Die Stimmung am Investmentmarkt für Hotelimmobilien ist gut, wie eine Umfrage des Online-Magazins Hospitalityinside.com und Union Investment zeigt. Doch die Euphorie lässt nach: Der Gesamtindex des "Investment Barometers" 2018 fällt im Herbst im Vergleich zum Vorjahr um 5,9 Prozent. Dieser Negativtrend spiegelt sich auch in der Bewertung der eigenen geschäftlichen Situation (Business Index) wieder: er lässt sogar um 3,9 Prozent nach.

Den Studienautoren zufolge bewegt sich die Branche aber noch auf einem hohen Niveau, das vergleichbar ist mit dem Herbst 2013, dem ersten Jahr der Umfrage im Umfeld der Expo Real. Auch in diesem Jahr zeigten sich die meisten befragten Expo Real-Aussteller: 79 Prozent der Teilnehmer beurteilen die aktuelle Situation ihres Unternehmens mit "gut" oder "sehr gut". 21 Prozent der Befragten sind mit der eigenen Situation "zufrieden".

Vorsicht geboten: „Expectation Index“ sinkt um 6,1 Prozent

Doch es ändert sich den Studienautoren zufolge etwas: Für die kommenden sechs Monate erwarten 69 Prozent der befragten Marktteilnehmer eine "gute" bis "sehr gute" Entwicklung. Im Vorjahr waren es noch 80,6 Prozent. Im Jahr 2017 rechnete niemand mit einer Verschlechterung (+/- 0 Prozent), jetzt aber sind es neun Prozent. Der „Expectation Index“ im Investment Barometer sinkt entsprechend um 6,1 Prozent.

Noch im Mai hatten Union Investment und Bulwiengesa eine Studie veröffentlicht, die darstellte, dass der Marktwert der investmentrelevanten Hotels in Deutschland im Jahr 2017 gegenüber 2016 um rund sechs Prozent auf 52,6 Milliarden Euro gestiegen ist.

Development Index: Deutlich weniger „sehr gute“ und „gute“ Erwartungen

Auch im Development-Segment gehen die "sehr guten" Erwartungen laut Hospitalityinside.com und Union Investment deutlich von 22 Prozent auf zwölf Prozent zurück; die "guten" Erwartungen sinken von 56 Prozent auf 39 Prozent. 42 Prozent sind "zufrieden". Die Zahl der Unzufriedenen sinkt von acht Prozent auf sechs Prozent. Unter dem Strich gibt der Development Index um sechs Prozent nach.

Auch auf der Operations-Seite geben sich die Teilnehmer verhaltener als vor einem Jahr. Nur noch 57 Prozent erwarten bei der Umsatzentwicklung eine "gute" bis "sehr gute" Entwicklung: Im Vorjahr waren es der Umfrage zufolge noch 67,7 Prozent. Rund 33 Prozent der Befragten erwarten für die kommenden Monate "zufriedenstellende" Umsätze, nach 29 Prozent im Vorjahr. Von einer schlechteren Entwicklung gehen neun Prozent aus (Vorjahr: 3,2 Prozent). Insgesamt sinkt der "Operation Index" um 4,8 Prozent.

Mangel an Alternativen lässt Investoren am Bestand festhalten

Die rückläufigen Transaktionsvolumina am Hotelimmobilienmarkt sind der Umfrage zufolge rückläufig. Dass sich diese Entwicklung abschwächt oder umkehrt, davon gehen nur 25 Prozent der Befragten aus. 33 Prozent erwarten, dass sich der Trend „gleich stark“ fortsetzt, 42 Prozent rechnen mit einer Verstärkung.

Die Transaktionen werden aus Sicht der Befragten durch verschiedene Faktoren gebremst: Vor allem jedoch durch die Zurückhaltung bei Verkäufern. 30 Prozent der Befragten gaben an, mangels Investmentalternativen an ihren Beständen festhalten zu wollen. Ein weiterer Grund für den Rückgang der Deals ist das Wegfallen des Rendite-Spreads gegenüber anderen Nutzungsarten. Das gaben 20 Prozent der Anleger als Begründung an.

Und schließlich bremsen das vorsichtige Agieren der Investoren und das sinkende Angebot an neuen Objekten infolge geringerer Neubauaktivitäten und Fertigstellungen den Handel mit Hotels.

Fazit: Deals und Hotelentwicklungen werden schwieriger

"Die Hotelimmobilie mit langfristigen Verträgen verspricht eine kontinuierliche Verzinsung des Kapitals. Daher verspürt eine Großzahl an Anlegern wenig Lust zu verkaufen und profitiert lieber nachhaltig von den Pachteinnahmen." Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality, Union Investment Real Estate GmbH

Auch die steigenden Bau- und Grundstückskosten lassen der Umfrage zufolge weiter sinkende Transaktionsvolumina erwarten. Mittelfristig gut positioniert sind demnach Investoren, die strategische Partnerschaften aufgebaut haben, Developments verstehen und ein "tiefes Produkt-Verständnis für die Hotellerie mitbringen" (Andreas Löcher).

Transaktionen und Hotelentwicklungen werden nach Rückschlüssen von Hospitalityinsidecom und Union Investment schwieriger, denn alle Einzel-Indices verzeichnen einen Rückgang, am stärksten der Development Index, der zum dritten Mal in Folge seit dem Höchststand im Boomjahr 2015 fällt. Trotzdem bewegt sich der Hotelimmobilienmarkt den Studienautoren zufolge weiterhin auf einem hohen Niveau.

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