Der deutsche Hotelmarkt boomt: Die Renditen sind noch vergleichsweise hoch. Bild: Meyhome ⁄

Am deutschen Hotelmarkt geht es dynamisch zu: In den ersten drei Monaten 2017 wurden nach Analysen von BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers und JLL rund eine Milliarde Euro umgesetzt. Das ist ein Plus von zirka 50 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2016 und neuer Rekord. Die immer noch höheren Renditen machten diese Assetklasse für Investoren interessant, so Stefan Giesemann, Senior Vice President der Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany.

Was die Steigerungsraten angeht, unterscheiden sich die Studien der Beratungshäuser etwas: Während CBRE ein Hoteltransaktionsvolumen von rund 1,15 Milliarden Euro ausgerechnet hat, was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem Plus von 55 Prozent entspräche und damit den Ergebnissen von JLL (1,1 Milliarden Euro; plus 53 Prozent) und BNP Paribas Real Estate (1,12 Milliarden Euro) sehr nahe kommt, ermittelte Colliers ein Transaktionsvolumen von einer Milliarde Euro und sieht nur ein Wachstum von 45 Prozent. Ein weiteres Rekordergebnis nach 2016 ist es für alle Beratungsunternehmen.

Neben zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich sorgten dabei nach Auffassung von JLL insbesondere Veräußerungen zwischen 20 und 50 Millionen Euro, darunter zwölf Projektentwicklungen im 2- bis 4-Sterne-Segment, für die Fortsetzung des Booms. Laut einer Studie der Beratungsgesellschaft PwC wird der europäische Hotelmarkt 2017 weiter wachsen und die Zimmerpreise steigen – ganz vorne: Frankfurt am Main.

"Die Spitzenrenditen für Core-Produkte in erstklassigen Lagen liegen weiterhin bei 4,5 Prozent, Ausreißer nach unten nehmen jedoch zu", sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE.

Weniger konkrete Zahlen kommen hier von JLL, wonach die Renditen "auf unter fünf Prozent" gesunken sind.

Einzelverkäufe bestimmen den Markt

Auch in den ersten drei Monaten 2017 waren es vor allem einzelne Hotelobjekte, die den Eigentümer wechselten. Laut Colliers hatten Einzeltransaktionen einen Anteil von 75 Prozent (780 Millionen Euro) am Transaktionsvolumen. Einzeldeals setzten sich damit deutlich von Paketverkäufen ab, die laut Colliers auf knapp 270 Millionen Euro kamen.

JLL zufolge erreichten die Einzeltransaktionen ein Volumen von knapp 850 Millionen Euro, nach 550 Millionen Euro im Vorjahr, während Portfolios für die ersten drei Monate mit 265 Millionen Euro notierten, nach 170 Millionen Euro im ersten Quartal 2016.

CBRE schreibt, dass Einzeltransaktionen einen Anteil von rund 69 Prozent am Gesamtvolumen gehabt hätten, ohne dass der Immobilienberater die Umsätze nennt. Das höchste Ergebnis bei den Einzeldeals ermittelte BNPPRE mit 858 Millionen Euro, was laut Alexander Trobitz, dem Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH, drei Viertel des Gesamtumsatzes entspricht.

"Vermehrt wechseln Projektentwicklungen den Eigentümer. Das unterstreicht den Trend, dass sich Investoren trotz des Projektrisikos Standorte bereits frühzeitig sichern", sagt Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE bei CBRE.

Der Projektentwicklungsanteil am Transaktionsvolumen belief sich nach Angaben von CBRE im ersten Quartal auf rund 28 Prozent.

Deutsche Investoren weiterhin aktiv

Ausgeglichener als im Jahr zuvor war laut Colliers das Verhältnis zwischen nationalen und internationalen Käufern. Deutsche Investoren waren demnach mit rund 600 Millionen Euro (58 Prozent) die aktivere Gruppe. Auch JLL zufolge investierten deutsche Anleger insgesamt knapp 600 Millionen Euro in Hotels.

Auf Verkäuferseite hatten laut Colliers internationale Investoren die Nase vorne: Sie zeichneten dieser Studie zufolge für 560 Millionen Euro verantwortlich und haben so ihren Anteil am Transaktionsvolumen um 47 Prozentpunkte auf 55 Prozent gesteigert. CBRE kommt auf einen Anteil von 50 Prozent.

Laut BNPPRE halten sich deutsche und ausländische Investoren bei den Käufen und Verkäufen zusammen genommen mehr oder minder die Waage: In den ersten drei Monaten 2017 liegt der Beitrag ausländischer Investoren demnach insgesamt bei rund 48 Prozent und damit etwas unter dem Niveau vom Jahresende 2016. Das Gros des ausländischen Geldes stamme aus dem europäischen Ausland (66 Prozent).

