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Flächennachfrage bei Handelsimmobilien stagniert

Vor allem Baumärkte rechnen mit weiteren Rückgängen
Bild: SGBD Deutschland GmbH

2014 gingen 45 Prozent der vom Immobiliendienstleister Hahn befragten Einzelhändler von einer steigenden Nachfrage bei Handelsflächen aus. Das wird aktuell nur noch von 25 Prozent prognostiziert. 55 Prozent der Einzelhändler gehen von einer konstanten Entwicklung, 20 Prozent von einem Rückgang aus. Den Flächenumsatz beziffert JLL mit 109.000 Quadratmetern, was ein Minus von rund 30 Prozent bedeutet.

Überwiegend expansiv schätzen sich weiterhin Lebensmittel- und Drogeriemärkte ein, während beispielsweise Baumärkte oder auch sonstige Einzelhändler, wie zum Beispiel Elektronikmärkte, zu 25 Prozent beziehungsweise 33 Prozent mit Rückgängen der Flächennachfrage rechnen.

Stationärer Handel setzt auf Erlebniseinkauf

Ein wichtiger Grund für den stagnierenden Flächenbedarf im stationären Einzelhandel ist die zunehmende Bedeutung des Online-Geschäfts. So geben insgesamt rund 15 Prozent der befragten Einzelhändler an, ihre Verkaufsflächen als Reaktion auf den Vertriebskanal E-Commerce tendenziell zu verkleinern.

Lebensmittel- und Drogeriemärkte zeigen sich dabei in ihrer Expansionsstrategie überwiegend unbeeindruckt. 55 Prozent der Händler wollen stärker auf Erlebniseinkauf und Atmosphäre setzen, um den stationären Einzelhandel attraktiver zu machen. Auch die Vertriebsform Click & Collect wird von 40 Prozent der Befragten erwogen, um das Online-Geschäft besser zu integrieren.

Fachmarktzentrum mit guten Zukunftschancen

Konfrontiert man die Immobilieninvestoren mit der Fragestellung, welchem Objekttyp sie bei einem zunehmenden Wettbewerb durch E-Commerce die besten Chancen einräumen, so wird von 54 Prozent das Fachmarktzentrum genannt.

37 Prozent der Befragten nennen die High Street Immobilie und weitere 27 Prozent das Shopping-Center. Diese Einschätzung spiegelt sich auch in den Kaufpräferenzen der Investoren wider. So bevorzugen 71 Prozent Fachmarktzentren bei Ihren Neuinvestitionen. An zweiter Stelle stehen Shopping-Center mit 41 Prozent. Supermärkte und Discounter werden zu 24 Prozent genannt und rangieren überraschenderweise noch vor High Street Immobilien.

Investoren planen Zukäufe - bei konstanter Risikoneigung

Allgemein ist das Kaufinteresse der institutionellen Investoren bei Handelsimmobilien weiterhin groß. So rechnen 60 Prozent der institutionellen Investoren für 2015 mit weiter steigenden Kaufpreisen (Vorjahr: 43 Prozent). 37 Prozent erwarten stabile Preise (Vorjahr: 53 Prozent) und nur drei Prozent rechnen mit einem Preisrückgang (Vorjahr: vier Prozent).

Der Optimismus der Immobilieninvestoren äußert sich auch in der Investmentstrategie. So planen 57 Prozent der Befragten, dass Sie in den folgenden zwölf Monaten überwiegend zukaufen wollen. Im Vorjahr lag dieser Anteil leicht höher (63 Prozent). Nur ein geringer Teil der Investoren will sich tendenziell von Immobilienbeständen trennen (17 Prozent).

Interessant ist dabei die Betrachtung, wie die Immobilieninvestoren mit den gestiegenen Immobilienpreisen umgehen, um weitere Zukäufe zu realisieren. Wenngleich 47 Prozent der Befragten ihre Investmentstrategie gar nicht anpassen wollen, äußern 37 Prozent, dass sie Zugeständnisse bei der Objektgröße machen. 27 Prozent weichen auf andere Nutzungsasrten aus, 17 Prozent setzen auf Portfolio-Deals.

