Immobilienfinanzierung: Experten rechnen mit Verschlechterung

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) zeigt im zweiten Quartal 2017 einen Anstieg um 6,5 Punkte. Das ist der erste Zuwachs seit dem ersten Quartal 2016. Unter dem Strich liegt der Index trotzdem bei minus 5,5 Punkten und damit erstmals seit fünf Jahren zwei Quartale in Folge im Negativbereich. Die Stimmung der Immobilienfinanzierer bleibt demnach gedämpft.

Das Klima am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen hatte sich bereits zum Jahresbeginn 2017 stark eingetrübt. "Bezogen auf die vergangenen sechs Monate kann die Finanzierungssituation als leicht verbessert eingeschätzt werden", sagt Alexandra Kucera, Debt Advisory JLL Germany. Der entsprechende Saldo aus positiven und negativen Bewertungen habe um 6,7 auf 5,4 Punkte zugelegt.

Finanzierungserwartung ebenfalls im Minusbereich

Für die kommenden sechs Monate rechnen die Finanzierungsexperten mit einer Verschlechterung der Lage: Auch hier bleibt der entsprechende Saldo trotz eines Anstiegs um 6,3 Punkte mit minus 16,3 Punkten deutlich im negativen Bereich. Etwa 75 Prozent der befragten Experten erwarten jedoch keine spürbaren Veränderungen.

"Die erwartete Eintrübung der Finanzierungsbedingungen ist bisher nicht in spürbarem Umfang eingetreten", so Dr. Oliver Lerbs.

Die negativen Finanzierungserwartungen sind laut Lerbs, dem stellvertretenden Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am ZEW, dem Margendruck sowie dem regulatorischen Umfeld geschuldet.

"Zwar gab es für die Kredit- und Kapitalmärkte bei der letzten EZB-Ratssitzung leichte Anzeichen für einen allmählichen Ausstieg aus der nach wie vor äußerst expansiven Geldpolitik", sagt Lerbs, die Anleihekäufe würden aber in unverminderter Höhe fortbestehen und auch der Leitzins bei null bleiben.

Besonders problematisch: Einzelhandelsfinanzierungen

Alle vier Nutzungsarten (Büro, Logistik, Einzelhandel, Wohnen) zeigen der Umfrage zufolge eine stabile bis leicht verbesserte Entwicklung bei rückläufigen Geschäftserwartungen für die kommenden sechs Monate. Insbesondere die Erwartungen an die Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien werden negativer eingeschätzt: Sie notieren auf dem niedrigsten Wert seit Ende 2012.

"Der Einzelhandel steht weiterhin durch E-Commerce unter Druck", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Dadurch stagnierten Umsätze und Nachfrage im stationären Handel und selbst in den Top-Lagen stiegen die Mieten kaum noch. "Entsprechend weniger Fläche befindet sich in Planung", sagt Scheunemann.

Weniger pessimistisch, wenn auch weiterhin verhalten sind die Erwartungen bei Büro- und Wohnimmobilien.

Verschlechterung bei Immobilienaktien erwartet

Anders als zu Anfang 2017 sehen die Experten keine weitere Verschlechterung beim Status der Refinanzierungsinstrumente. Die Salden aus positiven und negativen Einschätzungen legen deutlich zu und liegen wieder im positiven Bereich. Auch die Erwartungen an die Entwicklung der Refinanzierungsmärkte in den kommenden sechs Monaten zeigen sich deutlich verbessert.

"Der Pessimismus ist weitestgehend verflogen und in vorsichtigen Optimismus umgeschlagen", so Kucera.

Lediglich bei unbesicherten Schuldverschreibungen und Immobilienaktien erwarten in der aktuellen Umfrage mehr Experten eher eine Verschlechterung als eine Verbesserung. Laut Goldman-Sachs-Analyst Julian Livingston-Booth profitieren deutsche Immobilienaktien von den steigenden Büromieten. "Die REITs schnitten im Mai schlechter ab als die übrigen Immobilienaktien", kommentiert Helmut Kurz von Ellwanger & Geiger Privatbankiers.

Sinkende Margen und steigende Fremdkapitalquoten

Im Core-Segment hat sich der längerfristige Abwärtstrend der Margen den befragten Experten zufolge weiter fortgesetzt: Nach einem kurzzeitigen Anstieg 2016 wurden für jede Nutzungsart wieder niedrigere Margen genannt. Bei Büro- und Logistikimmobilien sind die Margen demnach auch in der Risikoklasse Value-Add rückläufig.

Bei den Fremdkapitalanteilen (LTVs) zeichnen sich in der Umfrage sowohl im Core- als auch im Value-Add-Segment gegenüber 2016 in allen Nutzungsarten Zunahmen ab. Im Core-Segment liegt die durchschnittlich genannte Fremdfinanzierungsquote derzeit zwischen 66 Prozent bei Logistikimmobilien (2016: 60 Prozent) und 74 Prozent bei Wohnimmobilien (2016: 67 Prozent). Die Fremdfinanzierungsquoten bei den Value-Add-Projekten sind niedriger als bei Core.

Laut einer aktuellen Umfrage der Irebs unter Immobilienfinanzierungs-Experten ist der LTV 2016 im Gesamtdurchschnitt von 68,2 Prozent auf 65,6 Prozent gefallen.

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