Einige Marktteilnehmer sehen Anhaltspunkte für eine Wende, die den Aufwärtstrend der positiven Immobilienkonjunktur kippen lässt. Für die meisten Experten sprechen jedoch die Fakten dafür, dass 2018 ein erfolgreiches Jahr wird – Störungen und neue Trends nicht ausgeschlossen, sagt etwa Savills. Welche Hindernisse sind zu überwinden? Und wo liegen die Potenziale für Game Changer? Wir lassen die Experten zu Wort kommen.

An den Bürovermietungsmärkten werden die Mieten Savills zufolge weiter steigen, da das Angebot noch knapper wird. Dies werde die Verhandlungsposition von Vermietern stärken und Unternehmen auf der Suche nach Büroflächen vor große Herausforderungen stellen, heißt es bei Savills. An qualitativ hochwertigen Flächen in zentralen Lagen fehle es auch 2018 – vor allem in Bürohochburgen wie etwa Frankfurt am Main. „Der Brexit wird diese Entwicklung noch verstärken“, ist Andreas Wende, CEO von NAI Apollo, überzeugt.

„Die Mietsteigerungen in den Metropolen werden auch die Kapitalwerte weiter treiben“, sagt Dr. Matthias Mittermeier, Managing Partner der Commodus Real Estate Capital GmbH. Es lohne sich jetzt besonders, in die Modernisierung und Erschließung von Büroflächen zu investieren – und zwar nicht nur in A-Lagen. Megatrends wie die Digitalisierung müssten dabei im Auge behalten und umgesetzt werden.

Bei Büroinvestments bieten Mittelstädte „höhere Renditechancen bei gleichem oder geringerem Risikoprofil“, sagt Ralf Kind, CEO/CFO der Demire AG. „Immobilienunternehmen, die in den von Investoren stark nachgefragten Segmenten Wohnen und Büro breit aufgestellt sind und einen langjährigen Track Record nachweisen können, dürfte das auch im Jahr 2018 gute Geschäfte ermöglichen“, ergänzt Prof. Dr. Michael Becken, Geschäftsführer der Becken Holding GmbH.

Coworking Spaces als Game Changer

Im neuen Jahr werden Savills zufolge viele Unternehmen ihre Standortstrategie an der Verfügbarkeit von qualifizierten Mitarbeitern ausrichten, schreiben die Experten von Savills. Der Preis werde zweitrangig sein. Um jedoch die Flächenkosten dennoch relativ gering zu halten, werden vor allem größere Unternehmen die Strategie verfolgen, ihre Mitarbeiter auf mehrere Standorte zu verteilen. Anders als früher werden laut Savills nicht Büros in der Peripherie, sondern hochwertige Flächen in bester Lage für die Wissensarbeiter angemietet.

Immer häufiger handelt es sich hierbei laut Savills um Coworking Spaces und Serviced Offices. Diese richten sich nicht nur an Freiberufler und Startups, auch große Unternehmen bilden Savills zufolge inzwischen eine wichtige Kundengruppe. Dieser Bedeutungszuwachs werde in Zukunft Folgen für Anbieter von klassischen Büroflächen haben.

So werden Büroentwickler und Bürovermieter unter anderem auf die die hohe Affinität zum Online-Handel reagieren müssen. „Gerade junge Talente arbeiten viel und sind wenig zu Hause“, sagt Dr. Matthias Schreier, Gründer und Geschäftsführer von Conren Land. Die Folge: Bisher tolerierten es Unternehmen eher stillschweigend, dass sich Angestellte ihre Pakete „in begrenzter Zahl“ ins Büro liefern lassen. Ein Beitrag zur Mitarbeiterzufriedenheit wäre es laut Schreier, wenn spezielle Flächen und Räume oder die innerbetriebliche Logistik für die Anlieferung von privaten Postsendungen angeboten würden.

Gefragt sind Flexibilität und langfristige Investmentstrategien

Auch (ehemalige) Nischenprodukte wie Logistikimmobilien oder Studentenwohnen und vor allem Projektankäufe werden Savills zufolge den Markt 2018 prägen.

„Die größte Herausforderung 2018 wird die Beschaffung von geeigneten Anlageprodukten sein“, sagt Sascha Wilhelm, CEO der Corestate Capital Group. Institutionelle Investoren verlagerten ihren Fokus deshalb nicht nur mehr in Richtung B-Städte, sondern auch auf Assetklassen wie Mikro-Living oder Serviced Apartments.

„Zudem steigt die Zahl an Projektentwicklungen in den Top-Märkten“, sagt George Salden, CEO von Capital Bay. „Wir müssen die Potenziale unserer Städte voll ausnutzen. Das heißt: Nachverdichten, aufstocken, modular bauen, innovativ umnutzen und hybride Nutzungsmöglichkeiten schaffen“.

