Das Neugeschäft der meisten Immobilienbanken bewegte sich im vergangenen Jahr etwa auf dem Niveau von 2015, nachdem das erste Halbjahr eher schleppend verlaufen war, und war beeinflusst von den politischen Ereignissen in Großbritannien und den USA. Primus war 2016 die Helaba mit Neuabschlüssen von 8,7 Milliarden Euro, einschließlich Prolongationen betrug das Neugeschäftsvolumen 10,4 Milliarden Euro. Doch 2017 dürfte ein noch schwierigeres Jahr werden.

Kräftig steigern konnte im vergangenen Jahr auch die DG Hyp ihr Neugeschäft: von 5,7 (2015) auf 7,4 Milliarden Euro (2016). Hiervon entfielen über 95 Prozent auf Deutschland. „Gefragt waren insbesondere langfristige Bestandsfinanzierungen mit risikoarmen Strukturen“, so Axel Jordan, Leiter Immobilienfinanzierung FinanzGruppe und Mittelstand der DG Hyp.

Doch die Stimmung der Immobilienfinanzierer ist Anfang 2017 im Vergleich zum vierten Quartal 2016 schon wieder deutlich gesunken. Der Rückgang beruht unter anderem auf pessimistischeren Erwartungen bezüglich des Finanzierungsumfelds. Etwa die Aareal Bank sieht im Moment davon ab, das Geschäft in Deutschland weiter auszubauen.

Nach Brexit-Abstimmung kam Schwung ins Transaktionsgeschäft

Im ersten Halbjahr war das Geschäft bei mehreren Immobilienbanken schleppend verlaufen. Die bevorstehende Abstimmung der Briten über einen EU-Austritt bremste Investments. „Erst nach der Entscheidung am 23. Juni kam Schwung ins Transaktionsgeschäft“, sagt Jan Peter Annecke, Bereichsleiter für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bei der Münchener Hypothekenbank (MünchenerHyp). Zur Finanzierung von Büroimmobilien und Wohnportfolien habe es viele Anfragen bei der MünchenerHyp gegeben.

Und ein weiterer Effekt stimulierte in der zweiten Jahreshälfte 2016 das Kreditgeschäft: Der neue US-Präsident Donald Trump hatte bekannt gegeben, viele Milliarden US-Dollar in die amerikanische Infrastruktur stecken und deshalb die Staatsverschuldung erhöhen zu wollen.

„Die Europäische Zentralbank tut alles, um die Zinsen niedrig zu halten, trotzdem konnte sie das durch die Ankündigung ausgelöste Anziehen der Zinsen nicht vollends kompensieren“, erklärt JLL-Finanzierungsexperte Markus Kreuter.

Zinsen haben Tiefpunkt überwunden

So drehte die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen wieder deutlich in den positiven Bereich. „Die Zinsen haben ihren Tiefpunkt überwunden“, ist Kreuter überzeugt. 2017 dürften sie ihm zufolge auf einem niedrigen Stand verharren. Und Investoren wären bestrebt, sich das günstige Niveau in den kommenden Monaten langfristig zu sichern, so Kreuter.

Ein Problem, mit dem Immobilienbanken jedoch verstärkt zu kämpfen haben werden, sind vorzeitige Darlehensrückzahlungen. „Wenn das Transaktionsvolumen hoch ist, wechseln nicht nur viele Objekte den Eigentümer, sondern meist stehen auch die laufenden Kredite zur Disposition“, so Peter Axmann, Leiter Immobilienfinanzierung der HSH Nordbank. Bei vorzeitigen Darlehenstilgungen sei zwar meist eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Prepayment Penalty zu zahlen, dafür fielen die ursprünglich im Kreditvertrag fixierten Zinszahlungen weg, bedauert Axmann.

HSH-Nordbank steht zum Verkauf

Die HSH Nordbank hat im Jahr 2016 Finanzierungsanfragen von mehr als 20 Milliarden Euro geprüft. Im Schnitt sei es bei einer von fünf Anfragen zum Abschluss eines Kreditvertrages gekommen, da man nicht Geschäft um jeden Preis mache, so Axmann.

Mit Blick auf den Immobilienmarkt zeigt er sich für das laufende Jahr verhalten optimistisch: „Das Investmentvolumen dürfte mangels Objektangebot erneut sinken.“ Die HSH Nordbank steht – als Folge des EU-Beihilfeverfahrens – zum Verkauf.

Viele Optionen sind sind denkbar: Etwa die Übernahme durch einen Private-Equity-Investor wie Lone Star. Der hatte im Jahr 2005 die Allgemeine Hypothekenbank Rheinboden übernommen, umstrukturiert, in Corealcredit umbenannt und Ende 2013 an die Aareal Bank weiter verkauft. In den vergangenen Jahren sind eine Reihe ehemals namhafter Immobilienbanken von der Bildfläche verschwunden – beispielsweise die Eurohypo / Hypothekenbank Frankfurt und die Westdeutsche Immobilienbank (WestImmo), die ebenfalls an die Aareal Bank ging.

Klassische Immobilienfinanzierer verlieren an Bedeutung

Einer Untersuchung des Immobiliendienstleisters CBRE zufolge verlieren klassische Immobilienfinanzierer wie Hypotheken- und Landesbanken zunehmend an Bedeutung. Trotz des Immobilienbooms sackte ihr Darlehensbestand innerhalb von fünf Jahren (2010 bis 2015) von 301,5 auf 260,5 Milliarden Euro ab – das ist ein Minus von rund 13 Prozent.

Aufgrund der dürftigen Margen risikoarmer Bestandsfinanzierungen und eines schwächeren Investmentmarktes wollen viele Immobilienbanken verstärkt Projekte finanzieren. Das bestätigt auch EY Real Estate: Das Volumen der Deals wird EY zufolge weiter zurückgehen, da es am Angebot fehle. Die Gewinner dieser Marktsituation werden demnach 2017 die Projektentwickler sein. Bei der Deutschen Hypo entfällt hierauf bereits ein Drittel des Neugeschäfts – bezogen auf 2016 waren es mehr als eine Milliarde Euro. 

Dieser Bereich sei jedoch risikoreicher als die Bestandsfinanzierung von Core-Immobilien, gibt Vorstandschef Andreas Pohl zu Bedenken. Jedoch seien die Renditechancen größer, auch wegen des geringeren Wettbewerbs. Wichtig für den Erfolg in diesem Segment sind Pohl zufolge profunde Kenntnisse der Eigenheiten des Projektentwicklungsgeschäfts und gut etablierte Developer als Darlehensnehmer.

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