Das Gezerre um den Berliner Mietendeckel spiegelt sich im Marktgeschehen der Hauptstadt wider: Die Umsätze bei Baugrundstücken für den Geschosswohnungsbau sind um bis zu 20 Prozent zurückgegangen, zeigt der aktuelle Immobilienmarktbericht. Mieter, so eine andere Studie, sind auf andere Art betroffen.
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin hat den Immobilienmarktbericht 2019/2020 veröffentlicht. Er basiert auf den Daten aller in Berlin notariell beurkundeten Immobilienverkäufe.
Deutlich zu erkennen ist eine Zurückhaltung der Käufer in Sachen Baugrundstücke: Dies sei insbesondere durch die Diskussion rund um den Mietendeckel zu erklären, heißt es in dem Bericht. Hintergrund ist, dass die Mitglieder der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP am 6. Mai einen Antrag auf Normenkontrolle beim Bundesverfassungsgericht eingereicht haben. Sie lassen prüfen, ob das Berliner Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung, das am 23. Februar in Kraft getreten ist, grundgesetzkonform ist (Aktenzeichen beim Bundesverfassungsgericht: 2 BvF 1/20).
Neben dem bis zu 20-prozentigen Rückgang der Geldumsätze für Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau meldet die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses auch deutliche Rückgänge beim Flächenumsatz: so minus 11 Prozent für Grundstücke (auf etwa 781 Hektar), minus 13 Prozent für Wohnungs- und Teileigentum (auf rund 1,3 Millionen qm Wohn-/Nutzfläche) und minus 31 Prozent bei Gewerbebauland.
"Schattenmieten" führen zu gespaltenem Wohnungsmarkt
Die Mietendeckel-Debatte hat auch Auswirkungen auf den Mietmarkt, wie eine Analyse des Beratungsunternehmens F+B zeigt. Aus dem F+B-Wohn-Index Deutschland für das zweite Quartal 2020 geht unter anderem hervor, dass sich in der Hauptstadt ein zweigeteilter Markt entwickelt – mit "Schattenmieten" (wie manch einer die vielfach noch vereinbarten Marktmieten bezeichnet) auf der einen Seite und den offiziellen Mietendeckel-konformen Mieten auf der anderen Seite.
F+B hat dazu die Zahl der annoncierten Mietwohnungen vor und nach dem Stichtag 23. Februar 2020 analysiert und dabei die Existenz von jeweils zwei Mietangaben beobachtet: die Marktmiete, die es auch vor dem Mietendeckel gegeben hat und die unabhängig von der gesetzlichen Maßnahme unter „normalen“ mietrechtlichen Bedingungen erhoben worden wäre, sowie dann vielfach die regulierten und gekappten Miethöhen. Verbunden ist dies mit dem Hinweis, dass sich der Vermieter die rückwirkende Nachforderung der Differenz zwischen Mietendeckelmiete und Marktmiete vorbehält, sollte sich die Verfassungswidrigkeit der Ersteren erweisen.
Mieterschaft muss mit Nachzahlungen in Millionenhöhe kalkulieren
Die Differenzen zwischen Mietendeckelmiete und Marktmiete sind laut F+B eklatant. So müsse bei den 3.133 untersuchten Wohnungen, die zwischen dem 23. Februar und dem 30. Juni 2020 angeboten wurden, von einer gedeckelten Durchschnittsmiete von 7,05 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden. Die angegebene Marktmiete dieser Wohnungen lag indes im Durchschnitt bei 13,63 Euro pro Quadratmeter - eine Differenz von 6,58 Euro pro Quadratmeter.
Hochgerechnet auf die Anzahl der annoncierten Wohnungen und die durchschnittliche Wohnungsgröße von 60 Quadratmetern geht es laut F+B um monatlich rund 1,2 Millionen Euro und zwischen dem 23. Februar und dem 30. Juni insgesamt um 5,3 Millionen Euro oder knapp 1.700 Euro pro Wohnung, die allein diese Berliner Mieter nachzahlen müssten, falls sich das Gesetz als verfassungswidrig herausstellt. Hochgerechnet auf alle rund 8.000 freifinanzierten Wohnungen in Berlin rechnet F+B mit monatlichen Nachzahlungen von 3,2 Millionen Euro monatlich oder 13,5 Millionen Euro insgesamt.
Immobilienmarktbericht: Kaufpreise für Wohnobjekte deutlich gestiegen
Ungeachtet der Flächen- und Umsatzrückgänge etwa bei Baugrund für verschiedene Nutzungsarten weist der aktuelle Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für den Berliner Markt insgesamt einen neuen Spitzenwert im Geldumsatz von rund 21,7 Milliarden Euro auf, das ist ein Plus von 13 Prozent.
Die mittleren Kaufpreise für reine Mietwohnhäuser, so der Bericht weiter, lagen mit 2.275 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche rund 14 Prozent über dem Vorjahresniveau, für Wohn- und Geschäftshäuser waren es mit 2.260 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche 4 Prozent mehr. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um 12 Prozent (mittlerer Kaufpreis: 3.455 Euro pro Quadratmeter), bei Eigentumswohnungen kletterten die Preise um 11 Prozent auf durchschnittlich 4.446 Euro pro Quadratmeter.
Ausblick 2020: Weitere Preisanstiege erwartet
Für das Jahr 2020 erwartet der Gutachterausschuss einen anhaltenden Rückgang der Kaufvertragsfälle (minus 8 Prozent) mit überdeutlichen Rückgängen bei Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büroimmobilien), weitere Zuwächse nach Anzahl (plus 6 Prozent) und Geldmenge (plus 19 Prozent) bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie anhaltende Preisanstiege bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
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