Blasengefahr besteht dann, wenn die Kaufpreise schneller als die Mieten und die Einkommen steigen. Laut Empirica ist das in neun von zwölf deutschen Großstädten so. Hier indiziert das Forschungsinstitut im zweiten Quartal 2018 eine "eher hohe" Blasengefahr, wie bereits im Vorquartal. Der Blasenindex liegt der Analyse zufolge in Ostdeutschland niedriger als im Westen. Doch es gibt Ausreißer: auch in Dresden, Jena und Potsdam lauert eine "eher hohe" Blasengefahr.

Bundesweit sind die Teilindices "Vervielfältiger" und "Preis-Einkommen" im zweiten Quartal 2018 nach Angaben von Empirica weiter gestiegen. Nur Neubau und Verschuldung sind schwach geblieben dadurch wird die Gefahr einer Immobilienblase gebremst. Auch eine höhere Grundsteuer könnte nach Meinung von Empirica die Blasengefahr senken.

Im Ergebnis indiziert der aktuelle Empirica-Blasenindex für 211 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr. Im Vorquartal waren es 204 Kreise, vor drei Jahren nur 83. Der Gesamtindex steigt mit plus zwei Punkten bei dieser Untersuchung stärker als die Indices in den Schrumpfungsregionen (plus/minus null Punkte) und Wachstumsregionen (plus ein Punkt).

Großstädte: Blasengefahr in Dortmund weiter "sehr gering"

Gegenüber dem Vorquartal ergibt sich laut Empirica keine Veränderung der Blasengefahr in den untersuchten Großstädten: Wie im Vorquartal, wird im zweiten Quartal 2018 für neun (darunter die Top 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart plus Bremen und Dresden) von zwölf deutschen Städten eine "eher hohe" Blasengefahr indiziert. Vor drei Jahren waren es noch sieben Städte.

In Essen ist die Gefahr "mäßig hoch", in Leipzig "gering" und in Dortmund weiterhin "sehr gering".

In Schrumpfungsregionen könnten die Preise um sechs Prozent einbrechen

Mieten und Kaufpreise wachsen laut Empirica in 265 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 259, vor drei Jahren 173). Das Rückschlagpotenzial, das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, liegt bundesweit bei 15 Prozent, in den Top 7-Städten bei 32 Prozent. Sogar in demografischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise laut Empirica um sechs Prozent einbrechen.

Ob das passiert, hängt unter anderem vom Tempo der Fertigstellungen, von der Entschleunigung der (Binnen-)Zuwanderung und einer möglichen Zinswende ab. In 200 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 191, vor drei Jahren 73). In 17 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 17, vor drei Jahren zehn).

In einer aktuellen DIW-Studie zur internationalen Situation wird das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten in deutschen Großstädten als bedenklich eingestuft.

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