Vor dem Jahresendspurt ist der Optimismus zurückgekehrt: 2017 könnten die Investmentumsätze bei Gewerbeimmobilien neue Rekorde erreichen. Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Zu Jahresbeginn war die Immobilienbranche, was das Investmentgeschäft betrifft, verhalten optimistisch. Nun spricht viel dafür, dass es weit besser laufen wird als erwartet. Was Investoren über die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland wissen sollten, lesen Sie hier. Zur Prognose.

Investmentumsätze bei Gewerbeimmobilien könnten neue Rekorde erreichen – sowohl im Gesamtvolumen als auch auf Teilmärkten. Beim Start ins neue Jahr waren die Prognosen, auch zu den Immobilienpreisen in Deutschland, noch wesentlich zurückhaltender ausgefallen. Matthias Pink, Head of Research des Immobiliendienstleisters Savills, hielt damals ein Transaktionsvolumen von 45 Milliarden Euro (ohne Wohnimmobilien) für eine realistische Zielgröße. Die Annahmen der meisten anderen Marktexperten bewegten sich ebenfalls auf diesem Niveau.

Immobilienpreise Prognose: Aktivitäten beflügelten positive Stimmung

Doch dann zogen die Aktivitäten an. „Vor allem großvolumige Verkäufe im Bürosegment sowie Portfoliotransaktionen bei Logistik- und Handelsimmobilien ließen die Umsätze hochschnellen“, resümiert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Er verweist darauf, dass bereits im ersten Quartal 2017 bei Büros allein in Berlin vier Transaktionen mit jeweils über 100 Millionen Euro unter Dach und Fach gebracht wurden – unter anderem der Verkauf des Cube Berlin. Der britische Immobilieninvestor TH Real Estate erwarb das im Bau befindliche Bürogebäude, dessen Baukosten Ende 2016 mit 85 Millionen Euro veranschlagt worden waren, vom österreichischen Projektentwickler CA Immo. In den sieben größten deutschen Städten wurden im ersten Halbjahr 2017 laut GPP rund elf Milliarden Euro in gewerblich genutzte Immobilien investiert – 20 Prozent mehr als in den ersten sechs Monaten 2016. In den ersten neun Monaten 2017 legte das Investmentvolumen weiter zu und bewegte sich damit fast auf historischem Allzeithochniveau: Laut CBRE und JLL summierte es sich insgesamt auf 38,6 Milliarden Euro, Savills errechnete 39,5 Milliarden Euro und BNP Paribas Real Estate sogar 40,2 Milliarden Euro.

Immobilienpreisentwicklung 2017 und 2018: Sehr gute Rahmenbedingungen

Solche Botschaften beflügeln die Prognosen für die Immobilienmärkte in Deutschland. „Das Transaktionsvolumen dürfte 50 Milliarden Euro übersteigen“, ist Linsin überzeugt.

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„Erstmals könnte der Gesamtumsatz 60 Milliarden Euro übersteigen“, gibt sich Pink noch zuversichtlicher. „Die Rahmenbedingungen könnten kaum besser sein“, fügt er hinzu. Folgende Faktoren gelten vor allem als Treiber der anhaltenden Immobilieneuphorie: das – fast nach wie vor historisch – niedrige Zinsniveau sowie die hervorragenden wirtschaftlichen Rahmendaten Deutschlands. Bevölkerung, Wirtschaft und Einkommen legen zu. Wirtschaftsforscher korrigierten mehrfach die Zahlen für das Wirtschaftswachstum. So hob das Münchner Ifo-Institut seine Prognose für 2017 von 1,5 auf 1,8 Prozent und für 2018 von 1,7 auf 2,0 Prozent an.

Optimistisch gestimmt ist Pink auch, weil sogar opportunistische Anleger, etwa aus dem Private-Equity-Segment, auf der Käuferseite noch recht aktiv seien. Deren Ankaufvolumen habe sich zwar halbiert, so Pink, betrage aber – auf zwölf Monate gesehen – rund zwei Milliarden Euro. So habe sich Blackstone mit M7 Real Estate ein 100 Objekte umfassendes Logistik-Portfolio der britischen Hansteen Holding zum Kaufpreis von fast einer Milliarde Euro gesichert. Das war in der ersten Jahreshälfte immerhin die zweitgrößte Logistik-Transaktion.

