Die hohe Nachfrage nach Hotelimmobilien ist vor allem durch gute Performancezahlen in der deutschen Hotellerie geprägt Bild: Corbis

Am deutschen Hotelmarkt sind 2016 laut JLL 4,9 Milliarden Euro investiert worden, knapp zwölf Prozent mehr als 2015. Nach Angaben von Colliers International wurden 5,2 Milliarden Euro umgesetzt und CBRE kommt auf 5,1 Milliarden Euro, beide gehen von einem Plus von 15 Prozent aus. Einig sind sich die Immobilienberater darin, dass die Assetklasse an Beliebtheit gewonnen hat, es aber trotz steigender Nachfrage an großvolumigen Deals mangelt.

„Trotz unserer anfänglichen Skepsis steht für 2016 ein neuer Spitzenwert in der Statistik“, sagt Thorsten Faasch, bei JLL Senior Vice President der Hotels & Hospitality Group in Deutschland. "Die hohe Nachfrage nach Hotelimmobilien ist vor allem durch gute Performancezahlen in der Hotellerie geprägt", ergänzt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Wesentlich zum Rekordergebnis 2016 beigetragen hat laut CBRE vor allem das vierte Quartal: Von Oktober bis Dezember seien 60 Transaktionen registriert worden, was einer Steigerung von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspreche. Insgesamt wurden von CBRE 154 Hoteltransaktionen zu verzeichnet. Die durchschnittliche Dealgröße habe rund 33 Millionen Euro betragen (plus 63 Prozent im Vergleich zu 2015).

Der Anteil der Assetklasse Hotel am gesamten Transaktionsvolumen in Deutschland hat sich laut JLL von fünf Prozent im Jahr 2012 auf neun Prozent im Jahr 2016 erhöht. „In absoluten Zahlen ist das ein Anstieg um 3,7 Milliarden Euro“, sagt Faasch. Laut CBRE stieg der Anteil des Hotelsegments am gesamten deutschen Immobilieninvestitionsvolumen von acht Prozent im Jahr 2015 auf 9,7 Prozent im Jahr 2016.

Deutsche Investoren verkaufen mehr – französische Anleger investieren viel

Deutsche Anleger generierten 2016 laut JLL nur 40 Prozent des Transaktionsvolumens, waren aber für etwa 65 Prozent der Verkäufe verantwortlich. Das bestätigt in etwa auch Colliers: Deutsche Investoren trennten sich demnach von Hotelobjekten im Wert von knapp 3,1 Milliarden Euro und trugen nach dieser Berechnung 60 Prozent zum Transaktionsvolumen bei. Bei den großen Portfoliokäufen kamen demzufolge oft ausländische Investoren zum Zug.

CBRE zufolge stieg der Anteil internationaler Investoren am Hotelmarkt auf 60 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen, 2015 seien es noch 50 Prozent gewesen. Colliers kommt auf einen Anteil von 54 Prozent der internationalen Anleger am gesamten Transaktionsvolumen (2,8 Milliarden Euro), was gegenüber 2015 einer Steigerung um fünf Prozentpunkte entspricht.

Ein Großteil des ausländischen Kapitals kommt laut Colliers aus Frankreich mit einem Anteil von rund 30 Prozent. Französische Anleger haben auch JLL zufolge als stärkste ausländische Investorengruppe agiert und legten nach dieser Studie etwa 1,3 Milliarden Euro (27 Prozent des gesamten Hoteltransaktionsvolumens) in deutsche Hotelimmobilien an.

Berlin und Frankfurt "on top"

Mit einem Anteil von rund 40 Prozent an allen Einzeltransaktionen entfiel nach Angaben von JLL ein großer Teil der Investitionsaktivität auf die vier Metropolen Frankfurt am Main, München, Düsseldorf und Hamburg (29 Transaktionen). Rund 47 Prozent entfielen laut CBRE auf die Top 5-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main (neben Wohnen und Gewerbe befindet sich auch der Tourismus in Frankfurt auf Wachstumskurs – lesen Sie mehr in unserem Frankfurt-Special), Hamburg und München. Mit rund 696 Millionen Euro habe Berlin dabei das größte Transaktionsvolumen verzeichnet, gefolgt von Frankfurt und Düsseldorf mit 651 Millionen Euro und 376 Millionen Euro.

"Die Top 5-Städte verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr aber einen Transaktionsrückgang von rund zwölf Prozent bei gleichzeitig wachsendem Gesamtjahresvolumen", so Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE. Sekundärstandorte würden von Investoren zunehmend als Option wahrgenommen. 

Institutionelle Anleger treten stark auf

Aktiv waren vor allem institutionelle Anleger. Sie haben laut JLL im vergangenen Jahr mehr als eine Milliarde Euro investiert. Der Anteil dieser Gruppe am gesamten Transaktionsvolumen machte demnach etwa 60 Prozent aus. Privatanleger (elf Transaktionen) und Private Equity Firmen (acht Transaktionen) legten JLL zufolge knapp eine Milliarden Euro in deutsche Hotelimmobilien an, was einem Anteil von 20 Prozent entspricht.

Über das Jahr betrachtet waren nach Berechnungen von Colliers offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit 1,2 Milliarden Euro gemessen am Transaktionsvolumen die aktivste Käufergruppe, gefolgt von Immobilienaktiengesellschaften und REITs (1,1 Milliarden Euro). CBRE kommt bei den Fonds auf 1,5 Milliarden Euro, was einem Anteil von 30 Prozent am Transaktionsvolumen 2016 und einem Plus von elf Prozent gegenüber 2015 entspricht.

"Wir beobachten bei institutionellen Investoren seit Jahren ein stetig steigendes Interesse an alternativen Immobilieninvestments", sagt Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotel Brokerage Germany & CEE bei CBRE.

