10.04.2014 | Top-Thema Immobilienindizes im Überblick

Datenvielfalt und der Einfluss auf die Ergebnisse

Kapitel
Je nach Index stehen verschiedene Daten im Fokus des Betrachters.
Bild: MEV Verlag GmbH Germany

Nicht nur die angewandte Methodik, sondern auch die zugrunde liegenden Daten beeinflussen die Güte und Aussagekraft der Immobilienindizes enorm.

Die Datenmenge und deren Repräsentativität für das betrachtete Segment bzw. den Markt stehen hier ebenso im Fokus der Betrachtung, wie der Informationsgehalt der Daten bezüglich der qualitativen Merkmale. Demzufolge ist nicht jede Datenquelle auch für jede Methode geeignet.

Unternehmen, die hedonische Verfahren anwenden, greifen häufig auf Angebotsdaten zurück. Deren Verwendung ist allerdings nicht ganz unumstritten, da der wesentliche Nachteil der Nutzung von Angebotsdaten in der Abweichung von den tatsächlich erzielten Transaktionspreisen zu sehen ist. So können im Verlauf der Kaufverhandlungen von den ursprünglichen Angebotspreisen stark abweichende Preise zu Stande kommen, weshalb diese Indizes ohne Einschränkung lediglich für die Abschätzung von Tendenzen in Märkten oder Regionen verwendet werden sollten. Indexanbieter, die Angebotsdaten verwenden, versuchen, diese meist statistisch zu korrigieren, indem sie so genannte Kontrahierungsabschläge einberechnen. So soll der Angebotspreis künstlich auf das Niveau des Transaktionspreises herabgesenkt werden. Allerdings stellt sich hier die Frage nach einer angemessenen Abschlägshöhe.

Trotz dieser Problematiken werden Angebotsdaten in der Praxis verwendet, da diese den Vorteil haben, dass neben den Angebotspreisen zahlreiche Zusatzinformationen, etwa die Quadratmeterzahl oder Informationen bezüglich der Lage vorhanden sind. Zudem wird eine relativ hohe Marktabdeckung erreicht, welche auch regional untergliederte Indizes ermöglicht. Im IMX hat Immobilienscout 24, laut eigenen Angaben beispielsweise seit 2004 die Daten von ca. 11 Millionen Immobilienangeboten verarbeitet.

Transaktionsdaten

Darüber hinaus basieren einige Indizes auf reinen Transaktionsdaten. Diese Daten können an zwei unterschiedlichen Stellen des Transaktionsprozesses gewonnen werden. Einige Indexanbieter nutzen Finanzierungsdaten. Dies hat den Vorteil, dass im Zuge des Hypothekengeschäfts detaillierte Informationen über tatsächliche Kaufpreise gesammelt werden können. Zudem ist die Datenbasis groß, da die meisten Immobilien fremdfinanziert werden und daher systematische Verzerrungen als eher gering eingeschätzt werden können. Problematisch ist eher, dass Indexanbieter wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken oder Europace AG auf eigene Datenbanken zurückgreifen und die Datenmenge so nur Transaktionen der teilnehmenden Institute beinhaltet. Es besteht dabei das Risiko, dass die Daten durch diese Beschränkung keine Aussagen zulassen, die über das untersuchte Segment hinausgehen. Zugleich ist ein Großteil der Finanzdienstleister sektoral oder regional auf spezielle Teilmärkte fokussiert. Dies ermöglicht einerseits eine feine regionale Untergliederung der Preisdaten, andererseits kann aber ein aggregierter Index nur ein gutes Abbild des Marktes liefern, wenn die teilnehmenden Institute auch den ganzen Markt abdecken.

Die zweite Möglichkeit reine Transaktionsdaten zu gewinnen, bietet der Rückgriff auf die Datensammlung der Gutachterausschüsse. Da nahezu alle Kaufpreise von Notaren gemeldet werden müssen, könnte diese Datenquelle eine fast vollständige Repräsentativität erreichen. Allerdings gibt es bislang, insbesondere aus datenschutzrechtlichen Gründen, keine zentrale Sammlung der Daten aller Gutachterausschüsse aller Bundesländer. So können weder das Statistische Bundesamt für seinen Hauspreisindex, noch private Anbieter wie GEWOS auf alle Preise zurückgreifen. Ein weiteres noch ungelöstes Problem ist der nachlaufende Charakter von Preisindizes basierend auf Gutachterausschussdaten. Dieser ist auf die verstrichene Zeit bis zur Meldung der Transaktionen an die Gutachterausschüsse und deren Auswertung zurückzuführen. Die Preise sind somit bereits bei der Aktualisierung der Indizes veraltet.

Marktanalysen

Aufgrund der komplexen Datenlage und der beschriebenen Problematiken setzen einige Anbieter wie beispielsweise BulwienGesa oder der IVD auf umfangreiche Marktanalysen. Hierbei wird auf Informationen von Marktexperten wie Sachverständigen oder Maklern zurückgegriffen und gezielt in Form von Standortanalysen ausgewertet. Auf Kosten der Nachvollziehbarkeit des Zustandekommens dieser Indizes wird in den Ergebnissen eine hohe Repräsentativität erreicht. Der große Aufwand dieser Form der Datenerhebung führt dazu, dass diese Indexform nur jährlich erhoben wird.

Institutionelle Investoren sind häufig dazu verpflichtet, ihr Immobilienvermögen in regelmäßigen Abständen bewerten zu lassen. Auch diese Bewertungsinformationen bieten sich als Datenquellen an. Die Investment Property Databank (IPD) ist ein bekannter internationaler Anbieter von bewertungsbasierten Indikatoren und auch in Deutschland vertreten. Insbesondere für Gewerbeimmobilien sind umfangreiche Daten verfügbar. Leider sind die verwendeten Daten in keinem Fall durch tatsächliche Transaktionspreise gesichert.

Durch das Listing von Immobilienunternehmen an Wertpapierbörsen lassen sich Preisentwicklungen auch über Immobilienaktienindizes schätzen. Der tägliche Börsenhandel bietet einen theoretisch eleganten Mechanismus, wertbeeinflussende Entwicklungen zügig in Preisen widerzuspiegeln. Die wissenschaftliche Literatur beschäftigt sich aber gerade an dieser Stelle intensiv mit der Frage, ob die Preisfeststellungen an der Börse durch immobilienspezifische Entwicklungen verursacht werden oder ob eher Preiswirkungen dominieren, die aus der Finanzlage oder Unternehmensstrategie der Immobilienaktien resultieren.

Schlagworte zum Thema:  Aktienkurs

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