Immobilienpreise 2017: Logistiksektor besonders stark

Der Logistiksektor präsentierte sich, getrieben von vielen Paket- und Portfolioverkäufen, in besonders starker Boomlaune. Das Transaktionsvolumen schoss nach Angaben von BNP Paribas Real Estate in den ersten neun Monaten 2017 im Ein-Jahres-Vergleich um 145 Prozent auf 6,7 Milliarden Euro hoch. 2017 wird somit das achte Spitzenjahr in Folge werden. Pink rechnet damit, dass der Investmentumsatz weit über dem des bisherigen Rekordjahres 2016 liegen wird. Das ist keine verwegene Prognose. Von Januar bis September war das Transaktionsvolumen um fast 50 Prozent höher als im gesamten vergangenen Jahr, als es 4,5 Milliarden Euro betrug.

„Jeden sechsten Euro, der in Gewerbeimmobilien fließt, stecken Investoren inzwischen in Logistikimmobilien.“ Christopher Raabe, Head of Industrial Letting Germany von BNP Paribas Real Estate

Das sei allerdings lediglich eine Momentaufnahme, die Bilanz werde durch die vielen großvolumigen Transaktionen in der ersten Jahreshälfte verzerrt, gibt Savills-Analyst Pink zu bedenken. Das Logistiksegment sei keine Immobilien-Nischenanlageklasse mehr, sondern habe sich längst als unverzichtbarer Bestand vieler Immobilienportfolien etabliert.

Während vor einigen Jahren der Anlegerkreis relativ überschaubar war, sind mittlerweile fast alle Investorengruppen, darunter Pensionskassen, Versicherungen, aber auch asiatische Staatsfonds, bei Logistikinvestments mit von der Partie. „Das Verständnis für diese Assetklasse ist enorm gewachsen“, findet Raabe. Eine reibungslos funktionierende Logistikkette werde für  industrielle Prozesse und den boomenden Onlinehandel immer bedeutsamer.

Immobilienpreise Berlin: Prognose für Logistikimmobilien positiv

Der daraus resultierende sprunghafte Nachfrageanstieg lässt sich kaum befriedigen. „Trotz vieler Top-Deals mangelt es an Produkten, zumal Projektentwickler zunehmend Probleme haben, Grundstücke für neue Vorhaben zu finden“, so Raabe.

Daher ist Kreativität gefragt – egal ob es um die Planung großer Logistikparks an Verkehrsknotenpunkten oder den Rändern der Ballungsgebiete geht oder um Verteilstationen in den Innenstädten.

Andreas Fleischer vom britischen Immobilienspezialisten Segro hat beobachtet, dass beispielsweise in Berlin Bürogebäude in Logistikterminals umgewandelt werden.

Eine andere Option, über die verstärkt nachgedacht wird, ist Industriegrundstücke zu Logistikzwecken zu nutzen. Ein Beispiel hierfür ist der Chemiepark Marl in der Nähe von Essen. Dort wird der größte Handelslogistik-Park Deutschlands (Gesamtfläche: 235.000 Quadratmeter)  gebaut. Denkbar, wenngleich noch Zukunftsmusik, sind laut Fleischer mit Autos befahrbare, bis zu zehn Stockwerken hohe Logistikgebäude, wie es sie bereits in Asien gibt.

Die Flächenknappheit ließ die Preise für Logistikimmobilien weit stärker empor schnellen als die Mieten, mit der Folge, dass die Renditen von Logistikinvestments stark nachgaben. Renditen zwischen sechs und sieben Prozent waren eine Selbstverständlichkeit, bis die Europäische Zentralbank (EZB) die Finanzmärkte massiv mit billigem Geld flutete. „Nicht nur in Toplagen am Münchner Stadtrand sind die Renditen massiv unter Druck geraten, und zum Teil auf weniger als fünf Prozent zusammengeschmolzen“, sagt Raabe. Es ist keine gewagte Prognose, dass das wohl nicht das Ende der Fahnenstange ist. Denn in der bayerischen Landeshauptstadt und Berlin dürften die Immobilienpreise in diesem Segment 2017 und 2018 weiter steigen.

Immobilienpreisentwicklung 2017 und 2018: Die Stimmung im Einzelhandel ist verhalten

Im Einzelhandel sind die Renditen zwar fast durchwegs noch niedriger, obwohl viele Investoren das Segment inzwischen kritischer beäugen.

„Der boomende Onlinehandel setzt insbesondere älteren Shoppingcentern mächtig zu.“ Thomas Beyerle, Geschäftsführer von Catella Property

Und eine wirklich überzeugende Antwort auf die Herausforderung von Amazon & Co. hätten die Betreiber bisher nicht zu präsentieren vermocht. Zudem sind die Kunden unberechenbarer geworden. Sie kauften nicht mehr so regelmäßig ein wie früher ein, zudem seien frühere Trendmarken wie Esprit, Bonita und Tom Tailor in die Jahre gekommen und verlören an Anziehungskraft, gibt Christoph Scharf, Geschäftsführer und Head of Retail Services bei BNP Paribas Real Estates, zu bedenken. Eine höhere Aufenthaltsqualität durch die Ausweitung des Gastronomiebereichs und die bessere digitale Vernetzung der Angebote sollen die Attraktivität der Center sichern helfen.

