Hotels sind bei Investoren nach wie vor gefragt, besonders im Vier-Sterne-Bereich Bild: Corbis

Im ersten Halbjahr 2017 wurden Immobilienberatern zufolge zwischen rund 1,7 und 1,8 Milliarden Euro in deutsche Hotelimmobilien investiert, neun beziehungsweise acht Prozent weniger als in den ersten sechs Monaten 2016. Grund sei ein Mangel an großen Portfolios. Mit einem Anteil von 25 Prozent des Gesamtvolumens (rund 454 Millionen Euro) verzeichnete München laut CBRE das höchste Transaktionsvolumen unter den Top-7-Städten.

Auf München folgt Berlin auf Platz zwei unter den großen sieben (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, mit sehr guten Aussichten auf steigende Zimmerpreise, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) mit einem Transaktionsvolumen von rund 303 Millionen Euro. In beiden Städten waren vor allem Häuser der Marke Motel One begehrt: Motel One am Sendlinger Tor (München), Motel One Berlin Hackescher Markt und Motel One Berlin Hauptbahnhof.

"Die gesteigerte Zahl an Transaktionen verdeutlicht, dass das Interesse der Investoren am deutschen Hotelmarkt ungebrochen ist", sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE.

Mit dem stärksten Auftaktquartal seit Aufzeichnungsbeginn war Deutschland nach Zahlen von CBRE erstmalig zum größten Hotelinvestmentmarkt in ganz Europa aufgestiegen. Nimmt man das zweite Quartal für sich alleine, wurden CBRE zufolge rund 679 Millionen Euro investiert, was einem Rückgang von 47 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. CBRE begründet das damit, dass im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Rückgang des Portfolio-Transaktionsvolumens von rund 72 Prozent verzeichnet wird. Das zweite Quartal 2017 war von Einzeltransaktionen (20) geprägt. Sie hatten laut CBRE einen Anteil von rund 70 Prozent am Gesamtvolumen.

"Der Rückgang von Portfolioverkäufen deutet auf ein immer knapper werdendes Angebot auf dem Hotelinvestmentmarkt hin", sagt auch Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel.

Dass es trotz steigender Nachfrage an großvolumigen Deals mangeln würde, zeichnete sich bereits 2016 ab. Wurde im Vorjahr noch fast die Hälfte des Transaktionsvolumens durch zum Teil auch großvolumige Paketverkäufe erwirtschaftet, seien es in diesem Jahr nur 21 Prozent (350 Millionen Euro) am Transaktionsvolumen gewesen, so Erben. Im Portfolio-Segment notierte JLL ein Volumen von 530 Millionen Euro, nach 1,2 Milliarden Euro im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, was einem Rückgang von 55 Prozent entspricht.

Bei den Einzeltransaktionen kommt Colliers International auf knapp 1,4 Milliarden Euro (79 Prozent) bei einem Gesamttransaktionsvolumen von rund 1,7 Milliarden Euro. JLL errechnete in den ersten sechs Monaten insgesamt 43 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von rund 1,3 Milliarden Euro, nach 800 Millionen Euro bei 27 Transaktionen im ersten Halbjahr 2016.

Laut CBRE sank die durchschnittliche Dealgröße im ersten Halbjahr 2017 um 17 Prozent auf 26,3 Millionen Euro. Die Zahl an Transaktionen (68) sei jedoch um fast zehn Prozent gesteigert worden.

Alternativ im Anlagefokus: Projektentwicklungen

Der Druck auf die Renditen bleibt laut CBRE hoch: Die Spitzenrenditen liegen aktuell bei 4,25 Prozent. Laut einer Studie von Catella haben Investoren bei Budget- und Luxushotels die besten Renditeaussichten. Weiterhin sei ein anhaltendes Interesse an Sekundärstandorten zu erkennen, so CBRE weiter. Investoren werden vermehrt versuchen, sich frühzeitig gute Standorte zu noch relativ günstigen Preisen zu sichern. Und neben bestehenden Hotels war laut CBRE im zweiten Quartal die Nachfrage nach Projektentwicklungen weiterhin hoch. Diese machten einen Anteil von rund 40 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen aus. Projektentwickler werden von EY Real Estate als Gewinner der Marktsituation bezeichnet.

Laut Colliers wurde in den ersten zwei Quartalen vorwiegend in Bestandsgebäude investiert: Im Vergleich zum Vorjahr sei ihr Anteil jedoch um sechs Prozentpunkte auf nun 66 Prozent am Transaktionsvolumen zurückgegangen. Colliers kommt bei den Projekten auf einen Anteil von rund 26 Prozent am Transaktionsvolumen und sieht das als Indikator für einen stetig wachsenden Tourismusmarkt in Deutschland.

