Investment: Kommunale Wohnungsgesellschaften besonders aktiv

Das Investitionsvolumen am deutschen Wohnungsmarkt hat sich Studien zufolge im ersten Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahr mehr als halbiert. Auffällig ist, dass kommunale Wohnungsbaugesellschaften überdurchschnittlich viel einkauften. Das Maklerhaus JLL sieht das kritisch.

Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Savills entfielen auf kommunale Wohnungsbaugesellschaften etwa 29 Prozent des Transaktionsvolumens. Damit waren sie nach Immobilien-AGs die zweitaktivste Käufergruppe im ersten Quartal. Unter anderem die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Stadt und Land (Land Berlin), Saga (Land Hamburg) und Nassauische Heimstätte (Land Hessen) stockten ihre Bestände auf. Laut Savills ist das ein Ziel der politischen Entscheidungsträger.

"Um dieses Ziel zu erreichen, setzen einige kommunale Gesellschaften nicht nur auf den Neubau von Wohnanlagen, sondern vergrößern ihren Bestand auch durch den Erwerb von Bestandsimmobilien oder schlüsselfertigen Projektentwicklungen." Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills

Insgesamt summierte sich das Transaktionsvolumen am deutschen Wohninvestmentmarkt Savills zufolge (berücksichtigt wurden bei dieser Studie Pakete ab 50 Wohnungen) auf etwa 2,7 Milliarden Euro. Das entspricht einem Rückgang um 52 Prozent gegenüber dem Auftaktquartal 2018.

Geht dem deutschen Wohninvestmentmarkt die Luft aus?

Es scheint, als sei dem deutschen Wohninvestmentmarkt ein wenig die Luft ausgegangen, schreibt JLL. Das Maklerhaus hat Wohnungspakete und Studentenheime (ab zehn Wohneinheiten) sowie Verkäufe von Unternehmensanteilen in die Beobachtung einbezogen und kommt so auf ein Transaktionsvolumen von rund vier Milliarden Euro (24.000 Wohneinheiten) im ersten Quartal 2019. Das sind ist etwa 55 Prozent weniger Investitionsvolumen als in den ersten drei Monaten des Vorjahres.

Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt der Marktteilnehmer BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) bei seiner Untersuchung des Investitionsvolumens mit Beständen ab 30 Wohneinheiten: Knapp 4,4 Milliarden Euro seien im ersten Quartal 2019 in deutsche Wohnimmobilien investiert worden, ergibt die Analyse von BNPPRE.

"Gegenüber dem Ausnahmeergebnis aus dem Vorjahreszeitraum entspricht dies nahezu einer Halbierung." Udo Cordts-Sanzenbacher, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment

Der Wohninvestmentmarkt leidet JLL zufolge unter dem Mangel an Produkten, nicht am Interesse seitens der Investoren.

"Das Dilemma vieler Wohninvestoren: Die Wohnungsmärkte in vielen deutschen Regionen benötigen neuen Wohnraum, und die großen Wohnkonzerne wollen dieses Momentum nutzen und weiterwachsen." Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany

Doch das Angebot an Portfolios und Einzelobjekten sei sehr beschränkt, so Kortmann weiter, und werde durch den politischen Eingriff der Kommunen in den Wohnungsmarkt weiter reduziert. Auch setze die Unterstützung der Berliner Bürgerinitiative "Deutsche Wohnen & Co enteignen" durch politische Akteure und die Debatte über Enteignungen den großen Standortvorteil Deutschlands, nämlich die Rechtssicherheit der Investoren für ihr Eigentum, aufs Spiel. 

Auswirkungen auf den Wohnungsneubau

"Die Praxis der willkürlichen Ziehung kommunaler Vorkaufsrechte, nicht nur in Berlin, sondern auch zunehmend in Hamburg oder München, lässt die Neigung, Wohnraum zu schaffen, sinken." Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany

Dies habe auch Auswirkungen auf den Wohnungsneubau, wenn durch die kommunalen Baulandmodelle bis zu 30 Prozent mietpreisgedämpfte Wohnungen errichtet werden müssten, sobald das Bauvorhaben einem Bebauungsplanverfahren unterliege.

