Die sieben deutschen Immobilienhochburgen haben 2017 das Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien gegenüber 2016 noch einmal um vier Prozent überflügelt. Nach einer Analyse von German Property Partners (GPP) wurde mit knapp 30 Milliarden Euro das zweitbeste Ergebnis seit 2007 erzielt. Alleine 21,8 Milliarden Euro flossen in das Bürosegment (plus fünf Prozent). Für 2018 erwartet GPP insgesamt weniger Verkäufe. Grund: das mangelnde Angebot.
"Das Transaktionsvolumen unterstreicht die weiterhin immense Nachfrage nach gewerblichen Immobilienprodukten aller Assetklassen", sagt Guido Nabben, Sprecher von German Property Partners.
Über die untersuchten Top-7-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hinweg erreichte der Hotelsektor mit 2,4 Milliarden Euro (minus zehn Prozent) nach dem Bürosegment den zweiten Platz. Einzelhandelsimmobilien kamen auf 2,3 Milliarden Euro (minus ein Prozent). Mit 1,72 Milliarden Euro lagen auch Grundstücke über der Milliardengrenze (plus 35 Prozent). Gemischt genutzte Gewerbeimmobilien schoben sich mit einem Transaktionsvolumen von 814,6 Millionen Euro (plus 226 Prozent) an Logistikimmobilien mit 615,7 Millionen Euro (minus 17 Prozent) vorbei.
30 Prozent des Transaktionsvolumens entfällt auf die CBDs
Mit 9,2 Milliarden Euro entfiel 2017 laut GPP knapp ein Drittel des Transaktionsvolumens in den Top-7-Städten auf die jeweiligen Central Business Districts (CBD) oder auf zentrale Innenstadtbereiche. Internationale Investoren waren weiterhin stark interessiert an deutschen Gewerbeimmobilien in den Top 7. Sie waren im vergangenen Jahr für knapp 50 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich.
Mit 23 Prozent lag der Anteil von Portfolio-Verkäufen an den Top-7-Standorten in etwa auf dem Niveau von 2016. Die durchschnittlichen Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) sanken 2017 in allen Assetklassen weiter: Am niedrigsten lagen sie laut GPP mit 3,06 Prozent bei den Geschäftshäusern. Auch mit Büroimmobilien wurden mit 3,26 Prozent verhältnismäßig geringe Renditen erzielt. Mit minus 0,34-Prozentpunkten auf immer noch 4,69 Prozent fiel das Minus bei Logistikimmobilien ebenso wie Ende 2016 allerdings am deutlichsten aus.
Umsatz- und Renditeentwicklung in den Top 7
Insgesamt wurden in den Top 7 im vergangenen Jahr rund 29,96 Milliarden Euro umgesetzt. Den höchsten Anteil daran hat laut GPP Berlin mit 7,3 Milliarden Euro, was einem satten Plus von 45 Prozent gegenüber 2016 entspricht. Es folgt Frankfurt mit rund 6,6 Milliarden Euro (plus zwei Prozent) vor München mit knapp 5,7 Prozent (minus zwölf Prozent).
Hamburg erreichte 2017 ein Transaktionsvolumen von 3,9 Milliarden Euro (minus 13 Prozent) und liegt damit noch vor Düsseldorf mit rund 2,9 Milliarden Euro (plus 13 Prozent), Köln mit 2,3 Milliarden Euro (plus 28 Prozent) und Stuttgart mit knapp 1,2 Milliarden Euro (minus 36 Prozent).
Die Spitzenrenditen für Büros lagen in Berlin und München mit drei Prozent und in Hamburg mit 2,9 Prozent noch unter dem Durchschnitt der Top 7 (3,26 Prozent). Die höchsten Renditen in der stärksten Assetklasse 2017 wurden in Köln erzielt: 3,7 Prozent. Auch Düsseldorf (3,4 Prozent) und Stuttgart (3,5 Prozent) lagen GPP zufolge noch über dem Schnitt.
Die höchsten Renditen für Geschäftshäuser wurden mit 3,5 Prozent in Düsseldorf erzielt, die niedrigsten in München mit rund 2,4 Prozent bei einem Durchschnitt von 3,06 Prozent über die Top 7 hinweg. Bei den Logistikimmobilien führt Berlin das Renditeranking mit 4,9 Prozent an, gefolgt von Frankfurt mit 4,8 Prozent, Düsseldorf mit 4,75 Prozent und Köln mit 4,7 Prozent. Die anderen Standorte liegen unter dem Schnitt von 4,69 Prozent. Schlusslicht ist Stuttgart mit einer Nettoanfangsrendite von 4,5 Prozent.
Großdeals pushen Berlin, Köln und Düsseldorf
Dass Berlin mit einem Plus von 45 Prozent auf 7,3 Milliarden Euro Ende 2017 die größte Steigerung des Transaktionsvolumens vorweist, liegt laut GPP an Großdeals: 13 Abschlüsse mit Volumina über 100 Millionen Euro und fünf mit Volumina von mehr als 200 Millionen Euro trugen zu diesem Ergebnis bei.
Hierzu gehörte das Sony-Center am Potsdamer Platz, das ein Konsortium um Oxford Properties zu einem Preis von allein 1,1 Milliarden Euro erwarb. Das war GPP zufolge die Transaktion mit dem größten Einzelvolumen an den Top-7-Standorten.
