Das Jahr 2016 geht mit Spitzenwerten zu Ende: 2017 werden die Karten neu gemischt Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2017? Das vergangene Jahr war für die deutschen Immobilienmärkte von Superlativen geprägt. Dass das nicht ewig so weitergehen würde, war klar. Nach dem Votum der Briten für den Austritt aus der EU fing sich der Immobilien-Investmentmarkt wieder. Dennoch wird 2017 nicht einfach. Unser Autor Norbert Jumpertz hat die wichtigsten Marktentwicklungen 2016 zusammengefasst und liefert eine Prognose der Immobilienpreise in Deutschland 2017.

Das Jahr 2016 war für die Immobilienbranche erneut hervorragend. Neue Rekorde gab es zwar lediglich bei den Pflegeimmobilien zu feiern, aber mit etwa 60 Milliarden Euro (2015: 76 Milliarden Euro) über alle Assetklassen werden die Investmentumsätze insgesamt auf einem hohen Niveau bleiben.

Dabei sahen die Perspektiven nach dem ersten Halbjahr weit weniger rosig aus. Die Volksabstimmung in Großbritannien über den Verbleib in der Europäischen Union (Brexit) bremste auch in Deutschland die Investmentaktivitäten. „Investoren achten aufgrund der politischen Rahmenbedingungen noch mehr auf die Produktqualität, sichere Cashflows und die wirtschaftliche Stabilität des Zielmarktes“, hat Fabian Klein, Head of Investment des Immobiliendienstleisters CBRE in Deutschland, beobachtet.

Inzwischen hat das Investmentgeschäft wieder mehr Fahrt aufgenommen. „Mit fast 15 Milliarden Euro erreichte das Transaktionsvolumen in Deutschland im dritten Quartal 2016 das höchste Niveau in einem Dreimonatszeitraum der vergangenen sieben Jahre“, so Klein.

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Beispiel Officefirst: Im Oktober musste die IVG den Plan aufgeben, einen Teil ihres Gewerbeimmobilienportfolios an der Börse zu platzieren. Anfang November konnten die Bonner aber einen Käufer präsentieren und der bislang größte Gewerbeimmobilien-Deal Deutschlands war perfekt.

Neuer Eigentümer des mit 97 Büroimmobilien bestückten Portfolios wird die amerikanische Investmentgesellschaft Blackstone – genauer gesagt der Private Equity Fonds Blackstone Real Estate Partners Europe IV.

Immobilienpreisentwicklung 2017: Zyklus in fortgeschrittener Phase

Nach Einschätzung von Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, befindet sich der Investmentzyklus hierzulande in einer fortgeschrittenen Phase. Die Nachfrage nach Immobilien übersteigt deutlich das Angebot an guten Objekten und Portfolios. Nach einem Immobiliencrash sieht es aktuell nicht aus: Symptome einer Überhitzung seien allenfalls vereinzelt erkennbar, etwa bei den Immobilienpreisen in München bei Wohnungen im Luxuspreissegment.

„Der Renditerückgang hat sich wegen steigender Mieten und der robusten konjunkturellen Situation – Prognose für das Wirtschaftswachstum in Deutschland 2016: 1,7 Prozent, 2017: 1,3 Prozent – verlangsamt“, hat Linsin festgestellt.

Bei Büroimmobilien fiel die Rendite von im Schnitt 4,1 Prozent im vergangenen Jahr auf 3,7 Prozent in diesem Jahr. Aber der Druck auf die Rendite werde aufgrund der starken Nachfrage auch im kommenden Jahr bestehen bleiben und sich eventuell sogar verstärken, so Linsin. Bei Gewerbeimmobilien sei sie auf einen historischen Tiefstand gefallen. Trotzdem notiert sie aktuell um fast 3,5 Prozentpunkte über der von Bundesanleihen.

„Das ist – im langfristigen Vergleich – ein satter Renditeaufschlag für Immobilien gegenüber Staatsanleihen“, stellt Matthias Pink, Head of Research des Immobiliendienstleisters Savills, fest. Zur Immobilienanlage gebe es für risikoscheue Anleger daher kaum Alternativen. Er ist überzeugt, dass die Europäische Zentralbank im nächsten Jahr an ihrer lockeren Geldpolitik festhält. Daran dürfte auch die überraschende Wahl des Milliardärs Donald Trump zum neuen Präsidenten der USA nichts ändern. In den Tagen nach dem Votum kam es bei amerikanischen Staatsanleihen zwar zu einem Renditesprung von 0,4 Prozentpunkten, der dazu führte, dass die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen wieder in den positiven Bereich hochschoss.