Auch wenn sich das Wachstum der börsennotierten Wohnungskonzerne JLL zufolge verlangsamt hat: Sie verzeichnen immer noch den stärksten Vermögensaufbau und haben im ersten Quartal 2019 knapp 900 Millionen Euro netto in deutsche Wohnimmobilien investiert. Deutsche Spezialfonds kommen demnach auf zirka 700 Millionen Euro. Kommunale Wohnungsunternehmen gehören auch laut JLL zu den größten Investorengruppen, mit einer Nettoinvestition in Bestandswohnungen im ersten Quartal von knapp 640 Millionen Euro. Sie haben außerdem 140 Millionen Euro in Neubauprojekte investiert.

Spezialfonds investierten am meisten in Forward Deals

Der größte Kapitalzufluss in Forward Deals kam nach Angaben von JLL von den deutschen Spezialfonds. 380 Millionen Euro investierten sie in Neubauprojekte, weitere 230 Millionen Euro kamen von Versicherungen.

"Versicherungsunternehmen sind damit der Treiber des deutschen Wohnungsbaus, entweder direkt oder indirekt als großer Teil der Kapitalzuflüsse in die die bereits genannten Spezialfonds." Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany

Bezogen auf das Transaktionsvolumen entfielen nach Angaben von JLL im ersten Quartal etwa 30 Prozent auf Ankäufe von Projektentwicklungen. Etwa die Hälfte des mit Projektentwicklungen umgesetzten Volumens entfiel dabei auf die Top-7-Städte. Hier werden demnach mittlerweile deutlich mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gebaut und genehmigt als noch vor ein paar Jahren.

"Angesichts rekordniedriger Leerstände von zum Teil unter 0,5 Prozent ist eine deutliche Entspannung der Mietwohnungsmärkte noch nicht in Sicht. Dies dürfte zum starken Investorenfokus auf die großen Städte beitragen." Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills

Berlin bleibt der wichtigste deutsche Markt für Wohninvestments

Trotz des Gegenwindes seitens der politischen und gesellschaftlichen Akteure, so JLL, bleibe Berlin der mit Abstand wichtigste deutsche Wohninvestmentmarkt. Etwa 1,1 Milliarden Euro sind demnach in die Hauptstadt geflossen - zu diesem Schluss kommt auch BNPPRE -, gefolgt von Hamburg (390 Millionen Euro) und Düsseldorf (320 Millionen Euro). In Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln liegen die Umsätze auch BNPPRE zufolge in einer Spanne zwischen 200 und 300 Millionen Euro.

Projektentwicklungen befinden sich laut BNPPRE weiterhin auf dem Vormarsch. Im ersten Quartal 2019 machten sie rund 17 Prozent des Resultats aus. Umgesetzt wurden mehr als 740 Millionen Euro. Damit wurde der langjährige Schnitt um rund 37 Prozent übertroffen. Im Fokus der Investoren sind die großen Metropolen und sogenannte Speckgürtel, aber auch viele B- oder C-Standorte. 

Laut BNPPRE ist zwar erneut die Hälfte des Umsatzes auf die sieben Top-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart entfallen. Die Tatsache, dass aber auch 50 Prozent des Volumens außerhalb der Metropolen generiert wurden, unterstreiche gleichzeitig die insgesamt breite Nachfrage im Markt.

"Investitionen in deutsche Mietwohnungen gewinnen derzeit international an Attraktivität, so dass sich der Bieterwettstreit um die zu erwerbenden Immobilien noch verstärken könnte." Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany 

Laut Savills entfielen mehr als 62 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Top-7-Städte.

Ausblick für das Gesamtjahr 2019

Perspektivisch werden laut Savills auch für das Gesamtjahr 2019 große Herausforderungen das Transaktionsvolumen auf dem Wohnungsmarkt bestimmen. Savills geht deshalb nicht davon aus, dass mehr als 17 Milliarden Euro am Ende des Jahres erreicht werden. 

"Inwiefern zum Jahresende ein Ergebnis jenseits der 15-Milliarden-Euro-Marke erreicht werden kann, hängt dabei primär von der Angebotsseite und hier speziell dem großvolumigen Segment ab." Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment

Angesichts der hohen Investorennachfrage und des größeren Angebots an Projektentwicklungen deutet laut Savills vieles darauf hin, dass auch das Jahr 2019 von einem überdurchschnittlich hohen Transaktionsvolumen geprägt sein wird.


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