Investitionsklima in Europa verschlechtert sich 2019

41 Prozent der 150 von Union Investment befragten europäischen Immobilieninvestoren rechnen für 2019 mit einer Verschlechterung des Investitionsklimas. Nur 22 Prozent erwarten eine Verbesserung. Die besten Bedingungen innerhalb Europas sehen die Umfrageteilnehmer in Deutschland.

Diverse Marktberichte bescheinigen explizit Frankfurt am Main ein fulminantes neues Investmentjahr. Laut Colliers reißen sich dort große Investoren vor allem um Bürotürme.

31 Prozent der von Union Investment befragten deutschen, französischen und britischen Investoren gehen davon aus, dass die Gesamtbedingungen in Deutschland besser sind als in Großbritannien und Frankreich (jeweils 13 Prozent) und zwar über über alle Nutzungsarten hinweg.

"Jeder dritte französische und immerhin jeder fünfte britische Profianleger würde 2019 am liebsten in Deutschland investieren." Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch, Union Investment

Die Nachfrage nach deutschen Immobilien – vor allem nach Büroimmobilien in Frankfurt am Main – werde auch ohne weiteres Zutun deutscher Investoren steigen, sind Experten von JLL überzeugt.

"Frankreich mit den Gelben Westen und England mit dem Brexit sorgen für eine größtmögliche Verunsicherung unter den Anlegern. Und Unsicherheit scheuen Investoren wie der Teufel das Weihwasser." Christian Lanfer, Senior Team Leader Office Investment JLL Frankfurt

Vergleichsweise gute Bedingungen für Investitionen wie in Deutschland werden laut Union Investment im Jahr 2019 von den Umfrageteilnehmern der aktuellen Investitionsklima-Studie außerdem Spanien, den Niederlanden, Schweden und Österreich attestiert.

Was deutsche Wohnimmobilien betrifft, sind internationale Investoren nach einer Analyse des Beratungsunternehmens PwC derzeit aber abgeschreckt durch die hohen Immobilienpreise.

Strategie: Risiko gering halten, kleinere Rendite in Kauf nehmen

Zuspruch findet im aktuellen Marktumfeld Union Investment zufolge die Anlagestrategie, bei gleichbleibendem Risiko eine geringere Rendite in Kauf zu nehmen. Rund 50 Prozent der deutschen und französischen Immobilienprofis verfolgt diese Strategie, in Großbritannien sind es sogar 86 Prozent der Profianleger.

"Die gedämpften Erwartungen der europäischen Immobilieninvestoren an das Jahr 2019 sprechen dafür, dass die professionellen Anleger die Herausforderungen und Risiken der spätzyklischen Marktphase deutlich wahrnehmen und keine Experimente eingehen." Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch, Union Investment

Die Optimisten kommen aus Frankreich

Bei den Erwartungen für 2019 gibt es im Detail laut Union Investment allerdings deutliche Unterschiede: Während rund die Hälfte der Investoren aus Deutschland und Großbritannien die Aussichten eher negativ beurteilen, kommen die Optimisten vor allem aus Frankreich. 40 Prozent der französischen Studienteilnehmer erwarten eine spürbare Verbesserung des Investitionsklimas, nur 24 Prozent richten sich auf eine Eintrübung ein.

Die insgesamt eher niedrigen Erwartungen der europäischen Immobilieninvestoren an das Jahr 2019 lassen sich auch am Gesamtindex ablesen. Im Vergleich zur Befragung durch Union Investment Anfang 2018 sinkt der Investitionsklimaindex für Deutschland nun auf 63,2 Punkte (minus 4,1), für Frankreich auf 66,8 Punkte (minus 2,3) und für Großbritannien auf 60,1 Indexpunkte (minus 3,5).

Frankfurt oben auf der Agenda internationaler Immobilienanleger

Im vergangenen Jahr haben Großinvestoren Milliardensummen in Frankfurter Büros gesteckt. Laut BNP Paribas Real Estate flossen 10,2 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien in der deutschen Finanzmetropole – das waren 36 Prozent mehr als im Vorjahr und ein Rekordwert. Damit sei Frankfurt Spitzenreiter in Deutschland. Colliers ergänzt, dass sich der Wachstumstrend am gewerblichen Immobilienmarkt damit im neunten Jahr weiter fortsetzt und dass Frankfurt sich damit erstmals an die Spitze der Top-7-Märkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Stuttgart) setzen konnte.