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Anzeichen für eine Zinswende sieht Pink aber nicht. Im Gegenteil: Der Savills-Branchenexperte rechnet damit, dass die EZB die Leitzinsen noch mehrere Jahre auf dem derzeit niedrigen Stand belassen wird. Investoren, die nicht aus Deutschland stammen, greifen vor allem bei großvolumigen Immobilienofferten gern zu. 2016 waren sie an vier von fünf Mega-Transaktionen in Deutschland beteiligt.

So kaufte ein französischer Investor für fast eine Milliarde Euro ein Pflege- und Seniorenheimportfolio. Der Commerzbank-Tower ging für über 650 Millionen Euro an südkoreanische Investoren und ein Blackstone-Fonds sicherte sich den Zugriff auf das milliardenschwere Officefirst-Büroimmobilienpaket.

Immobilienpreise Deutschland Prognose: Angebote diktieren Transaktionsgeschehen

„Die Angebotssituation diktiert momentan in nahezu allen Marktsegmenten das Transaktionsgeschehen“, so Klein. Bei begehrten Objekten würden im Schnitt nicht wie vor drei oder vier Jahren zwei oder drei Kaufinteressenten Preisgebote einreichen, sondern mindestens zehn, bei Wohnungen in Top-Lagen der Metropolstädte bis zu 40.

„Da besteht ein extremer Engpass, sodass für große Transaktionen allmählich die Objekte und Portfolios ausgehen“ ausgehen“, sagt Klein. Bei Shopping-Centern sei das schon in diesem Jahr der Fall gewesen. Im Hinblick auf das Transaktionsvolumen ist der CBRE-Branchenexperte – angesichts der Marktverhältnisse – dennoch recht optimistisch gestimmt.

2017 hält Klein bei Gewerbeimmobilien einen Investmentumsatz von 45 Milliarden Euro für realisierbar.

Savills-Experte Pink urteilt ähnlich: Für das erste Halbjahr 2017 erwartet er ein Transaktionsvolumen von mehr als 20 Milliarden Euro, womit dieses leicht über der Marke von 2016 (18,7 Milliarden Euro) läge. Im zweiten Halbjahr könnten bremsende Effekte – etwa wegen abnehmender wirtschaftlicher Dynamik und der wachsenden Angst vor steigenden Zinsen – stärker durchschlagen. Für 2017 prognostiziert Pink ebenfalls einen Investmentumsatz von etwa 45 Milliarden Euro.

Immobilienpreise 2017: Logistikmärkte im Wachstumsmodus

Weiter im Wachstumsmodus präsentierten sich 2016 die Logistikmärkte. In den ersten drei Quartalen stieg das Transaktionsvolumen CBRE zufolge um 14 Prozent auf 2,7 Milliarden Euro, für das Gesamtjahr lautet die Prognose knapp vier Milliarden Euro. „Der wachsende Onlinehandel, aber auch das Outsourcing von Verarbeitungsprozessen in der Industrie bleiben die prägenden Hauptfaktoren der Nachfrage“, erläutert Pink die Marktsituation.

Investoren reizt die attraktive Rendite von Logistikimmobilien, sie beträgt in den Top-Standorten fünf Prozent und liegt laut CBRE bis zu 1,5 Prozentpunkte über der von Büro- oder Einzelhandelsobjekten.

Anleger aus den USA und Großbritannien steckten in den ersten neun Monaten 2016 fast eine Milliarde Euro in diese Assetklasse. Mit einem neuen Transaktionsrekord rechnet Linsin dennoch nicht.

Prognose Immobilienpreise 2017: Einzelhandelsimmobilien rückläufig

Stark rückläufig gegenüber dem Vorjahr sind die Investmentumsätze bei Einzelhandelsimmobilien, vor allem bei Shopping-Centern kamen die Aktivitäten fast völlig zum Erliegen. Spektakuläre Deals wie im vergangenen Jahr, beispielsweise der Erwerb der Potsdamer Platz Arkaden (geschätzter Kaufpreis: 1,4 Milliarden Euro) durch Brookfield aus Kanada und den südkoreanischen Staatsfonds – in diesem Jahr: Fehlanzeige.

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Pink verweist darauf, dass es allein in Berlin über 60 davon gebe: „Die besten Lagen sind längst weg.“ Zudem setzt der Onlinehandel dem Marketingkonzept vor allem von in die Jahre gekommenen Shopping-Centern zu.

„Bei Renditen von wenig mehr als drei Prozent sind das keine verlockenden Perspektiven“, gibt Thomas Beyerle, Geschäftsführer von Catella Property, zu bedenken. Das Transaktionsvolumen sackte nach Angaben von CBRE in den ersten neun Monaten dieses Jahres um 40 Prozent – von 14 Milliarden Euro auf 8,4 Milliarden Euro – ab. Nico Tates, Geschäftsführer Investment Management bei Prelios Deutschland, schätzt die diversifizierte Mieterstruktur von Einzelhandelsobjekten. Bei Shopping-Centern speisten sich die Einnahmen aus einem Pool von einigen Dutzend Mietern. „Der Ausfall eines Mieters fällt da viel weniger ins Gewicht als bei Büroimmobilien“, argumentiert Tates.