Vier-Sterne-Hotels machen Löwenanteil aus

Mit einem Anteil von rund 55 Prozent am Transaktionsvolumen (940 Millionen Euro) im ersten halben Jahr sind Hotels der Vier-Sterne-Kategorie laut CBRE und Colliers weiterhin besonders attraktiv. Auf Platz zwei befanden sich mit 23 Prozent des Transaktionsvolumens Hotels der Drei-Sterne-Kategorie. Sie trugen laut Colliers rund 380 Millionen Euro und damit 23 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Hotels der Zwei-Sterne-Kategorie erreichten mit neun Prozent des Transaktionsvolumens den dritten Rang.

Nur knapp dahinter, mit 130 Millionen Euro am Transaktionsvolumen, kommen Boarding-Häuser, die Colliers zufolge vor einem Jahr noch deutlich unter einem Prozent lagen und zu einer ernstzunehmenden Investmentalternative avancieren. Ein-Stern-Hotels kamen auf 30 Millionen Euro, Fünf-Sterne-Hotels lediglich auf rund zehn Millionen Euro am Transaktionsvolumen.

Erhöhte Nachfrage aus dem Inland

Im ersten Halbjahr überwog die realisierte Nachfrage aus dem Inland mit rund 55 Prozent leicht die Nachfrage von Seiten internationaler Investoren. Colliers zufolge steigerten die nationalen Käufer ihren Anteil um drei Prozentpunkte auf 950 Millionen Euro (56 Prozent). Auf Verkäuferseite konnten Colliers zufolge Investoren mit Sitz in Deutschland ebenfalls drei Prozentpunkte gutmachen und trennten sich von Hotelimmobilien im Wert von rund einer Milliarde Euro (60 Prozent).

Auf das Konto deutscher Investoren gingen laut JLL rund 60 Prozent aller Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 940 Millionen Euro.

Großbritannien hat sich demnach unter den ausländischen Anlegern als aktivster Player präsentiert (rund 200 Millionen Euro).

Asiatisches Kapital kam mit 220 Millionen Euro nach Angaben von JLL aus Thailand und Singapur. Über das besondere Interesse asiatischer Investoren an deutschen Hotels schreibt Christie & Co im aktuellen "Business Outlook".

Immobilienfonds besonders aktiv

Asset Manager und Fondsmanager stellen laut CBRE mit rund 26 Prozent am Transaktionsvolumen die größte Käufergruppe, gefolgt von Privatinvestoren mit 17 Prozent. Auf Verkäuferseite dominierten mit einem Anteil von rund 26 Prozent Projektentwickler und Bauträger. Nach Erkenntnissen von Colliers investierten Vermögensverwalter rund 510 Millionen Euro in deutsche Hotelobjekte und setzten sich mit 30 Prozent am Transaktionsvolumen an die Spitze (plus 21 Prozentpunkte im Vergleich zu Vorjahr).

Projektentwickler und Bauträger haben CBRE zufolge mit knapp 490 Millionen Euro den obersten Podiumsplatz auf Seiten der Verkäufer zurückgewonnen. Dahinter reihten sich mit 420 Millionen Euro Corporates und Eigennutzer ein. Opportunity Fonds und Private Equity Fonds folgten laut CBRE mit einem Volumen von rund 260 Millionen Euro. Laut Colliers waren es 300 Millionen Euro von offenen Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds, während private Investoren und Family Offices rund 290 Millionen Euro investierten.

Auch nach Angaben von JLL floss von institutionellen Investoren zwischen Januar und Ende Juni das meiste Kapital in Hotelobjekte: Rund 1,2 Milliarden Euro waren es demnach (29 Investments). Private-Equity-Firmen und REITs investierten laut JLL zusammen zirka 630 Millionen Euro.

Bei den Assekuranzen ist das Interesse an Hotels ungebrochen, wie unser Autor Norbert Jumpertz in einer Zusammenfassung schreibt.

Ausblick: Projektentwicklungen bieten Ausweg aus der Produktknappheit

CBRE geht weiterhin von einer starken Nachfrage nach Projektentwicklungen aus, um den Mangel an Bestandsimmobilien zu kompensieren.

"Vor der Finanzkrise und zwischen 2008 und 2014 war das jetzige Halbjahresergebnis nicht einmal ein Jahresvolumen", sagt Stefan Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group.

Und es hätte Giesemann zufolge noch höher ausfallen können, wenn kurz vor dem Abschluss stehende größere Investments im Juni unterzeichnet worden wären. "Die werden wir nun in den nächsten Wochen und Monaten sehen. Gut möglich, dass dann das Rekordergebnis von 2016 im laufenden Jahr mit Erreichen der Fünf-Milliarden-Euro-Marke erneut übertroffen wird."

Schlagworte zum Thema:  Hotelimmobilie, Transaktion, Investment

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