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Immobilienpreise in baden-württembergischen Metropolen steigen weiter

Die Nachfrage auf dem Freiburger Immobilienmarkt ist ungebrochen
Bild: Gerd Altmann ⁄

Die Kauf- und Mietpreise für Immobilien in den baden-württembergischen Großstädten steigen weiter. Das ist ein Ergebnis des IVD-Preisspiegels. Deutliche Anstiege der Wohnungsmieten bei Bestandsimmobilien und im Neubau sind unter anderem in Freiburg und Karlsruhe zu verzeichnen.

"Die Finanz- und Wirtschaftskrise 2009 hat eine starke Kapitalumschichtungswelle von anderen Anlageformen hin zur Immobilien ausgelöst", sagt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Dabei habe die ohnehin hohe Nachfrage in den baden-württembergischen Groß- und Mittelstädten eine nie dagewesene Dimension erreicht.

Der Preisdruck sei vor allem bei Eigentumswohnungen stark. In den untersuchten Großstädten Baden-Württembergs wurde im Herbst 2012 gegenüber dem Frühjahr 2012 ein Anstieg des Kaufpreisniveaus (Bestandsobjekte, guter Wohnwert) von durchschnittlich +4,9 Prozent festgestellt, dabei meldeten die Städte Heidelberg (+7,8 %), Karlsruhe (+7,4 %) und Mannheim (+6,7 %) die stärksten Steigerungen.

Bei den neuerrichteten Wohnungen nahmen die Mieten in Karlsruhe um +8,0 Prozent, in Freiburg um +4,5 Prozent und Mannheim um +4,1 % zu. Der Mietmarkt der genannten Städte wird durch die Studierenden zahlreichen Hochschuleinrichtungen stark beeinflusst.

Stuttgart mit erheblichem Angebotsdefizit

Aufgrund der stets steigenden Einwohnerzahlen sowie einer unzureichenden Bautätigkeit verzeichnet der Immobilienmarkt in Stuttgart seit Jahren ein ganz erhebliches Angebotsdefizit.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen reicht derzeit vom preisgünstigen Wohnraum bis hin zu hochwertigen Objekten des überdurchschnittlichen Segments. Ähnlich wie im Kaufmarktsegment ist auf dem Mietmarkt ein deutlicher Nachfrageüberhang festzustellen. Dabei ist auffällig, dass vor allem bei den Objekten mit einfachen bis mittleren Wohnwert bei Innenstadtlagen eine deutliche Objektverknappung herrscht. Das Angebot an kleineren bezahlbaren Wohneinheiten ist besonders knapp. Der deutliche Nachfrageüberhang macht sich in diesen Marktsegmenten im steigenden Mietpreisniveau deutlich.

Im Eigenheimbereich übersteigt die Nachfrage das vorhandene Angebot in Stuttgart bei Weitem. Die Vermarktungsdauer der Objekte mit einer guten Qualität ist trotz hoher Preise relativ kurz. Die Kaufpreise für Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser verzeichnen im Herbst 2012 gegenüber dem Frühjahr 2012 bei allen Wohnwerten einen Anstieg von +2,0 bis +3,0 Prozent.

Nachfrage in Mannheim ungebrochen hoch

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Mannheim, sowohl zur Eigennutzung als auch zur Kapitalanlage ist nach wie vor ungebrochen hoch. Besonders begehrt sind großen familiengerechte Wohnungen in guten Lagen. Das Angebot ist in allen Segmenten sehr begrenzt, da viele potenzielle Verkäufer aufgrund der fehlenden Alternativen zur Kapitalanlage ihre Immobilien lieber halten.

Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand (guter Wohnwert) wurden im Herbst 2012 durchschnittlich 1.750 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung liegt derzeit im Durchschnitt bei 2.500 Euro pro Quadratmeter. In der Spitze reichen die Preise für Top-Objekte in besten Lagen bis zu über 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt ist ebenfalls hoch. Dies liegt zum Teil auch an der hohen Studentenzahlen. Die Mieten für Altbauwohnungen mit gutem Wohnwert liegen in Mannheim im Durchschnitt bei 8,60 Euro pro Quadratmeter, für Wohnungen aus dem Bestand bei 8,70 Euro pro Quadratmeter und für Neubauwohnungen bei 10,60 Euro pro Quadratmeter.