Prelios Deutschland managt hierzulande für institutionelle Anleger wie Versicherungen ein Gewerbeimmobilienportfolio von insgesamt etwa zwei Milliarden Euro. „Die Arbeitslosigkeit in Deutschland ist niedrig, Nettolöhne und Konsumausgaben steigen“, sagt Tates. Und die Konkurrenz durch den Onlinehandel treffe nicht alle Einzelhändler gleich stark. Zumal Tates überzeugt ist, dass dem Multi-Channel-Vertrieb die Zukunft gehört: Amazon wolle in Europa in den nächsten Jahren rund 400 Läden eröffnen.

Büroimmobilien mit guter Bilanz

Bei Büroimmobilien stehen die Chancen gut, dass der Investmentumsatz in diesem Jahr den von 2015 fast erreicht. Schon vor dem Verkauf des Officefirst-Immobilienpakets konnte sich die Bilanz sehen lassen: Das Transaktionsvolumen der ersten drei Quartale verfehlte mit 14,9 Milliarden Euro CBRE zufolge das der gleichen Vorjahresperiode nur um zehn Prozent.

Savills-Branchenkenner Pink hält den sich gerade vollziehenden Wandel in der Büroarbeitswelt für bemerkenswert: „Zum einen führen die wachsende Homeoffice-Nutzung und die Digitalisierung der Arbeit dazu, dass die Bürofläche pro Kopf sinkt, zum anderen hält die Zuwanderung in die großen Städte an, weshalb der Flächenbedarf steigt.“ Das sind eigentlich gar keine schlechten Perspektiven.

Dieser Trend habe aber einen entscheidenden Haken, dämpft Beyerle die Erwartungen. Die Anschlussvermietung älterer Büros gestaltet sich schwieriger, da sie nicht mehr zeitgemäß konzipiert sind. Dem Eigentümer bleibe dann, so Beyerle, oft nur die Wahl, das Gebäude zu modernisieren oder es in Wohnraum umzuwidmen. Beides sei meist aufwändig und drücke die Rendite von Investments.

Die Umwandlung von Büros in Wohnungen wird ohnehin immer beliebter, insbesondere in innerstädtischen Verdichtungsräumen. Klein verweist auf den Frankfurter Stadtteil Niederrad als Musterbeispiel, wo viele Büros leer stünden. Diese würden inzwischen sukzessive in Wohnungen umfunktioniert, an denen auch in Frankfurt großer Mangel herrscht.

Immobilienpreie Prognose 2017: Große Knappheit an Wohnimmobilien

In den ersten neun Monaten 2016 betrug das Transaktionsvolumen bei Wohnimmobilien laut CBRE 7,2 Milliarden Euro, das sind mehr als 60 Prozent weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum. „Die Angebotsknappheit in diesem Segment ist besonders ausgeprägt“, betont Linsin. Daher wird verstärkt auf Projektentwicklungen gesetzt. Das darin investierte Kapital stieg in den ersten drei Quartalen 2016 um 35 Prozent auf über zwei Milliarden Euro.

Auch die österreichische Buwog agiert in Deutschland als Wohnungs-Projektentwickler. Sie ist gerade in Hamburg-Bergedorf dabei, eine Fabrik zu 1.200 bis 1.300 Wohnungen umzuwidmen. Spätestens 2022 sollen diese fertig sein.

„Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen werden in den Großstädten noch lange knapp bleiben, bei größeren Wohnungen könnte sich der Markt aber in einigen Jahren drehen“, warnt Beyerle. Und in C-Städten wie Heidelberg würden am Stadtrand Wohnparks gebaut, deren Rentabilität mehr als fraglich sei.

Immobilien Trends: Pflegeimmobilien bleiben top

Die Anlageklasse „Hotel“, deren Transaktionsvolumen 2015 imposant zugelegt hatte, glänzte in der ersten Jahreshälfte 2016 erneut durch hohe Zuwächse. Dann ließ der Schwung nach.

Dafür fällt die Bilanz bei Pflegeimmobilien 2016 mehr als top aus: auf über drei Milliarden Euro könnten sich die Investmentumsätze summieren (2015: 0,8 Milliarden Euro).

Und wann droht die Marktwende? Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden der HSH Nordbank, meint: „2017 oder 2018 wohl nicht, aber vielleicht 2019.“ Das könnte für einige Anleger heikel werden. Nicht alle Immobilieninvestoren, befürchtet der Banker, hätten in ihrer Kalkulation einen ausreichenden Zinspuffer mit eingerechnet.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Investment, Büromarkt, Wohnungsmarkt, Büroimmobilie, Wohnimmobilien

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