Begehrt waren vor allem Bürotürme im Finanzviertel, wie eine Übersicht des Branchenberaters Colliers zeigt. So wurde 2018 der Omniturm für knapp 700 Millionen Euro an eine Commerzbank-Immobilientochter verkauft. Und das Trianon, in dem der Sparkassen-Fondsanbieter Deka sitzt, ging für 650 Millionen Euro an ein südkoreanisches Konsortium. Zu den großen Transfers zählten auch das Eurotheum und der Eurotower als früherer Hauptsitz der Europäischen Zentralbank an einen Finanzkonzern aus Taiwan.

Click to tweet

"Für 2019 kündigen sich bereits die nächsten Großtransaktionen an. Zusammen mit den guten Rahmenbedingungen auf dem Bürovermietungsmarkt erwarten wir daher auch im nächsten Jahr eine unverändert hohe Dynamik am Markt", so Robert Menke, Head of Capital Markets Frankfurt bei Colliers International abschließend.

Berlin bleibt Hotspot

Unter den begehrtesten deutschen Investitionsstandorten stand im vergangenen Jahr auch Berlin.

"Kaum einer anderen Stadt wird ein ähnliches Entwicklungspotenzial zugeschrieben. Vor diesem Hintergrund wird aller Voraussicht nach auch 2019 ein spannendes Investmentjahr werden." Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter

Dohrwardt zufolge dürfte nach dem erheblichen Renditerückgang der vergangenen Monate eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau das wahrscheinlichste Szenario sein. Ulf Buhlemann, Head of Capital Markets bei Colliers International in Berlin prognostiziert, dass 2019 erneut mindestens sechs Milliarden Euro investiert werden.

Nach Angaben von Colliers International wurde 2018 auf dem Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien insgesamt ein Transaktionsvolumen von mehr als 6,9 Milliarden Euro umgesetzt. Damit steht die Bundeshauptstadt im deutschlandweiten Vergleich derzeit auf Platz zwei hinter dem herausragenden Ergebnis Frankfurts (9,7 Milliarden Euro). Auch in der Hauptstadt waren Büroimmobilien die gefragteste Assetklasse (Anteil von knapp 60 Prozent). 47 Prozent des Kapitals kam von internationalen Investoren.

München bei Einzeldeals auf Rekordkurs

BNP Paribas Real Estate erwartet auch für das im vergangenen Jahr drittplatzierte München im Jahr 2019 erneut ein überdurchschnittliches Transaktionsergebnis. Ob die Renditen den Tiefststand erreicht haben oder vereinzelt unter Druck bleiben, werde unter anderem von externen Einflussfaktoren, wie möglichen Zinsschritten oder einer zunehmenden Verunsicherung aufgrund globaler Krisen, beeinflusst und bleibe abzuwarten, so Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter.

Bezogen auf Einzelverkäufe (5,81 Milliarden Euro von 6,67 Milliarden Euro Gesamtvolumen), hat die bayerische Landeshauptstadt 2018 einen neuen Rekord aufgestellt. Wie auch die anderen beiden großen Standorte hat München demzufolge von der sehr guten Performance der deutschen Büromärkte profitiert: Auf diese Assetklasse entfiel mit knapp 64 Prozent der mit Abstand höchste Umsatzanteil.

"Die sehr gute gesamtwirtschaftliche Situation, eine weiter wachsende Bevölkerung und absehbare Mietpreissteigerungen sind die Rahmenbedingungen, die München auch 2019 zu einem der gefragtesten Ziele sowohl für deutsche als auch internationale Investoren machen werden." Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter

2018 war der Anteil ausländischer Käufer in München mit knapp 35 Prozent im bundesweiten Vergleich jedoch eher niedrig. 


Lesen Sie auch:

Investoren erwarten steigende Renditen für 2019 und 2020

Büroimmobilien: Investoren setzen auf Neuvermietungen

Offene Immobilienfonds: Euphorie der Anleger ungebrochen – noch

Schlagworte zum Thema:  Investment, Immobilien, Marktanalyse