Immobilienfinanzierung: Banken verdienen kaum noch Geld

Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern verbessert sich moderat, bleibt aber insgesamt leicht eingetrübt. Das BF.Quartalsbarometer steigt im vierten Quartal 2018 um 0,49 Punkte gegenüber dem dritten Quartal und liegt aktuell bei minus 0,43 Punkten, knapp unter dem Nullwert, der einen ausgeglichenen Finanzierungsmarkt signalisiert. Für die Banken wird es schwieriger, mit Immobilienfinanzierungen noch Geld zu verdienen.

"Der Interbankenwettbewerb ist weiterhin sehr stark – vor allem bei den im Vergleich zu Projektentwicklungen risikoärmeren Bestandsobjekten", sagt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers. Hierin zeige sich, dass Deutschland "overbanked" ist. "Der Druck auf die Institute, effizienter zu werden, wird immer größer", sagt Sebastian.

Margen sinken seit Jahren kontinuierlich

Trotz der leichten Erholung des Barometerwerts leiden die Finanzierer unter extrem niedrigen Margen – dies betrifft sowohl Bestands- als auch Projektentwicklungsfinanzierungen.

Die Margen im Bestand erreichen im vierten Quartal 2018 den tiefsten Stand seit Erhebung des Barometers im vierten Quartal 2013: Sie sind um 62,8 Basispunkte auf 122 Basispunkte gefallen. Die durchschnittlichen Margen bei Projektentwicklungen sind im gleichen Zeitraum um 45 Basispunkte auf 198 Punkte im gefallen. Im Vergleich zum dritten Quartal 2018 betrug der Rückgang bei Bestandsfinanzierungen minus neun Basispunkte und bei der Finanzierung von Projektentwicklungen minus vier Basispunkte.

"Der Spread zwischen beiden Margentypen wird immer größer", kommentiert Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG. Während vor fünf Jahren die Projektentwicklungen zwischen 20 und 40 Basispunkte mehr einbrachten, sind es heute laut BF.direkt AG zwischen 70 und 80 Basispunkte. "Das ist einer der Gründe, warum immer mehr Banken – grade auch kleinere Institute – in die Finanzierung von Projektentwicklungen einsteigen", so Köppel.

Mit den gesunkenen Margen sinken auch die LTVs (Loan-to-Values) und LTCs (Loan-to-Costs): In der Bestandsfinanzierung im Durchschnitt um minus 0,7 Prozentpunkte auf 70,9 Prozent, im Projektentwicklungsbereich sinken um minus 0,3 Prozentpunkte auf 73,5 Prozent.

"Die Banken verdienen zwar weniger mit ihren Krediten, können dafür aber auch ihre Risiken zumindest leicht reduzieren", sagt Prof. Dr. Steffen Sebastian, IREBS, wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers

Neugeschäft verbessert sich

Zur Verbesserung des Barometerwertes hat die Einschätzung der Neugeschäftsentwicklung geführt: 38,2 Prozent der Banken stufen die Entwicklung des Neugeschäfts als "neuerdings ansteigend" oder "unverändert ansteigend" ein, das ist ein Plus von 5,9 Prozentpunkten. Außerdem reichen die Banken wieder verstärkt größere Finanzierungen aus, was sich laut BF.direkt AG ebenfalls positiv auf das Barometer auswirkt.

Die Finanzierungen mit Volumina zwischen 50 und 100 Millionen Euro haben 4,2 Prozentpunkte dazugewonnen und stellen im vierten Quartal 23,5 Prozent aller neuen Finanzierungen. Auch der Anteil der großen Finanzierungen (mehr als 100 Millionen Euro) nahm leicht zu – um plus 2,9 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent.

Ein weiterer Grund für die Erholung des Barometers ist die positivere Einschätzung der Refinanzierungskosten. Nur noch rund 25 Prozent der Befragten gehen von steigenden Aufschlägen bei der Refinanzierung aus, das ist ein Rückgang um fünf Prozentpunkte gegenüber dem dritten Quartal 2018.

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