Fachmarkt- und Nahversorgungszentren setzt der E-Commerce-Boom dagegen weit weniger zu. „Ihr Sortiment gruppiert sich meist um Lebensmittel und Drogerieartikel, und auf die stärker werdende Konkurrenz aus der digitalen Welt wappnen sie sich ebenfalls. So liefern Handelskonzerne wie Edeka und Rewe Lebensmittel auf Wunsch nach Hause“, sagt Scharf. In Highstreet-Lagen seien die Mieten, so der Einzelhandelsexperte, leicht rückläufig. In der Münchner Fußgängerzone seien aber immer noch Mieten von bis zu 370 Euro pro Quadratmeter erzielbar, in absoluten Spitzenlagen auch deutlich mehr. „Für Filetstücke, etwa am Münchner Marienplatz, sind gerade ausländische Investoren, bereit, tief in die Tasche zu greifen und die 40- bis 50-fache Jahresmiete hinzublättern“, hat Beyerle festgestellt. Deutschland gelte im Ausland als der sichere Hafen Europas schlechthin.

Laut Savills liegt die Rendite von Geschäftshäusern in den Top-7-Städten zurzeit im Schnitt bei 3,5 Prozent, Shoppingcenter bringen 4,1 Prozent und Fachmarktzentren 5,1 Prozent. Die Investmentumsätze legten in den ersten drei Quartalen 2017 gegenüber dem gleichen Zeitraum im Vorjahr um zwei Prozent auf 8,9 Milliarden Euro zu. In der zweiten Jahreshälfte haben die Geschäftsaktivitäten zwar an Dynamik verloren, aber dennoch über dem Resultat des letzten Jahres von annähernd 13 Milliarden Euro liegen wird.

Prognose Immobilienpreise: Frankfurt profitierte von Großtransaktionen

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Die Immobilienumsätze summierten sich dort nach Angaben von CBRE in den ersten neun Monaten dieses Jahres auf 19 Milliarden Euro, was einem Anteil von fast 50 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien in diesem Zeitraum entspricht. „Frankfurt profitierte von einigen Großtransaktionen“, so Linsin. In der Top-7-Metropole schnellten die Investmentumsätze um fast 75 Prozent auf knapp 2,8 Milliarden Euro empor.
Bemerkenswert sei, dass an fünf von sechs Transaktionen des ersten Halbjahres im Wert von mehreren hundert Millionen Euro ausländische Anleger beteiligt gewesen seien, findet der Analyst. Ausländische Banken hätten begonnen, sich intensiv nach Büroflächen am wichtigsten Finanzplatz Kontinentaleuropas umzusehen“, hat Wolfgang Schneider, Head of Research bei BNP Paribas Real Estate, beobachtet.

Immobilienpreise Prognose 2020: Büro-Vorvermietungen reichen bis ins Jahr 2020

Andernorts sind Büroimmobilien ebenfalls gefragt: Die Leerstände sinken. In Frankfurt ging die Leerstandsquote laut JLL auf 8,2 Prozent, in Berlin auf 4,1 Prozent und in Stuttgart sogar auf 2,9 Prozent zurück. Auf den akuten Angebotsmangel können umzugswillige Unternehmen oft nur reagieren, in dem sie sich bereits frühzeitig mit Flächen aus Projektentwicklungen eindecken. „Diese Vorvermietungen reichen bis ins Jahr 2020 hinein“, so Helge
Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Nach Angaben von CBRE ist die Hälfte der Pipeline neuer Büroflächen, die bis Ende 2019 fertig gestellt sein wird, bereits vom Markt absorbiert.

Immobilienpreise Prognose 2018: Renditen bleiben unter Druck

Die Immobilienpreise in Deutschland werden 2018 weiter steigen, die Renditen bleiben somit unter Druck. „Das Angebot an Core-Büroimmobilien in den Metropolstädten ist besonders rar“, sagt Catella-Branchenkenner Beyerle. Die Renditen in den Top-Standorten liegen im Schnitt bei 3,4 Prozent. Der Prognose von Catella zufolge werden sie in Berlin und München bis Jahresende punktuell unter die Drei-Prozent- Marke absacken.

