01.12.2016 | Märkte

Einzelhandelsimmobilien: Warum und wo es sich lohnt, in Bestandsobjekte zu investieren

Geschäftshäuser funktionieren in Metropolen – ansonsten sind B- und C-Städte gute Standorte für den Handel
Bild: Haufe Online Redaktion

Bestandsimmobilien haftet oft der Makel des Zweitklassigen an. Diese Sichtweise könnte sich bei Handelsimmobilien als kurzsichtig erweisen, sagt Torsten C. Wesch, Geschäftsführer des Redos Institutional GmbH. Im aktuellen Redos-Marktreport sind die Vorzüge von Investitionen in Bestandsobjekte zusammengefasst. Kurz gesagt: Das Gebrauchte ist besser, als es auf den ersten Blick aussieht, das fängt bei der gesicherten Marktposition an.

Eine im Marktreport 2/2016 vorgestellte neue Studie des Immobilienverbands IVD über die Entwicklung der Handelsmieten stellt eine erhöhte Nachfrage nach Fachmarktzentren und hybriden Malls in kleineren und mittleren Städten fest, in denen in der Regel eine restriktive Neubaupolitik herrscht. Auch deshalb lohnt es sich laut Wesch, einen genaueren Blick auf bestehende Handelsimmobilien zu werfen.

Vorzüge von Bestandsimmobilien

So haben bestehende Handelsimmobilien Wesch zufolge eine über Jahre erarbeitete Marktposition, deren Erfolgsfaktoren analysiert und verifiziert seien. Der Käufer wisse bei der Übernahme, wie das Einzugsgebiet aussehe, welche Sortimente gut verkäuflich seien, wie sich die Kundenströme verteilten und wo gegebenenfalls Korrekturbedarf bestehe.

Auch über die Effizienz von Gebäudehülle und Haustechnik ist laut Erkenntnissen der Studienautoren der Investor bei Bestandsimmobilien grundsätzlich besser informiert als bei Neubauten, die ihre Sollwerte in der Betriebsphase nicht zwingend erreichen – was ein Unsicherheitsfaktor sei. Bei gebrauchten Immobilien bringe eine sorgfältige Due Diligence alle baulichen und energetischen Fakten auf den Tisch. Auf dieser Basis ließen sich Vorhersagen über den möglichen Investitionsbedarf und für die Renditekalkulation machen.

Und noch ein Argument spricht laut Wesch für eine Fokussierung auf Bestandsimmobilien: Die Struktur der bestehenden Mietverträge. Viele Altverträge nehmen den Mieter für Instandhaltungen und Instandsetzungen der von ihm genutzten Flächen in die Pflicht. Bei einem Double-Net-Vertrag ist der Mieter verpflichtet, einen genau definierten Anteil zu übernehmen, bei einem Triple-Net-Vertrag trägt er sogar das volle Kostenrisiko. Für den Investor kann es demnach ein Vorteil sein, wenn er mit der Einzelhandelsimmobilie solche Verträge übernimmt.

Markt in den Metropolen leer gefegt – Neubau stagniert

In den Top-7-Metropolen sei der Markt inzwischen wie leer gefegt und die Bandbreite der Spitzenmiete bei Einzelhandelsimmobilien zur Jahresmitte 2016 reichte laut einer Untersuchung der DG Hyp, von 250 Euro in Köln und Stuttgart bis zu 340 Euro in München. Für das Gesamtjahr 2016 sei nur noch mit partiellem Wachstum zu rechnen, an einigen Standorten dürfte die Spitzenmiete stagnieren, vor allem im Luxussegment. Den größten Anstieg unter den A-Städten stellte der IVD in Düsseldorf fest: Für eine kleine exklusive Ladenfläche werden aktuell 280 Euro pro Quadratmeter verlangt, das sind 7,69 Prozent mehr als noch im Vorjahr.

