Das Hoteltransaktionsvolumen stieg erstmals wieder leicht auf rund eine Milliarde Euro Bild: Meyhome ⁄

Bei Preisen und Renditen werden auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt neue Benchmarks gesetzt. Die Spitzenrenditen nähern sich denen von Büros. Das liegt am erhöhten Wettbewerb, ist aber auch auf das mangelnde Angebot zurückzuführen, wie Studien zum dritten Quartal 2017 zeigen. Das Transaktionsvolumen stieg in diesem Jahr erstmals wieder leicht auf rund eine Milliarde Euro. Immer mehr Investoren weichen auf Projektentwicklungen aus.

JLL kam für das dritte Quartal auf ein Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro. Von 1,1 Milliarden Euro berichtet CBRE, das wäre ein Plus von 71 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal und ist das stärkste Viertel des bisherigen Jahresverlaufes.

"Nachdem im vergangenen Quartal aufgrund eines Mangels an größeren Portfolios Einzeltransaktionen deutlich dominierten, beobachten wir zunehmend auch wieder Portfoliotransaktionen. Damit einher geht auch das gestiegene Transaktionsvolumen", erklärt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE.

Auch in den ersten drei Quartalen verzeichnet der deutsche Hotelinvestmentmarkt nach einem Minus zum Ende des ersten Halbjahres wieder eine positive Entwicklung und liegt leicht über dem Vorjahresvolumen. Während CBRE ein Transaktionsvolumen von 2,9 Milliarden Euro zwischen Januar und September ermittelte, kommen JLL und Colliers sogar auf 3,1 Milliarden Euro. 3,07 Milliarden Euro meldet BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

Spitzenrenditen nähern sich Vier-Prozent-Grenze

"Die Spitzenrenditen nähern sich langsam den Werten der Assetklasse Büro mit durchschnittlichen 3,5 Prozent in den Big 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart", sagt Stefan Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group.

Spitzenrenditen im Hotelbereich bewegten sich im Vergleich mittlerweile nur noch 50 bis 100 Basispunkten höher als im Bürosegment.

"Die Renditen dürften noch weiter sinken", sagt auch Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE bei CBRE. Das Investoreninteresse an Hotelimmobilien sei ungebrochen hoch, nur der Produktmangel bremse den Markt ein wenig aus. Der Druck auf die Renditen bleibe hoch. Diese liegen laut CBRE aktuell für erstklassige Hotelimmobilien mit Pachtvertrag bei vier Prozent.

Drittes Quartal geprägt durch Einzeltransaktionen

Der CBRE-Analyse zufolge dominierten im dritten Quartal mit 58 Prozent die Einzeltransaktionen den Markt. Doch auch Portfoliodeals hätten wieder zugenommen: Sie summierten sich laut CBRE auf anteilig 42 Prozent des Transaktionsvolumens. Im ersten Halbjahr habe die Portfolioquote noch bei 31 Prozent gelegen.

Die größten Einzeltransaktionen im dritten Quartal laut JLL

  • die Veräußerung des Motel One Berlin Spittelmarkt für rund 43 Millionen Euro an M&G Real Estate. Verkäufer war der offene Immobilienfonds Hausinvest der Commerz Real,
  • der Verkauf des Hampton by Hilton und Indigo an Amundi Real Estate (RE). Verkäufer ist die Anschutz Entertainment Group Real Estate GmbH & Co. KG, eine Tochter des Sport- und Live-Entertainment-Unternehmens Anschutz Entertainment Group (AEG) mit Sitz in den USA;
  • der Verkauf des angelo by Vienna House Leuchtenbergring an den Themenfonds "Deutschland II" der Real I.S. Verkäufer ist die UBM-Tochter Münchner Grund;
  • der Ankauf des geplanten Capri by Fraser Hotels durch den Investment Manager Duxton Capital Advisors. Das Hotel wurde von der GBI in einen Forward Deal veräußert und wird voraussichtlich 2019 fertiggestellt;
  • 13 Hotels der InterContintental Hotels Group an drei Fonds von Invesco Real Estate. Das Portfolio, bestehend aus elf deutschen Häusern sowie zwei Hotels in Amsterdam, wurde von der amerikanischen Private Equity Firma Apollo Global Management verkauft;
  • zwei Hotels der Marken Holiday Inn und Super 8 in Hamburg wurden von der UBM-Tochter Münchner Grund an die Union Investment für 90 Millionen Euro veräußert. Eine Fertigstellung ist für 2018 geplant;
  • ein "Dual-Brand"-Projekt mit den Marken ibis und Adagio-Access als Teil des Mannheimer Großprojekts "Postquadrat" an die zur Accor-Hotelgruppe gehörende Gesellschaft Accorinvest Germany. Verkäufer ist der Entwickler Eyemaxx. Die Eröffnung der Häuser ist für Frühjahr 2019 geplant.