Und wird es im Zentrum eng, muss man verstärkt in die Peripherie ausweichen, zum Beispiel in Frankfurt nach Eschborn. Das Transaktionsvolumen schnellte auf fast 500 Millionen Euro hoch und löste mitunter massive Preissteigerungen aus. „Die Risikoprämien schmelzen zusammen, die Renditekurve ist viel flacher geworden“, sagt Pink. Das kann für Investoren zum Bumerang werden, falls sich die Konjunktur abschwächt. „Wird dann in den Innenstädten wieder mehr Büroraum angeboten, werden Büromieter dorthin abwandern und es drohen Leerstände“, prophezeit der Experte.

Pink hat ferner festgestellt, dass sich das Transaktionskarussell, etwa bei Büroimmobilien schneller dreht. So steht in Frankfurt der Tower 185 zum Verkauf. Der Büroturm gehört zu zwei Dritteln dem Versorgungswerk der Wirtschaftsprüfer und vereidigten Buchprüfer Nordrhein-Westfalen sowie der Pensionskasse PPG. Sie hatten ihren Anteil vor nicht mal vier Jahren vom aktuellen Miteigentümer CA Immo für gut 330 Millionen Euro erworben. „Der
Zyklus fängt an, sich gewissermaßen selbst zu speisen“, so der Branchenexperte.

Immobilienpreise Prognose: Hotelsegment steuert auf Transaktionsrekord zu

Im Hotelsegment geriet das Transaktionsgeschehen im ersten Halbjahr 2017 leicht ins Stocken, dafür lief es im dritten Quartal überaus gut. „2016 gab es mit 5,3 Milliarden Euro einen neuen Transaktionsrekord, das können wir 2017 wieder schaffen“, gibt sich Alexander Trobitz, Head of Hotel Services bei BNP Paribas Real Estate optimistisch. Mit 2,9 Milliarden Euro, wovon allein 1,1 Milliarden Euro auf das letzte Quartaldrittel entfielen, liegt dieses Ergebnis laut CBRE leicht über dem Vorjahresniveau des gleichen Zeitraums. Anleger aus Asien haben vor allem große Portfolien von mehreren hundert Millionen Euro im Visier.

„Auch mehr als die 25-fache der Jahresmiete wird für Objekte anstandslos bezahlt, sofern die Qualität stimmt.“ Alexander Trobitz, Head of Hotel Services bei BNP Paribas Real Estate

Dabei galten Renditen unter vier Prozent selbst für Prime-Objekte bis vor kurzem als unvorstellbar. Die Projektentwicklung boomt. „Ihr Anteil am Investmentumsatz beträgt rund 40 Prozent“, so Oliva Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE. Eine Stadt steht besonders im Fokus: Berlin. Budget-Hotels kommen hier auf Traum-Belegungszahlen von bis zu 85 Prozent im gesamten Jahr.

Immobilienpreise Berlin: Prognose bei Wohnimmobilien zeigt nach oben

Deutlich dynamischer präsentiert sich auch weiterhin der Markt für Portfoliotransaktionen bei Wohnimmobilien. Dessen Transaktionsvolumen addierte sich in den ersten neun Monaten 2017 auf fast zehn Milliarden Euro. Der Zuzug in die Top-7-Städte hält an. Allein in Berlin sei die Einwohnerzahl im vergangenen Jahr um knapp 60.000 Menschen gestiegen, sagt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE. Das Neubauvolumen
bleibe jedoch erheblich hinter dem Bedarf zurück. Das treibt die Immobilienpreise in Berlin.

In München beträgt die Nettoanfangsmiete bei Mietshäusern in extrem guten innerstädtischen Lagen mitunter allenfalls noch magere 1,5 Prozent.

Anzeichen für eine Immobilienblase kann Schlatterer dennoch nicht erkennen. „Private Anleger, die bereit sind, sehr hohe Preise zu bezahlen, setzen viel Eigenkapital ein“, so der Experte. „Wichtiger als die Rendite sei momentan die Möglichkeit, sich zu historisch günstigen Zinsen Fremdkapital beschaffen zu können. Und Schlatterer fügt hinzu: „Zudem ist der Anlagehorizont mittlerweile häufig sehr langfristig, mitunter sogar generationsübergreifend.“

Prognose Immobilienmarkt Deutschland 2020: Wird die Party weitergehen?

Wird die Party 2018 weitergehen? – Pink ist überzeugt, dass – solange das Zinsniveau niedrig bleibt, die Wirtschaft gut läuft und wirklich ernsthafte politische Krisen ausbleiben – das Investmentgeschäft auch 2018 mehr als nur zufrieden stellend ausfallen wird.

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Beyerle ist skeptisch: „Vor drei oder vier Jahren dachte man: 2017 kommt die Wende und nun wird ein neues Rekordjahr erwartet.“

Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Investment, Büromarkt, Wohnungsmarkt, Büroimmobilie, Wohnimmobilien

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