10.04.2014 | Top-Thema Immobilienindizes im Überblick

Immobilienpreisindexarten und ihre Verfahren

Kapitel
Die Preise von Immobilien eines bestimmten Marktsegments werden gesammelt, ohne die weiteren Charakteristika wie etwa Alter, Zustand oder die Lage zu berücksichtigen.
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Die gängigsten Indizes der Immobilienpraxis können vier verschiedenen Berechnungsmethoden zugeordnet werden.

Die „Durchschnittswertmethode“ lässt sich vergleichsweise einfach berechnen und wird zum Beispiel von der GEWOS GmbH angewendet. Die Preise von Immobilien eines bestimmten Marktsegments werden gesammelt, ohne die weiteren Charakteristika wie etwa Alter, Zustand oder die Lage zu berücksichtigen. Anschließend wird ein Durchschnittswert ermittelt.

Die fehlende Qualitätsbereinigung ist besonders problematisch, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass Preisunterschiede lediglich auf Veränderungen der qualitativen Merkmale innerhalb eines Zeitraums zurückgeführt werden müssen. Um diesen qualitativen Unterschieden besser Rechnung tragen zu können, verwenden eine Vielzahl von Anbietern, beispielsweise BulwienGesa, IPD oder der IVD Immobilienverband die „Typischer-Fall-Methode“. Hierbei wird zunächst innerhalb eines Marktsegments eine Gruppe von Objekten mit möglichst ähnlichen Charakteristika gebildet, auf die anschließend die Durchschnittswertmethode angewendet wird. Häufig verwendete Gruppierungen beinhalten beispielsweise bestimmte Altersklassen oder Lagekategorien. Immobilien, die nicht in diese Gruppen fallen, werden allerdings nicht berücksichtigt. Dies führt zu einer künstlichen Reduktion der ohnehin schon geringen Kaufs- und Verkaufszahlen.

Mit dieser Problematik hat auch das „Wiederverkaufverfahren“ zu kämpfen. Hierbei werden nur innerhalb einer Periode mehrfach verkaufte Immobilien berücksichtigt, weshalb die reine Preisveränderung abgebildet werden kann. Allerdings können durch die üblicherweise geringe Zahl an Verkaufs- bzw. Kauffällen zu selten „Wiederverkäufe“ beobachtet werden, um belastbare Indizes nach diesem Verfahren zu berechnen. Um mehr Kauffälle abbilden zu können, müsste der Betrachtungszeitraum ausgedehnt werden. Damit würde diese Methode aber wiederum weniger schnell auf aktuelle Marktentwicklungen reagieren.

Schlagworte zum Thema:  Aktienkurs

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