Nach Ansicht von Savills wird Logistik immer mehr Fläche in den Städten beanspruchen – als Folge des wachsenden E-Commerce. „Dieser Wandel und die steigenden Ansprüche der Nutzer verlangen auch von den Immobilieneigentümern ein hohes Maß an Flexibilität“, sagt Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills. Erste Lösungsansätze für den Flächenmangel bieten Savills zufolge Mikrodepots, Multi-User-Konzepte oder mehrgeschossige Logistik-Hubs.

„Für 2018 erwarten wir ein zunehmendes Interesse von institutionellen Investoren an Logistikobjekten“, sagt auch Marius Schöner, Head of Germany bei CBRE Global Investors. Obwohl die Preise auch bei Logistikimmobilien deutlich gestiegen seien, gebe es gegenüber anderen Assetklassen (noch) Renditevorteile.

Wo liegt die Chance für Einzelhandelsimmobilien?

Bei Einzelhandelsimmobilien sieht Savills das Ende des Kapitalwertwachstums erreicht. Ken Baccam, Research-Direktor bei AEW erläutert: „E-Commerce ist sowohl für die Zweiteilung der Einzelhandelsmärkte als auch für den neuen Rekord-Flächenumsatz in der Logistik ein wichtiger Faktor.“ Das Kapitalwertwachstum werde weiterhin positiv ausfallen.

„Wir rechnen damit, dass die Marktphase 2018 grundsätzlich stabil bleibt“, sagt Oliver Herrmann, Managing Director der Redos Gruppe. Die Preise für großflächige Einzelhandelsimmobilien werden Herrmann zufolge weiter anziehen. „Das Interesse an Retail-Investments in Deutschland ist ungebrochen“, so Herrmann weiter. Er sieht gute Investmentchancen in den Bereichen Core Plus und Value Add.

„Erlebnisökonomie ist zum Schlagwort geworden“, sagt John Wilkinson, CEO von Greenman Investments. Verbraucher suchten vor allem nach einzigartigen Erlebnissen statt nur nach Produkten. „2018 werden wir einen Aufstieg von Proptechs sehen, die sich vor diesem Hintergrund auf die Weiterentwicklung von Einzelhandelszentren fokussieren“, ist sich Wilkinson sicher. Die Vorteile des Online-Handels mit den Vorteilen des Offline-Handels zu kombinieren, sei der Schlüssel.

„Einzelhandelsimmobilien mit Fokus auf Gütern des täglichen Bedarfs werden eine der gefragtesten Assetklassen bleiben“, ist Gregor Volk, Geschäftsführer von Ratisbona Handelsimmobilien, überzeugt. Bei institutionellen Investoren seien großvolumige Fachmarkt- und Nahversorgungszentren beliebt. Aufgrund der Angebotsknappheit beobachtet Ratisbona seit einiger Zeit auch wieder eine steigende Nachfrage nach kleinteiligeren Supermärkten und Discountern. Der stationäre Lebensmitteleinzelhandel sei krisensicher gegenüber dem Onlinehandel – große Ketten hätten ihr Online-Geschäft mit Lebensmitteln teilweise wieder eingestellt.

„Der deutsche Einzelhandel befindet sich inmitten eines Veränderungsprozesses, in dem trotz steigender Gesamtumsätze die stationäre Handelsfläche nicht weiter zunehmen wird“, sagt Martin Mörl, Geschäftsführer von Prelios Immobilien Management. Für Investoren und Betreiber rücken deshalb 2018 die Themen Repositionierung, Nachvermietung und mittelgroße Projektentwicklungen weiter ins Blickfeld.

„Im Retail-Segment werden die Wachstumsraten 2018 nicht weit über dem Niveau des Vorjahrs liegen“, sagt Michael Schneider, Geschäftsführer von IntReal International Real Estate. Auch etablierte Fonds nehmen nur sehr begrenzt neue Anlegergelder an. Potenzial sieht er vor allem im Bereich der Spezialfonds.

Micro-Living und Studentisches Wohnen werden 2018 weiter an Interesse gewinnen

„Die Assetklasse Mikro-Wohnraum wird 2018 noch einmal an Bedeutung gewinnen“, sagt Tilman Gartmeier, Geschäftsführer von Cube Real Estate. Der Markt in Deutschland sei in diesem Punkt unterentwickelt, die Nachfrage von Mietern und Investoren jedoch groß. Neben institutionellen Investoren, die sich hier verhältnismäßig hohe Renditen versprechen, strömten auch private Anleger vermehrt auf den Markt, da Mikro-Apartments noch relativ erschwingliche Investments seien.

Auch „das Interesse am deutschen Student Housing-Markt wird 2018 weiter zunehmen“, meint Horst Lieder, CEO der International Campus AG. Deutschland werde diesbezüglich 2018 im Fokus der Investoren aus aller Welt stehen.