Angebot in Freiburg dünnt sich zunehmend aus

Die Nachfrage auf dem Freiburger Immobilienmarkt ist wie in der gesamten Region seit Beginn der Finanzkrise 2009 ungebrochen. Die Nachfrage reicht von Eigentumswohnungen bis zu Mehrfamilienhäusern. Das Angebot dünnt sich jedoch zunehmend aus.

Die Fertigstellung von zwei großen Wohngebieten "Riesenfeld" und "Vauban" hat nicht für Entspannung auf dem Markt gesorgt. Auch die angekündigte und teilweise bereits erfolgte Nachverdichtung in vielen Stadtbezirken kann derzeit die Nachfrage nicht befriedigen.

Folge der starken Nachfrage sind steigende Kaufpreise. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus (guter Wohnwert) liegt im Herbst 2012 bei 464.000 Euro pro Objekt (Veränderung zum Frühjahr 2012 +2,0 %), für Doppelhaushälften bei 432.000 Euro pro Objekt (+0,7 %) und für Reihenmittelhäuser bei 363.000 Euro pro Objekt (+8,7 %). Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand werden aktuell durchschnittlich 2.420 Euro pro Quadratmeter (+1,9 %) und für eine Neubauwohnung 3.140 Euro pro Quadratmeter (+3,4 %) bezahlt. In den bevorzugten Lagen der Innenstadt werden aktuell Neubauwohnungen zu Quadratmeterpreisen von 6.000 Euro pro Quadratmeter und darüber angeboten und auch bezahlt.

Nachfrage in Heidelberg konzentriert sich auf innerstädtische Lagen

Die Lage eines Objektes sowie die Infrastruktur an dem Standort bleiben die wichtigsten Kriterien bei der Miet- bzw. Kaufentscheidung. Die Nachfrage konzentriert sich vor allem auf die guten innerstädtischen Lagen. Besonders begehrt sind Weststadt, Neuenheim und Handschuhsheim. Die Nachfrage in den Randlagen wie Ziegelhausen und Kirchheim ist dagegen verhalten.

Im Geschosswohnungsbau ist derzeit eine rege Neubautätigkeit zu verzeichnen. In Heidelbergs jüngsten Stadtteil Bahnstadt wurden im Sommer die ersten Wohnungen fertiggestellt. Bis Ende 2013 sollen hier insgesamt 600 Wohneinheiten entstehen.

Der Mietwohnungsmarkt ist angespannt. Fehlende Grundstücke führen zu einer Wohnraumverknappung und somit zu Mietsteigerungen. Verschärft wird die Situation zusätzlich durch eine gestiegene Anzahl der Studenten zum Semesteranfang 2012/2013 durch den Doppelabiturjahrgang. Eine deutliche Entspannung für den Heidelberger Wohnungsmarkt könnten die sukzessiv freiwerdenden Konversionsflächen bringen. Im Oktober 2012 hat die Stadt Heidelberg die Bürgerbeteiligung zur Entwicklung des ersten Standortes in der Heidelberger Südstadt gestartet.

Unzureichende Bautätigkeit in Ulm

Der Wohnimmobilienmarkt in Ulm zeichnet sich durch eine sehr hohe Nachfrage bei einem geringen Angebot, das auf eine jahrelange unzureichende Bautätigkeit sowie eine verhaltene Ausweisung vom Bauland zurückzuführen ist. Die Nachfrage auf dem Ulmer Immobilienmarkt ist in allen Marktsegmenten sehr hoch, dabei erfreuten sich im vergangenen Jahr vor allem kleinere Wohnungen besonderer Beliebtheit.

Die Kaufpreise liegen aktuell wie folgt: freistehende Einfamilienhäuser 405.000 Euro pro Objekt (Veränderung zum Frühjahr 2012 +3,1 %), Doppelhaushälften 375.000 Euro pro Objekt (+2,0 %), Reihenmittelhäuser 320.000 Euro pro Objekt (+4,9 %), Eigentumswohnungen / Bestand 2.250 Euro pro Objekt (+6,6 %), Eigentumswohnungen/Neubau 2.810 Euro pro Objekt (+3,1 %).

Der Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung/Altbau lag im Herbst 2012 bei 8,1 Euro pro Quadratmeter (+1,9 %), für eine Mietwohnung aus dem Bestand bei 9,0Euro pro Quadratmeter (+/-0,0 % %) und für eine Mietwohnung/Neubau bei 9,8 Euro pro Quadratmeter (+3,2 %).

Schlagworte zum Thema:  Immobiliendienstleister, Immobilienverband, Immobilienpreis

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