Immer mehr Betreiber von Einzelhandelsflächen würden deshalb auf kleine und mittlere Städte ausweichen, was wiederum die Ladenmieten in B- und C-Städten steigen und die Flächen knapper werden lasse, heißt es im Redos-Report. Zweistellige Teuerungsraten hat der IVD auch für einige B-Städte ermittelt: In Dresden müssen Einzelhändler mit dem Fokus 1A-Lage derzeit 110 Euro pro Quadratmeter und Monat für eine kleine Fläche zahlen. Das ist ein Plus gegenüber 2015 von 29,41 Prozent. Auch in Hagen (plus 16,67 Prozent auf 70 Euro pro Quadratmeter), Bielefeld (plus 11,76 Prozent auf 95 Euro pro Quadratmeter) und Potsdam (plus zehn Prozent auf 55 Euro pro Quadratmeter) hat der Wettbewerb zu deutlichen Preissteigerungen geführt.

Neubau 2016 stark eingebrochen

Laut einer Studie von von Cushman & Wakefield (C&W) ist der Neubau von Shopping-Centern in Deutschland im ersten Halbjahr 2016 insgesamt stark eingebrochen. Ursache für die geringe Neubautätigkeit ist nach Meinung der Redos-Experten vor allem die restriktive Neubaupolitik in den Klein- und Mittelstädten: Wo nicht gebaut werden dürfe, falle der Fokus von Investoren auf bestehende Objekte.

„Diese Objekte rentieren sich langfristig, da der Neubau von Konkurrenzobjekten im Einzugsgebiet weitgehend ausgeschlossen wird“, sagt Wesch. Er sieht hier einen großen Pluspunkt: Die Investition sei damit langfristig planbar, was auch Modernisierungen rentabel mache. Und Potenzial zur Optimierung vor allem bei Shopping-Centern ist da, wie eine Expertenbefragung von REC Partners zeigt.

Interesse an Fachmärkten messbar

Das Investoreninteresse an Fachmarktzentren, Lebensmittelmärkten und Fachmärkten belegen auch  aktuelle Transaktionszahlen: Dem Immobilienberater CBRE zufolge flossen im ersten Halbjahr knapp zwei Milliarden Euro in diese Betriebstype. Auch SB-Warenhäuser in Klein- und Mittelstädten gehören dem Redos-Marktbericht zufolge zu den Gewinnern der aktuellen Entwicklung. „Aufgrund der Sortimentsvielfalt werden SB-Warenhäuser heute kaum noch genehmigt“, sagt Wesch. Häufig investierten die Mieter selbst in die Objekte. Fachmarktzentren haben laut Wesch eine ähnlich große Sortimentsvielfalt und erreichen deshalb ebenfalls ein großes Einzugsgebiet.

Wichtig für die Rentabilität von Fach- und Lebensmittelmärkten sei letztlich auch eine ausreichende Anzahl von kostenfreien Parkplätzen oder eine gute Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel. Denn ob eine Investition in Frage komme, hänge weniger von der Größe der Stadt als vom Einzugsgebiet ab, so Wesch. Wer in Bestandsimmobilien investiere, könne auch in diesem Punkt von Erfahrungswerten profitieren, was das Risiko senke.

Hybride Malls nur in Mittelstädten und Ballungsräumen zu empfehlen

Hybride Malls, die Fachmarkt-Elemente mit einem Shopping-Center-Erlebnis verbinden, funktionieren laut Redos nur ab der Größe von Mittelstädten oder im Einzugsbereich einer Metropole. Im ländlichen Bereich sei der erzielbare Umsatz pro Quadratmeter zu gering.

Auch Geschäftshäuser funktionierten eher in Metropolen. „Das Risiko in kleineren sowie vielen mittelgroßen Städten ist höher, da Geschäftshäuser auch Büroflächen und Wohnungen und damit andere Nutzungsarten umfassen“, so Wesch. Die Verwaltung sei dadurch komplizierter und das Risiko in den Nebennutzungen höher. Außerdem seien die Zentren der Kleinstädte stärker vom zunehmenden Online-Handel betroffen. „Der Filialisierungsgrad in den Zentren der Kleinstädte ist um ein Vielfaches geringer“, sagt Wesch. Aber nur Filialisten könnten über eigene Onlineportale dem Online-Handel Paroli bieten. Filialisten wiederum suchten nach größeren Flächen mit einem optimalen Zuschnitt, was in kleineren Städten kaum zu finden sei.

Schlagworte zum Thema:  Einzelhandelsimmobilie, Handelsimmobilien, Fachmarkt, Shopping-Center, Geschäftshaus

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