Vor allem in prosperierenden Großstädten wie Frankfurt am Main, wo der Wohnraum knapp sei, „könnte die Nachfrage nach Mikro-Apartments steigen“, sagt Andreas Wende, COO bei NAI Apollo. Dabei sei 2018 mit einem weiteren Preisanstieg zu rechnen. „Diese Prognose geht auf einen anhaltenden Bevölkerungszuwachs – auch durch Arbeitsplatzverlagerungen durch den Brexit – zurück“, so Wende.

Family Offices setzen 2018 auf Wohnimmobilien

„Trotz starkem Preisanstieg werden Family Offices auch im neuen Jahr vor allem in Wohnimmobilien investieren“, sagt Hans Hünnscheid, Geschäftsführer von Famos Immobilien. Doch der Fokus werde sich verschieben: Da Bestandsimmobilien nur noch schwer zu akzeptablen Renditen erworben werden können, werden Family Offices verstärkt eigene Bestände in Bezug auf Sanierungen, Refurbishments, Nachverdichtung oder Aufstockung prüfen. Einzelne Family Offices realisieren auch Projektentwicklungen in Eigenregie.

Bedeutende Veränderungen sieht Rabin Savion, CEO von ADO Properties, für 2018 am Berliner Wohnungsmarkt. Die Nachfrage bleibe deutlich höher als das Angebot, eine grundlegende Änderung sei auf absehbare Zeit kaum zu erwarten. „Für Wohnimmobilieninvestoren und Bestandshalter bleibt Berlin 2018 ein attraktiver Markt“, sagt Savion. Die sozioökonomischen Trends seien hier besonders positiv.

In Berlin seien demzufolge 2018 neue Rekordpreise wahrscheinlich, ebenso eine weitere Verschiebung der Kaufpreise nach oben bei Wohnungen im mittleren Preissegment, ergänzt Sven Henkes, Geschäftsführer der Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting GmbH. Dabei wachse das internationale Interesse an Berliner Wohnungen.

„Mehr und mehr gelangen B-Standorte in den Blickpunkt“, ergänzt Martin Thiel, CFO der TAG Immobilien AG: Hier könnten Investoren attraktive Renditen erwirtschaften und Mieter noch bezahlbaren Wohnraum finden. Dort lohne es sich, Quartiere zu entwickeln.

Internationale Märkte: Britische Immobilien überraschen mit hohen Renditen

Abschließend lasse sich noch einmal betonen, dass Immobilien auch im Jahr 2018 ein gutes Investment darstellen, sagt Neil Cable, Chefanleger bei Fidelity International. Ein Blick auf Großbritannien und die Deregulierung der Finanzmärkte in den 1980ern zeige, dass auf sie in den Folgejahren häufig Anomalien folgten. Da sich der Brexit in Zeitlupe bewege, arbeitet Fidelity zufolge die Zeit für die Anleger, mit der Folge, dass britische Immobilien mit unerwartet hohen Renditen überraschen könnten. An weniger liquiden Märkten mit unterschiedlichen Währungen könnten sich Engagements jedoch als unnötige Belastung erweisen.

Nicholas Brinckmann, Sprecher der Geschäftsführung der Hansainvest Real Assets GmbH, sieht 2018 mit Blick auf die internationale Ebene unter anderem Perspektiven auf dem polnischen Büroimmobilienmarkt. Hier sei vor allem Warschau interessant. Was Wohnimmobilien angeht, sieht Brinckmann den US-Markt positiv, speziell das Segment Apartment-Anlagen und Multi-Family-Houses – insbesondere in Boston, Washington, Charlotte, Orlando, Miami, Austin, Dallas, Denver, Los Angeles, San Francisco und Seattle.

„Neben klassischen Ausweichbewegungen in (deutsche) B- und C-Städte werden zukünftig auch europäische Wohnungsmärkte, wie zum Beispiel in Polen oder Spanien, zunehmend attraktiver“, sagt auch Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland. Nischenmärkte sind ihm zufolge nur Investoren zu empfehlen, die über entsprechende Marktkenntnis verfügen.

„Unsere Analyse der europäischen Märkte in unserem Bericht über die Aussichten für das Jahr 2018 zeigt ein geringes Risiko bei neuen Angeboten, steigende Zinssätze und mittelfristig den Leverage-Effekt auf“, sagt Hans Vrensen, Leiter Research für Europa bei AEW. Selbst wenn die Aussichten in Bezug auf „Relative Value“ für europäische Immobilien nicht ganz so gut sind wie in den vergangenen fünf Jahren, werden sie sowohl den Zeitraum nach der Finanzkrise von 2008 bis 2012 als auch den Zeitraum vor der Finanzkrise von 2003 bis 2007 übertreffen.

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