBRE rund 1,5 Milliarden Euro allokiert, in Düsseldorf waren es 744 Millionen und damit zwei Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

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Schlagworte zum Thema:  Investment, Transaktion, Brexit

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