29.09.2015 | Bulwiengesa

Berlin: Wohnungsmieten im Neubau rückläufig

Projektentwicklungen in Berlin legen kontinuierlich zu
Bild: Bulwiengesa AG

Das Volumen der Projektentwicklungen in Berlin legte im laufenden Jahr gegenüber dem Vorjahr um 15 Prozent auf sieben Millionen Quadratmeter über alle Segmente hinweg zu. Das zeigt eine Studie von Bulwiengesa für Hochtief Projektentwicklung. Die Mieten der geplanten Wohnungen liegen allerdings aufgrund der stärkeren Neubautätigkeit der kommunalen Gesellschaften niedriger als die in fertiggestellten Neubauten.

Der Großteil des erfassten Volumens entfällt mit einem Anteil von 71 bis 75 Prozent je nach Entwicklungsstadium auf Wohnungen, zirka ein Fünftel sind Büros, weitere sieben Prozent entfallen auf Hotelvorhaben.

Mit 9,6 Quadratmetern je Einwohner wird im Bezirk Mitte das höchste Projektvolumen erzielt, mit großem Abstand folgen Friedrichshain und Treptow.

Kommunale Wohnungsgesellschaften wieder aktiver

5,3 Millionen Quadratmeter entfallen auf die Projekte von Trader Developern; dieser Wert hat sich binnen der vergangenen sieben Jahre nahezu vervierfacht. Bestandshalter repräsentieren ein Projektvolumen von 1,2 Millionen Quadratmetern.

Bei den Berliner kommunalen Wohnungsgesellschaften, die die Neubautätigkeit wieder verstärkt aufgenommen haben, befinden sich derzeit knapp 10.000 Wohneinheiten im Bau oder in konkreter Planung. Allein in der ersten Hälfte 2015 wurden seitens der landeseigenen Gesellschaften Wohnungen mit einer Wohnfläche von zusammen 371.000 Quadratmetern fertiggestellt.

Mieten im Neubau rückläufig

"Der in den vergangenen Jahren zu beobachtende starke Anstieg der Spitzenmieten bei Wohnungen in Berlin scheint vorläufig zu Ende zu sein", so André Adami, Niederlassungsleiter bei Bulwiengesa. Für das Gesamtjahr 2015 prognostiziert Bulwiengesa einen Spitzenmietpreis im Neubau von 15,90 Euro pro Quadratmeter (Durchschnitt: 11,60 Euro pro Quadratmeter).

Vor allem im Durchschnittssegment bestehen deutliche Nachfrageüberhänge, die zu Preissteigerungen führten. Auffällig sei, dass die Mieten bei in Bau und Planung befindlichen Mietwohnungen niedriger liegen als in bereits fertiggestellten Neubauten.

Das wiederum sei auf die oben erwähnte stärkere Neubautätigkeit der kommunalen Gesellschaften mit geringeren Durchschnittsmieten sowie die wieder aufgenommene Wohnungsbauförderung des Landes Berlin zurückzuführen.

Eigentumswohnungen um rund 20 Prozent teurer

Bei Eigentumswohnungen ist die Entwicklung umgekehrt: Die Kaufpreise der in Bau oder Planung befindlichen Objekte liegt um rund ein Fünftel über jenen bei bereits fertiggestellten Wohnungen. Das größte Wachstum ist hier in der Innenstadt mit einem Plus von 28 Prozent zu beobachten. Für 2015 prognostiziert Bulwiengesa bei Eigentumswohnungen im Neubau einen Spitzenkaufpreis von 7.800 Euro pro Quadratmeter (Durchschnitt: 4.000 Euro).

Auch für die kommenden Jahre kann Bulwiengesa zufolge mit weiteren Kaufpreiszuwächsen gerechnet werden. Im Vergleich mit anderen Städten in Deutschland sind die Preise aber noch moderat: So müssen in Berlin durchschnittlich 7,7 Jahresgehälter für den Erwerb von Wohneigentum aufgewendet werden. In Städten wie München (12,3) und Stuttgart (8,8) liegt dieser Wert deutlich höher.

Preise für Mehrfamilienhäuser ziehen an

Das Preisniveau für Mehrfamilienhäuser hat deutlich angezogen. Der Vervielfacher, der das Verhältnis von Kaufpreis zu jährlich zu erzielenden Mieteinnahmen angibt, liegt in Spitzenlagen wie Charlottenburg, Wilmersdorf oder Mitte bei bis zu 23.

Der Wohnungsmarkt steht aufgrund der anhaltend hohen Dynamik sowie der Diskussion um die möglichen sozialen Folgen steigender Kaufpreise und Mieten besonders im Augenmerk des öffentlichen Interesses. Der Trend geht zu Wohnhochhäusern.

Nachfrage nach Büroimmobilien steigt

Insbesondere bei Flächen in zentralen Lagen hat sich das Angebot stark verknappt. Der Leerstand sinkt. Die Entwicklungsschwerpunkte im Bürosegment liegen derzeit im Bereich Mediaspree in der Nähe des Berliner Ostbahnhofs sowie in der Europacity am Hauptbahnhof.

Die Spitzenmiete bei Büros liegt bei etwa 23 Euro je Quadratmeter, die Durchschnittsmiete in Citylagen ist auf 17 Euro je Quadratmeter gestiegen.

Hotelimmobilien: Trend zu Großprojekten

Die Bundeshauptstadt liegt mit ihren Übernachtungszahlen zwar hinter London und Paris auf dem dritten Platz, doch die Zuwachsraten fallen höher aus. Verstärkt mischen Betreiber in Eigenregie und Service Developer mit. Vom gesamten Projektentwicklungsvolumen am Berliner Hotelmarkt von 625.000 Quadratmetern entfällt knapp ein Viertel auf dieses Segment.

Das von Trader Developern realisierte Entwicklungsvolumen liegt mit zirka 480.000 Quadratmetern um 6,1 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Insbesondere das Planungsvolumen legte zu. Viele der Projekte sind großvolumig konzipiert. So umfassen 14 der insgesamt 39 Bau- und Planungsprojekte mehr als 10.000 Quadratmeter Nutzfläche.

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Schlagworte zum Thema:  Miete, Neubau, Berlin, Projektentwicklung

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