JLL: Mietverträge sieben Prozent unter dem Vorquartal

Nach dem überzeugenden vierten Quartal 2014 fiel der Start in das Vermietungsjahr 2015 verhalten aus. Die Anzahl der insgesamt 200 abgeschlossenen Mietverträge liegt sieben Prozent unter dem Vorquartal. Den Flächenumsatz beziffert JLL mit 109.000 Quadratmetern und konstatiert einen Rückgang um ein Drittel gegenüber dem vierten Quartal 2014.

Insbesondere Großflächen ab 1.000 Quadratmetern schlagen mangels Verfügbarkeit kaum zu Buche. Der Anteil der zehn wichtigsten Metropolen am gesamten Vermietungsvolumen ging gegenüber dem vierten Quartal 2014 um fast die Hälfte auf 35.500 Quadratmeter zurück.

Nur vier Standorte knüpfen an das gute Vermietungsjahr 2014 an: Hamburg verdrängte mit 9.700 Quadratmetern Flächenumsatz erstmals den bisherigen Dauerspitzenreiter Berlin (4.700 Quadratmeter) von seiner angestammten Position. München konnte den dritten Platz verteidigen, erreicht aber nur 4.600 Quadratmeter. Düsseldorf (4.500 Quadratmeter) verzeichnet nach einem eher schwachen Vermietungsjahr 2014 wieder eine steigende Nachfrage. Hannover (4.100 Quadratmeter) und Leipzig (2.600 Quadratmeter) erreichten bereits im ersten Quartal die Hälfte ihres gesamten Vorjahresumsatzes.

Unterdurchschnittliche Flächenumsätze zeigten dagegen Frankfurt und Köln mit je 1.700 Quadratmetern sowie Stuttgart und Nürnberg mit jeweils 1.000 Quadratmetern.

Besonders Young-Fashion-Anbieter aktiv

Mit einem Flächenanteil von 46 Prozent zeigt sich die Textilbranche weiter dominant. Besonders die internationalen Young-Fashion-Anbieter waren bis Ende März aktiv. Der Bereich Gastronomie / Food kommt, getrieben von der Systemgastronomie, konstant auf rund ein Fünftel des gesamten Vermietungsvolumens. Sport / Outdoor verdrängte mit einem Flächenanteil von acht Prozent die Sparte Gesundheit von ihrem angestammten dritten Rang. Expansiv zeigten sich hier das schwedische Sporthaus Stadium sowie der österreichische Funsport-Spezialist Blue Tomato.

Mietpreiswachstum verlangsamt sich

Im ersten Halbjahr 2015 wird sich das Mietpreiswachstum in Deutschland gegenüber dem Vorjahreszeitraum 2014 laut JLL etwas verlangsamen. In den bundesweit untersuchten 185 Städten wird der durchschnittliche Anstieg der Spitzenmiete bei 1,5 Prozent liegen.

Die Big 10 erzielen ein etwas stärkeres durchschnittliches Wachstum der Spitzenmiete um 2,6 Prozent. Berlin egalisiert erstmals die Grenze von 300 Euro pro Quadratmeter und Monat und zählt in dieser Hinsicht neben München (360) und Frankfurt (310) nun zur führenden Dreiergruppe. Düsseldorf (290), Hamburg (275), Köln (255) und Stuttgart (250) erzielen Werte ab 250 Euro/m²/Monat. Hannover liegt aktuell bei 200 Euro pro Quadratmeter und Monat, gefolgt von Nürnberg und Leipzig mit bis zu 160 beziehungsweise 120 Euro pro Quadratmeter und Monat.

In der zweiten Jahreshälfte 2015 erwartet JLL für Hamburg eine leichte Mietpreissteigerung um fünf Euro pro Quadratmeter und Monat. In den anderen Metropolen wird das Mietniveau stabil bleiben.

Schlagworte zum Thema:  Immobiliendienstleister, Handelsimmobilien

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