Ein Ende des Preisanstiegs auf den globalen Immobilienmärkten ist nicht in Sicht, es wird auf absehbare Zeit weiter aufwärts gehen, sagen die Experten von Feri Eurorating Services. Immobilienblasen seien trotzdem weitgehend unter Kontrolle – zumindest in Deutschland. Hierzulande nehme die Überhitzungsgefahr zwar tendenziell zu, bleibe aber weiterhin begrenzt auf Metropolen und regionale Hot-Spots, so Researchleiter Manfred Binsfeld.

Die Analyse stellt fest, dass im Gegensatz zum deutschen Wohnungsmarkt insbesondere die Märkte in Australien, Norwegen, Neuseeland, Schweden, Kanada, Großbritannien und Südafrika einen seit dem Jahr 2000 anhaltenden, von der Finanzkrise kaum tangierten Boom verzeichnen. Eine Marktüberhitzung zeichnet sich laut Feri allerdings auch in den meisten dieser Länder nicht unmittelbar ab. Ein hohes Risiko für ein Überangebot an Wohnungen bestehe unter 20 untersuchten Ländern einzig in Australien.

Deutscher Wohnungsmarkt stark differenziert

Der deutsche Wohnungsmarkt ist Feri zufolge im internationalen Vergleich derzeit wenig anfällig für eine Überhitzung. Das sieht auch die Bundesbank so. Allerdings sind die Gegensätze zwischen einzelnen regionalen Wohnungsmärkten sowie zwischen Stadt und Land in Deutschland besonders stark ausgeprägt, so die Feri-Experten. Das Forschungsinstitut Empirica diagnostizierte bei acht von zwölf Großstädten eine "eher hohe Blasengefahr".

"Der Wohnungsmangel in Deutschland bezieht sich vor allem auf Mietwohnungen in Metropolen und attraktiven Großstädten", so Binsfeld. Dabei steigen laut F+B-Wohn-Index die Immobilienpreise deutlich stärker als Mieten. In vielen kleineren Städten und im ländlichen Raum findet Feri zufolge hingegen nach wie vor ein realer Preisrückgang statt. Laut Binsfeld müssen die einzelnen Wohnungsmärkte der deutschen Metropolen deshalb sehr differenziert betrachtet werden.

"In München kann man allerdings allmählich von einer sich bildenden Überbewertung sprechen", sagt Binsfeld.

Nach Auswertung des bayrischen Gutachterausschusses von 2015 waren in keiner anderen deutschen Stadt Immobilien so teuer wie in München. Für Häuser in guten Wohnlagen mussten Käufer im Jahr 2014 im Schnitt 7.200 Euro pro Quadratmeter zahlen, nach vorläufigen Berechnungen für die ersten drei Quartale 2016 sind es bereits 7.450 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Laut einer Studie der Marktforschungsfirma GfK wird München auch 2017 mit einer durchschnittlichen Kaufkraft von 30.136 Euro pro Kopf zu den reichsten deutschen Städten gehören, was sich auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar machen wird.

Die Preise auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt seien im Vergleich mit anderen deutschen Metropolen fair bewertet, führen die Feri-Experten fort. Der Häusermarkt verdeutliche die nach wie vor bestehenden Unterschiede: „Die Multiplikatoren für Mehrfamilienhäuser sind in Berlin aktuell mit 16 nur halb so hoch wie in München“, so Binsfeld weiter.

Feri: Wohnungspolitische Maßnahmen im aktuellen Boom im Überblick

  • Änderungen des Mietrechts zur Förderung energetischer Sanierungen
  • Begrenzung von Mietsteigerungen im Bestand durch Modifizierung der Kappungsgrenzen
  • Mietpreisbremse und Erweiterung der Datenbasis für die Berechnung von Mietspiegeln Soziale
  • Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung (KdU)
  • Wohngeldreform seit Januar 2016
  • Programm Altersgerechtes Wohnen (KfW)
  • Wohnraumförderung der Länder
  • Energetische Sanierung
  • Bereitstellung von Bauland
  • Steuerliche Anreize
  • Vereinfachung der Bauvorschriften
  • Erleichterung der “Nachverdichtung”
  • Bestandsgebäude aufstocken
  • Programm “Soziale Stadt”
  • Kreditrichtlinie
  • Kreditkataster

Fazit

  1. Die aktuelle Problemlage liegt laut Feri darin, dass sich der globale Hauspreisboom bei moderatem Wirtschaftswachstum, aber unterstützt durch historisch niedrige Zinsen weiter fortsetzen wird. Solange die Zinsen niedrig blieben und genug Kapital auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten sei, sei ein Ende des Immobilienbooms nicht in Sicht, sagt auch Klaus Dittrich, Chef der Münchner Messe in unserem Interview.
  2. Zwar seien Wohnimmobilienpreisblasen weitgehend unter Kontrolle gebracht durch internationale Institutionen und nationale makroprudentielle Politikmaßnahmen, so Feri weiter, dennoch müssten vor allem Australien, Kanada, Norwegen und Schweden intensiv beobachtet werden.
  3. Am deutschen Wohnungsmarkt nimmt Feri zufolge die Überhitzungsgefahr nach dem Ausgleich der realen Preisrückgänge des “verlorenen Jahrzehnts” zischen 1995 und 2005 zwar tendenziell zu, bleibt aber weiterhin begrenzt auf Metropolen und regionale Hot-Spots. Eine vielfältige Differenzierung sei vor allem in Deutschland wichtig: Es gelte Wachstums- und Schrumpfungsregionen auseinanderzuhalten, Mieten versus Eigentum zu betrachten, genauso wie Einfamilienhäuser versus Eigentumswohnungen. Einen großen Unterschied gebe es auch zwischen "Single-Wohnen" und "Familien-Wohnen".

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