"Mittlerweile fließt fast jeder zehnte Euro am deutschen Immobilieninvestmentmarkt in Hotelimmobilien".

Portfolio-Deals im Aufwind – 4-Sterne-Segment besonders begehrt

Das Volumen der Portfoliotransaktionen erhöhte sich 2016 laut JLL gegenüber 2015 um 50 Prozent auf 2,8 Milliarden Euro. 22 Portfoliodeals (2015: 15) und vier Hoteltransaktionen im Rahmen von „Mixed-Use“-Transaktionen (2015: 8) wechselten der JLL-Studie zufolge den Eigentümer. Das Rekordergebnis 2016 sei primär auf den starken Anstieg von Portfoliodeals zurückzuführen: sieben Paketverkäufe im Wert 1,9 Milliarden Euro hat JLL ausgemacht. Von den durch JLL registrierten 95 Hoteltransaktionen (2015: 101) seien 69 auf Einzeltransaktionen (2015: 78) mit einem Volumen von knapp über zwei Milliarden Euro entfallen, was einem Rückgang von zwölf Prozent entspreche.

Zu anderen Ergebnissen kommen CBRE und Colliers: Laut Andreas Erben, Geschäftsführer bei Colliers International Hotel, waren es dennoch vor allem einzelne Hotelobjekte, die den Eigentümer wechselten. Mit 54 Prozent am Gesamtvolumen (knapp 2,8 Milliarden Euro) setzten sich Einzeltransaktionen Colliers zufolge vor Paketverkäufe, die nach diesen Berechnungen insgesamt 2,4 Milliarden Euro ausmachten. Allgemein sei in den vergangenen Jahren zu beobachten gewesen, dass die Anzahl großvolumiger Portfolioverkäufe rückläufig sei, da entsprechende Produkte auf dem deutschen Markt fehlten, so Erben.

Auch nach Recherchen des Immobiliendienstleisters CBRE war das Jahr 2016 vor allem durch (großvolumige) Einzeltransaktionen geprägt. Insgesamt hat CBRE 112 Einzeldeals mit einem Transaktionsvolumen von 3,1 Milliarden Euro registriert, was einem Anteil von 60 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen und einer Steigerung von 25 Prozent gegenüber 2015 entspricht. Bei den Portfoliotransaktionen kommt CBRE auf 42 Hotels, die für insgesamt zwei Milliarden Euro verkauft wurden. Mit einem Anteil am Gesamttransaktionsvolumen von 54 Prozent galt die 4-Sterne-Kategorie dabei als besonders attraktiv.

Das bestätigt auch Colliers: Mit einem Anteil von 54 Prozent am Transaktionsvolumen seien Häuser der 4-Sterne-Kategorie im Wert von 2,8 Milliarden Euro gehandelt worden, heißt es in der Studie. 3-Sterne-Hotels folgten Colliers zufolge mit 19 Prozent Anteil, während Hotels im Luxussegment nur noch neun Prozent am Transaktionsvolumen ausgemacht hätten. Insgesamt seien knapp 450 Millionen Euro in 5-Sterne-Häuser investiert worden, 1- und 2-Sterne-Hotels hielten demnach zehn Prozent am Transaktionsvolumen, Boardinghäuser rund ein Prozent und nicht-klassifizierte Hotels sieben Prozent.

Projektverkäufe machen ein Fünftel des Transaktionsgeschehens aus

Dass Projektentwicklungen zunehmend in den Fokus der Investoren rücken würden, zeichnete sich bereits in andern Studien im Herbst 2016 ab.

Rund 3,5 Milliarden Euro (68 Prozent) wurden laut Colliers im Jahr 2016 in Bestandsgebäude investiert. Allerdings seien im Vergleich zum Vorjahr auch vermehrt Projektverkäufe getätigt worden: Durch diese seien immerhin 20 Prozent des Transaktionsvolumens generiert worden, was einer Steigerung um neun Prozentpunkte gegenüber 2015 entspreche. Neubauten verzeichneten laut Colliers ein Plus von zwei Prozentpunkten.

Nach Erkenntnissen von CBRE stellten Projektentwickler und Bauträger mit einen Anteil von 30 Prozent eine der aktivsten Verkäufergruppen dar. "Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Anstieg um 36 Prozent", sagt Bruckmeier. Berlin, Stuttgart, Hamburg und München sind für Investoren die derzeit attraktivsten Märkte für neue Hotelprojekte, wie eine Studie von Wüest & Partner zeigt.

Ausblick: Investmentgeschehen bleibt dynamisch

„Im Hinblick auf die robuste wirtschaftliche Lage und den wachsenden Tourismussektor, könnte 2017 für den Hotelmarkt ein weiteres dynamisches Investmentgeschehen anstehen“, so Faasch. Derzeit einzige bremsende Variable sei die überschaubare Anzahl an großvolumigen Portfolios. Die Nachfrage sei da.

Auch Colliers erwartet ein dynamisches Jahr 2017. CBRE prognostiziert, dass speziell von Seiten ausländischer Investoren verstärkt hochwertige Core-Produkte, vor allem Ferienhotels, zu entsprechend hohen Kaufpreisen avisiert werden und dass die Bedeutung von Projektentwicklungen weiter zunehmen wird.

"Da zunehmend mehr Investoren alternative Assetklassen für sich entdecken, übersteigt die Nachfrage vor allem im Core-Segment das Angebot an passenden Hotelimmobilien", so Linsin, "entsprechend ist an der Preisfront auch im kommenden Jahr eher noch mehr Druck zu erwarten".

Schlagworte zum Thema:  Hotelmarkt, Hotelimmobilie

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