4-Sterne-Hotels bedeutendste Kategorie

Veräußert wurden laut Colliers hauptsächlich Hotels der 4-Sterne-Kategorie mit einem Anteil von 63 Prozent am Transaktionsvolumen (650 Millionen Euro), was einen Anstieg um zehn Prozentpunkte zum Vergleichszeitraum 2016 bedeutete. CBRE kommt auf einen Anteil von 59 Prozent am Transaktionsvolumen.

Auf dem zweiten Rang rangierten Colliers zufolge mit deutlichem Abstand die 3-Sterne-Hotels. Sie kamen dieser Studie zufolge auf knapp 240 Millionen Euro und trugen somit 23 Prozent zum Transaktionsvolumen bei. CBRE errechnete bei den Hotels der 3-Sterne-Kategorie einen Anteil von 24 Prozent am Transaktionsvolumen.

Colliers berücksichtigte auch 1- und 2-Sterne-Hotels: Diese reihten sich mit neun Prozent am Transaktionsvolumen ein und hielten mit einem Rückgang um zwei Prozentpunkte in etwa das Niveau vom Vorjahr. Mit dem Verkauf von Boardinghäusern wurden laut Colliers knapp 60 Millionen Euro generiert, während Transaktionen im 5-Sterne-Segment in den ersten drei Monaten nicht verzeichnet worden seien.

Vermögensverwalter aktivste Käufergruppe

Vermögensverwalter erwiesen sich nach Angaben von Colliers im ersten Quartal 2017 als aktivste Käufergruppe und trugen mit 400 Millionen Euro 39 Prozent (CBRE: 33 Prozent) zum Transaktionsvolumen bei. Laut JLL tätigten institutionelle Investoren 18 Deals und kamen auf ein Volumen von 640 Millionen Euro.

Mit 260 Millionen Euro folgen laut Colliers und JLL private Investoren und Family Offices (BNPPRE: 23 Prozent). Hotelbetreiber kauften JLL zufolge für 95 Millionen Euro ein. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds tauschten laut Colliers die Spitzenposition aus dem Vorjahr gegen den dritten Rang (Anteil von zwölf Prozent) ein. BNPPRE ermittelte bei den Spezialfonds einen deutlich höheren Anteil von 22 Prozent.

Auf Verkäuferseite setzten sich Colliers zufolge Corporates und Eigennutzer mit 300 Millionen Euro an die Spitze. Projektentwickler und Bauträger erreichten demnach mit 270 Millionen Euro einen Anteil von 26 Prozent am Transaktionsvolumen. Opportunity Fonds und Private Equity Fonds folgten mit 260 Millionen Euro knapp dahinter.

2017 könnte erneut Rekordjahr werden – weitere Steigerung unwahrscheinlich

"Vermehrt sind Investoren bereit, diese Marktlage zu nutzen und sich von ihren Bestandsobjekten zu trennen. Das Marktumfeld bleibt dadurch weiter dynamisch", so Giesemann.

JLL erwartet für 2017 erneut ein hohes Transaktionsvolumen. Einige Portfolien im dreistelligen Millionenbereich befinden sich demnach kurz vor Abschluss. Ob die Rekordmarke von 2016 geknackt und erneut fünf Milliarden Euro notiert werden können, sei offen, aber gut möglich, so Giesemann.

"Investments in Hotelobjekte sind gefragt wie nie zuvor, allerdings ist das Angebot innerhalb Deutschlands begrenzt, was sich auch deutlich in den stetig sinkenden Renditen widerspiegelt", ergänzt Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel.

Bei gleichbleibenden Rahmenbedingungen sei eine Wiederholung des Rekordergebnisses aus 2016 denkbar, ein deutliches Übertreffen aufgrund der limitierenden Faktoren aber eher unwahrscheinlich.

"Aufgrund der niedrigen Renditen in den Kernmärkten weichen Investoren zunehmend auf Sekundärstandorte aus", so Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE bei CBRE.

Investoren werden laut CBRE vermehrt versuchen, sich frühzeitig gute Standorte zu noch relativ günstigen Preisen zu sichern. Auch sei aufgrund der hohen Nachfrage nach Hotelimmobilien davon auszugehen, dass vermehrt in Projektentwicklungen investiert werde, sagt Bruckmeier abschließend.

Die hohe Nachfrage auf den Nutzermärkten sorgt laut BNPPRE für eine rege Bautätigkeit und somit für zusätzliche Anlagemöglichkeiten. "Inwieweit der Rekord aus dem Vorjahr in Angriff genommen werden kann, bleibt dennoch abzuwarten", fasst Alexander Trobitz zusammen.

Schlagworte zum Thema:  Hotelimmobilie, Hotelmarkt, Hotel

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