Nach der Analyse von Colliers haben Einzelverkäufe ihren Anteil nochmal deutlich ausgebaut. Mit einem Plus von zwölf Prozentpunkten verglichen mit 2016 sicherten sich diese demnach den Löwenanteil und trugen zwei Milliarden Euro (67 Prozent) zum Transaktionsvolumen bei.

„Während Portfolios zuletzt einen nicht unerheblichen Einfluss auf das Ergebnis hatten, ist der aktuelle Zuwachs allein auf einzelne Hotelverkäufe zurückzuführen“, sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Das Umsatzvolumen mit Einzeltransaktionen sei um 23 Prozent auf fast 2,3 Milliarden Euro gestiegen, während im Portfoliosegment ein Rückgang auf rund 800 Millionen Euro (minus 28 Prozent) registriert worden sei.

Institutionelle inländische Anleger dominieren den Markt

Die Mehrheit der Anleger waren JLL zufolge in den ersten drei Quartalen 2017 institutionelle Anleger mit einem Volumen von zirka 2,1 Milliarden Euro bei 44 Transaktionen, was einen Marktanteil von 70 Prozent bedeutet. Hotelbetreiber waren demnach an zehn Transaktionen, Private Equity Firmen und REITS an neun, Privatpersonen an sechs und Immobilienfirmen an fünf Deals beteiligt und investierten zusammen rund eine Milliarde Euro.

Im dritten Quartal waren laut CBRE Asset Manager und Fondsmanager mit einem Anteil von 44 Prozent die größten Investorengruppen. Auch auf Verkäuferseite hätten sie mit einem Anteil von 52 Prozent dominiert, gefolgt von Projektentwicklern, die CBRE zufolge für rund 19 Prozent der Verkäufe verantwortlich waren.

Auch laut Colliers sind offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds an der Spitze mit knapp einer Milliarde Euro investierten Kapitals. Dahinter reihten sich Colliers zufolge mit rund 700 Millionen Euro Vermögensverwalter ein, vor privaten Investoren und Family Offices mit insgesamt knapp 350 Millionen Euro. Auf Verkäuferseite waren Projektenwickler und Bauträger mit mehr als 850 Millionen Euro und einem Anteil von 28 Prozent am Transaktionsvolumen am aktivsten. Zweitstärkste Verkäufer waren mit 21 Prozent (650 Millionen Euro) offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds.

Auf der Nachfrageseite haben sich BNPPRE zufolge die Spezialfonds mit deutlichem Abstand von allen übrigen Investorengruppen abgesetzt und erreichten einen Anteil von 36 Prozent. Asset Manager und Family Offices stellten jeweils neun Prozent der Käufer, Equity / Real Estate Funds sowie offene Fonds knapp sieben Prozent, Pensionskassen sechs und Versicherungen fünf Prozent.

Der hohe Anteil aller übrigen Gruppen (21 Prozent) zeigt BNPPRE zufolge die große Bandbreite von Investoren, die Hotels in ihr Portfolio aufgenommen haben.

Deutsche Investoren zeichneten laut JLL in den vergangenen neun Monaten für 50 Transaktionen verantwortlich. Beim Volumen toppten die ausländischen Anleger die 50 Prozent Marke. Internationale Akteure bewahrten sich CBRE zufolge in den ersten neun Monaten mit 50,4 Prozent eine leichte Dominanz.

„Inländische Investoren hielten ihren Anteil von 53 Prozent am Transaktionsvolumen (1,6 Milliarden Euro) mit einem nur leichten Rückgang von einem Prozentpunkt zum Vergleichszeitraum 2016 nahezu stabil", sagt Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel. Rund 1,6 Milliarden Euro (54 Prozent) gingen in den vergangenen neun Monaten auf das Konto nationaler Verkäufer.

