10.04.2014 | Top-Thema Immobilienindizes im Überblick

Die Lösung des Transparenzproblems?

Kapitel
Ein Preisindex misst, wie sich die Güterpreise eines Warenkorbes innerhalb einer Periode verändern.
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Ein Preisindex misst, wie sich die Güterpreise eines Warenkorbes innerhalb einer Periode verändern.

Die Berechnung kann hierbei auf unterschiedlichen Verfahren, etwa demjenigen nach Paasche oder nach Laspeyres, basieren. Bei letzterem wird im Basisjahr ein Warenkorb festgelegt und untersucht, was dieser kostet. Die einzelnen Güter werden nach ihren Anteilen gewichtet. Im Vergleichsjahr wird der Warenkorb erneut gekauft. Durch den Vergleich der Kosten aus dem Basisjahr mit den aktuellen Kosten kann auf die Preisentwicklung geschlossen werden. Ein solcher Preisindex misst demnach die Veränderungen in realer Kaufkraft. Da die Medien regelmäßig über Inflationsraten berichten, ist der Verbraucherpreisindex (VPI bzw. CPI) der bekannteste Vertreter dieser Indexklasse. Zur Berechnung des VPI werden die Preisveränderungen von Konsumgütern, die von privaten Haushalten gekauft werden, untersucht.

Auf den Immobilienmarkt übertragen, müsste folglich ein und dieselbe Immobilie innerhalb einer Periode mehrmals gehandelt werden, um eine Preisveränderung feststellen zu können. In der Realität ist dies allerdings nicht der Fall. Das Konzept lässt sich schon allein deshalb nicht ohne eine Anpassung auf den Immobilienmarkt übertragen, weil sich der Wert eines Grundstücks im Zeitablauf verändert, dies aber von einem Index durch eine Transaktion meist erst sehr viel später realisiert werden kann.

An dieser Stelle offenbaren sich zwei grundlegende Schwierigkeiten, welche aus den besonderen Eigenschaften des Gutes Immobilien resultieren: Einerseits werden trotz einer extrem langen Lebensdauer pro Jahr durchschnittlich weniger als 2 Prozent des Immobilienbestandes gehandelt und andererseits kommt hinzu, dass sich die gekauften und verkauften Objekte meist stark hinsichtlich ihrer Qualität, etwa dem Baujahr oder der Ausstattung unterscheiden.

Die geringe Transaktionshäufigkeit und die Heterogenität der Objekte führen dazu, dass nur sehr unregelmäßig Marktpreise für eine bestimmte Immobilie beobachtet werden können. Die Anbieter von Immobilienpreisindizes versuchen diesen Herausforderungen auf unterschiedliche Arten zu begegnen. Weder die zugrunde liegenden Datenquellen noch die methodischen Herangehensweisen sind einheitlich. Daher verfügt jeder der Indizes über Stärken und Schwächen. Lediglich die Ziele einer reinen Preismessung und der Repräsentativität für das zugrundeliegende Marktsegment sind übergreifend.

Schlagworte zum Thema:  Aktienkurs

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