Smarte Lösungen sind gefragt: Die Herausforderungen im Management von produktionsnahen Immobilien sind deutlich Bild: Haufe Online Redaktion

Das Marktvolumen der produktionsnahen Immobilien in Deutschland liegt bei 600 Milliarden Euro, und der Strukturwandel hin zur Industrie 4.0 wird vor allem in diesem Bereich immer mehr wettbewerbsentscheidend. Doch die Unternehmen sind darauf nicht vorbereitet. Zu diesem Ergebnis kam eine Expertenrunde an der TU Darmstadt. Ein Whitepaper zeigt, wo die Potenziale und die Hürden des Managements produktionsnaher Immobilien liegen.

Das Management produktionsnaher Immobilien führt aus Sicht der Nutzer, der Dienstleister sowie des Immobilienkapitalmarkts noch immer ein Schattendasein. Besonders betroffen sind die oft mittelständischen Weltmarktführer der deutschen Industrie, so die Whitepaper-Autoren. Sie geraten zunehmend unter internationalen Wettbewerbsdruck.

Unter dem Begriff „produktionsnahe Immobilie“ verstehen die Autoren eine den produzierenden Unternehmensteilen und der innerbetrieblichen Supply Chain dienende Immobilie, deren Nutzer der weniger investitionsintensiven und dagegen wissen- und arbeitsintensiven Leichtindustrie zuzuordnen ist.

Insgesamt 86 Prozent der Produktionsflächen in Deutschland sind im Eigentum der produzierenden Unternehmen. Davon haben die wenigsten immobilienwirtschaftliche Ressourcen, um sich dem Strukturwandel zu stellen. In 75 Prozent der produzierenden Unternehmen fehlt es zudem an Transparenz und Fachwissen, um die Nutzung der Immobilienbestände an die neuen Herausforderungen anpassen zu können, so der Befund der Expertenrunde.

Eine Lösung könnte im Verkauf der Flächen liegen, um anschließend zukünftig benötigte Flächen etwa per „Real Estate as a Service“ im Rahmen eines Komplettlösungsangebots zurückzumieten, wie das in der IT- oder Logistikbranche bereits getan wird. Das Problem: Es sind derzeit kaum Dienstleister in der Lage, solche Lösungen bereitzustellen.

Neue Anforderungen an Immobilienflächen wirken als "Game Changer"

Jedes dritte Unternehmen ist von der Globalisierung, der Digitalisierung, dem demografischen Wandel, dem Trend zu integrierten Lösungsangeboten und vom zunehmenden Wettbewerb gleichermaßen stark betroffen. Nur an jedem achten Unternehmen geht der Strukturwandel vorbei. Je größer ein Unternehmen und je höher der Anteil an echter Produktion, desto stärker der Strukturwandel.

Die neuen Anforderungen an die physische Organisation der Produktion und damit an die Immobilienflächen wirken als „Game Changer“ für das Management produktionsnaher Immobilien. Das gilt sowohl für das Corporate Real Estate Management (CREM), das Light Industrial Segment an den Kapitalmärkten und Immobiliendienstleistungen.

Als Voraussetzung muss den Experten zufolge in vielen Unternehmen zunächst die Marktfähigkeit des Bestands an produktionsnahen Immobilien hergestellt und der Instandhaltungsstau aufgelöst werden. Unter anderem wird sich der Flächenbedarf vieler deutscher Unternehmen verringern sowie die Verlagerung von Produktions- hin zu Büroflächen kann notwendig werden.

Es fehlt an Transparenz und Know-how

Für zwei Drittel der Unternehmen sind den Whitepaper-Autoren zufolge die internen Hürden derzeit zu hoch. Das CREM dieser Unternehmen ist durch fehlende Transparenz, fehlende Ressourcen, fehlendes Know-how der Mitarbeiter, fehlende Dienstleistungsangebote, fehlende Handlungsspielräume, fehlende Prioritäten, schwankende Anforderungen des Kerngeschäfts oder zu enge Nutzeranforderungen blockiert.

Das durchwachsene Niveau des CREM in Bezug auf Ressourcen und Professionalität lässt viele besonders betroffene Unternehmen zu der Erkenntnis kommen, dass externe Hilfe notwendig ist. Das Outsourcing immobilienwirtschaftlicher Dienstleistungen nimmt zu, vor allem vor dem Hintergrund des steigenden Wettbewerbs.

Neue Assets mit attraktiven Rendite-Risiko-Liquidität-Relationen gesucht

Mehr als die Hälfte der Unternehmen kann freiwerdende Flächen anderer Unternehmen flexibler nutzen als bislang gedacht, so die Experten. Auswertungen zeigen, dass der Strukturwandel die Erhöhung der Drittverwendungsfähigkeit von Produktionsflächen weiter begünstigen wird.

Je stärker die Unternehmen vom Strukturwandel immobilienwirtschaftlich betroffen sind, desto eher gehen sie auf "Sale and Rent back" und Investorenmodelle ein. Das sagten 70 Prozent der komplett vom Strukturwandel betroffenen Unternehmen und 40 Prozent der global und demografisch Betroffenen.

Die (noch) mangelnde Bereitschaft der Unternehmen, Immobilien zu verkaufen, führt zu einem Engpass bei der Entwicklung der neuen Assetklasse „Light Industrial“. Ein Verkauf wird für die Unternehmen erst dann attraktiv werden, wenn mit der Fläche nicht mehr in der betrieblichen Nutzung geplant wird.

Fazit

Gesucht sind Property Companys, die in einem innovativen Wertschöpfungssystem in drei Bereichen Leistungen erbringen:

  • Immobilienwirtschaftliche Problemlösung für Corporates
  • Finanzwirtschaftliche Optimierung von Immobilieninvestments und deren Strukturen
  • Übernahmen von Transformationsfunktionen bei Fristen, Losgrößen, Publizität und Risiko

Ob und wie viele einzelne Unternehmen sich das zu entwickelnde Wertschöpfungssystem teilen, ist derzeit noch offen. Spannend ist die Frage: Wer wird in die Rolle des Systemführers schlüpfen? Eine Frage, die sich im Zuge der digitalen Innovation auch die Immobilienfinanzierungsbranche stellen muss.

Schlagworte zum Thema:  Industrie 4.0, Produktion, Digitalisierung

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