Auch laut BNPPRE liegen inländische Käufer mit 55 Prozent knapp in Führung: Sie haben knapp 1,7 Milliarden Euro in Hotels angelegt, so viel wie noch nie zuvor bisher. Auf Platz zwei folgen Investoren aus dem europäischen Ausland mit rund 18 Prozent sowie nordamerikanische Käufer mit 16 Prozent. Rund sieben Prozent, und damit deutlich mehr als 200 Millionen Euro entstammen BNPPRE zufolge dem asiatischen Raum.

Nachfrage nach 4-Sterne-Häusern am größten

Im dritten Quartal war die Nachfrage nach Hotels der 4-Sterne Kategorie am höchsten, so CBRE, gefolgt von Hotels der 3-Sterne Kategorie. 4-Sterne-Hotels machten 52 Prozent und 3-Sterne-Hotels 22 Prozent des Transaktionsvolumens aus. München war demnach mit rund 380 Millionen Euro (34 Prozent des Transaktionsvolumens) der größte Markt für Hotelinvestitionen im dritten Quartal. Die nächstgrößeren Märkte waren Berlin (21 Prozent des Transaktionsvolumens) und Hamburg (17 Prozent).

Mit rund 2,16 Milliarden Euro in den ersten neun Monaten 2017 liegen die Top 7 laut BNPPRE-Analyse in der Summe 13 Prozent über dem Vorjahreswert, was einer neuen Bestmarke gleichkomme. München kam im Zeitraum der ersten drei Quartale mit 900 Millionen Euro auf Platz eins, das zweitplatzierte Berlin steuerte 579 Millionen Euro bei. Rang drei geht an Hamburg (355 Millionen Euro). Dreistellige Millionenbeträge wurden darüber hinaus noch in Düsseldorf (120 Millionen Euro) und Leipzig (104 Millionen Euro) angelegt. Köln und Frankfurt bleiben mit 74 Millionen Euro beziehungsweise 27 Millionen Euro deutlich unterhalb dieser Grenze.

Colliers bestätigt die Beliebtheit von 4-Sterne-Hotels: Nach dieser Untersuchung vereinten sie in den ersten neun Monaten 2017 rund 1,6 Milliarden auf sich und trugen 53 Prozent zum Transaktionsvolumen bei. 3-Sterne-Hotels kamen laut Colliers mit einem Anteil von 26 Prozent auf 780 Millionen Euro. Hotels des Luxussegments hielten den dritten Platz. Kamen 5-Sterne-Hotels jedoch 2016 noch auf 15 Prozent am Transaktionsvolumen, waren es nun acht Prozent (250 Millionen Euro). Hotels der 1-2-Sterne Kategorie machten acht Prozent, Boarding-Häuser fünf Prozent des Transaktionsvolumens aus.

Rund 2,2 Milliarden Euro (71 Prozent) wurden Colliers zufolge in den Top-7-Städten investiert. Dies entspricht einem Zuwachs von 18 Prozentpunkten zum Vorjahr.

Ausblick: Interesse an Projektentwicklungen nimmt zu

Wegen der weiter rückläufigen Spitzenrenditen bei Bestandsimmobilien weichen Investoren zunehmend auf Projektentwicklungen aus. In den ersten drei Quartalen sind CBRE zufolge insgesamt rund 817 Millionen Euro in Projektentwicklungen geflossen, das ist ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert und entspricht einem Anteil von 28 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen.

Bis zum Ende des dritten Quartals zeigte sich der deutsche Hotelinvestmentmarkt genauso stark wie im Rekordjahr 2016. Daher ist trotz des knapper werdenden Angebotes davon auszugehen, dass sich das Jahresendergebnis dem Rekordwert aus dem Vorjahr annähern kann“, so Erben abschließend.

"Mit um die 4,5 Milliarden Euro wird 2017 ein weiteres hervorragendes Jahr für die Assetklasse Hotel, das zweitbeste in der Hotelinvestmentstatistik“, ergänzt Giesemann.

Schlagworte zum Thema:  Investment, Rendite

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