Die Aktivitäten auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt summierten sich im ersten Halbjahr 2018 nach Zahlen von JLL auf 1,86 Milliarden Euro, ein Ergebnis leicht über dem Vorjahr (1,83 Milliarden Euro). Colliers und CBRE gehen von 1,9 Milliarden Euro aus, differieren aber beim Plus: 13 Prozent sagt Colliers, 9,1 Prozent schreibt CBRE. Einig sind sich die Berater darin, dass Einzeltransaktionen, insbesondere Projektverkäufe, und deutsche Investoren das Geschehen dominierten.

Stark war vor allem das zweite Quartal. Die Anzahl und das Transaktionsvolumen haben im zweiten Quartal (1,22 Milliarden Euro; 29 Abschlüsse) laut JLL erheblich angezogen. Im ersten Quartal wurden demgegenüber gerade einmal 640 Millionen Euro umgesetzt (24 Abschlüsse). Großvolumige Verkäufe waren laut Stefan Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group, mit einem Volumen von insgesamt mehr als 450 Millionen Euro für 25 Prozent des Gesamtvolumens verantwortlich.

Projektverkäufe für etwa ein Drittel der Einzeltransaktionen zuständig

Die Einzeldeals (47 Abschlüsse) summierten sich in den ersten sechs Monaten JLL zufolge auf 1,51 Milliarden Euro (Colliers: 1,7 Milliarden Euro); das wäre nach den Zahlen von JLL ein Plus von rund 16 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2017 mit 1,30 Milliarden Euro (43 Transaktionen).  "Aus Mangel an qualitativen, hochwertigen Bestandsimmobilien im Markt waren Projektverkäufe erneut im Fokus vieler institutioneller Käufer und für knapp 30 Prozent aller Einzelverkäufe verantwortlich", so Giesemann.

Wenig Angebot, wenig Portfolios

Laut Colliers International machten Portfoliodeals im Vorjahr noch 21 Prozent des Transaktionsvolumens aus, in den ersten sechs Monaten 2018 seien es nur noch neun Prozent gewesen.

Nur sieben Portfolios wechselten im ersten Halbjahr 2018 laut JLL den Eigentümer mit einem Gesamtvolumen von etwa 357 Millionen Euro. Das ist ein deutlicher Rückgang: Im ersten Halbjahr 2017 wurden mit Portfoliodeals 530 Millionen Euro in elf Transaktionen umgesetzt. Auch hier ist die Erklärung für JLL recht einfach: Zu wenig Angebot im Markt, vor allem großvolumigen Portfolios sind mittlerweile rar.

Die Folge: Projektentwicklungen bleiben von großer Bedeutung und machten laut CBRE im ersten Halbjahr knapp 20 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aus. 

Deutsche und internationale Käufer halten sich in etwa die Waage

Das Gros der Investoren stellten laut JLL mit 1,17 Milliarden Euro erneut deutsche Anleger, auf sie entfielen 65 Prozent des gesamten Hotel-Transaktionsvolumens. Ausländische Investoren waren demnach vor allem bei Transaktionen über 50 Millionen Euro präsent, angeführt von Großbritannien mit einem Volumen von etwa insgesamt 300 Millionen Euro vor Frankreich und Schweden (jeweils knapp 60 Millionen Euro).

Colliers International ist der Meinung, dass sich nationale und internationale Investoren das Transaktionsvolumen fast zu gleichen Teilen untereinander aufgeteilt haben: Während Käufer aus dem Ausland für 49 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten, kamen dieser Studie zufolge inländische Investoren auf 51 Prozent. "Auffällig war im ersten Halbjahr zudem das verstärkte Interesse von Anlegern aus dem Nahen Osten", sagt Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel.

"Der deutsche Hotelinvestmentmarkt ist für Investoren sehr attraktiv – vor allem internationale Investoren zeigten sich zuletzt sehr aktiv", sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels bei CBRE in Deutschland. Laut CBRE steigerten internationale Akteure ihren Anteil am Hotelinvestmentmarkt im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017 um zehn Prozentpunkte auf 54 Prozent.

 

Die aktivsten Käufer waren JLL zufolge institutionelle Anleger mit einem Marktanteil von mehr als 40 Prozent (rund 800 Millionen Euro; 23 Transaktionen). Hotelbetreiber waren für 13 Transaktionen verantwortlich, es folgen Private Equity / REITs (9), Immobilienfirmen / Entwickler (5) und Privatpersonen (4) – investiert haben diese Käufergruppen zusammen rund 1,06 Milliarden Euro.

Ausblick 2018

Für 2018 rechnen JLL und Colliers International mit einem Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahres. "Der Angebotsmangel wirkt sich aktuell limitierend auf das Transaktionsvolumen aus. Die Nachfrage nach Hotelimmobilien ist unverändert stark", resümiert Erben.

CBRE zufolge ist davon auszugehen, dass Käufer aus dem Ausland den Markt mit einem zunehmend aggressiven Preisgefüge auch in Zukunft unter Druck setzen und den Wettbewerb weiter antreiben. CBRE geht aber davon aus, dass trotz des starken ersten Halbjahres das mangelnde Angebot verhindert, dass das Transaktionsvolumen im Geschäftsjahr 2018 das Vorjahresniveau von vier Milliarden Euro erreichen wird.

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