Auch in Köln waren laut GPP für den Zuwachs von 28 Prozent mehrere Verkäufe großer Immobilien und Portfolios im dreistelligen Millionenbereich verantwortlich. Hierzu gehörte das Gerling Quartier, das Proximus und Quantum im ersten Quartal 2017 für rund 200 Millionen Euro von Immofinanz kaufte. Auch das Transaktionsvolumen in Düsseldorf markiert einen neuen Rekord und übertraf das bislang zweitbeste Ergebnis von 2016 um 13 Prozent. Im Rahmen des größten Deals des Jahres verkaufte AGC Equity Partners im vierten Quartal den Vodafone-Campus für rund 280 Millionen Euro an Mirae Asset Global Investments.
Top 10-Abschlüsse an den Top-7-Standorten 2017 nach GPP
Stadt | Projekt/Objekt | Käufer | Verkäufer | Kaufpreis basierend auf öffentlich verfügbaren Angaben; zum Teil geschätzt |
Berlin | Sony-Center, Potsdamer Platz | Oxford Properties | NPS Korea | 1,1 Milliarden Euro |
Frankfurt am Main | Tower 185, Friedrich-Ebert-Anlage 35-37 | Deka | CA Immo, WPI Fonds SCS-Fis, der Fagas Asset GmbH und eine Pensionsgesellschaft | 775 Millionen Euro |
Berlin | Axel-Springer-Mediencampus , Axel-Springer-Straße 64 | Norwegian Government Pension Fund Global | Axel Springer-Verlag | 425 Millionen Euro |
Berlin | Axel-Springer-Passage, Zimmerstraße 28-32 | Blackstone Group Deutschland GmbH | Axel Springer-Verlag | 330 Millionen Euro |
München | Karstadt am Hauptbahnhof | Signa Holding | RFR Holding | 300 Millionen Euro |
Düsseldorf | Vodafone-Campus, Ferdinand-Braun-Platz 1 | Mirae Asset Global Investments | AGC Equity Partners | 280 Millionen Euro |
Frankfurt am Main | Japan Center/Taunustor 2 | GEG German Estate Group | Commerz Real AG | 280 Millionen Euro |
München | Kustermann-Park, Rosenheimer Straße | BlackRock | ARES | 280 Millionen Euro |
München | Hoffmann-Höfe, Hoffmannstraße | Rock Capital, ATOS | Patrizia | 250 Millionen Euro |
Düsseldorf | MIK, Friedrichstraße | Capstone Asset Management | Blackstone | 240 Millionen Euro |
Quelle: German Property Partners (GPP)
Mit einem Anteil von knapp der Hälfte des Verkaufsvolumens wurde das Transaktionsgeschehen am insgesamt zweitgrößten Investmentstandort Frankfurt auch 2017 durch die Nachfrage nach Core-Objekten in Premium-Lagen bestimmt. Einen wesentlichen Anteil hieran hatte der Verkauf des Towers 185 im vierten Quartal, der eine der größten Einzeltransaktionen in Europa darstellte.
Mangel an Core-Produkten: Weniger Verkäufe in München und Hamburg
Am drittgrößten Top-7-Standort München lag das Verkaufsvolumen trotz des Rückgangs um zwölf Prozent im Vergleich zu 2016 immer noch bei 5,7 Milliarden Euro. Dieses Minus ist laut GPP auf das deutlich schwindende Angebot zurückzuführen.
Dass auch in Hamburg das Transaktionsvolumen von 3,9 Milliarden Euro nicht an das Rekordergebnis des Vorjahres von 4,5 Milliarden Euro heranreichte, sondern um 13 Prozent sank, lag laut GPP ebenfalls am mangelnden Angebot, vor allem von zentral gelegenen Core-Produkte. Die meisten Transaktionen erfolgten mit jeweils 19 in den Teilmärkten Harburg und City Süd, während in der City lediglich 18 gezählt wurden.
Für Stuttgart erwartet GPP den Aufschwung 2018
Mit einem Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro leidet auch Stuttgart unter einem zu geringen Angebot. Hier stehen außerdem noch Transaktionen im zwei- und dreistelligen Millionenbereich aus. Für 2018 erwartet GPP daher ein Transaktionsvolumen von deutlich über einer Milliarde Euro. Mit dem Verkauf der Mercedes-Benz Bank für rund 120 Millionen Euro von Hines an die Baden-Württemberg-Stiftung im zweiten Quartal sowie der Veräußerung des Bürogebäudes City Plaza für rund 100 Millionen Euro von Conren Land an die Zurich Gruppe Deutschland im dritten Quartal wurden 2017 dennoch zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich vollzogen.
"Gewerbeimmobilien an den deutschen Top-7-Standorten dürften auch 2018 ein gutes Investment bleiben“, meint Nabben – vorausgesetzt die Rahmenbedingungen auf dem Kapitalmarkt und in der Politik bleiben stabil und berechenbar. "Angesichts der ausgesprochen hohen Nachfrage und der Liquiditätsschwemme wird sich die Großwetterlage an den Top-7-Investmentmärkten voraussichtlich auch dieses Jahr nur unwesentlich ändern", sagt Nabben abschließend.