Globale Unsicherheiten und ihr Einfluss auf Immobilienmärkte

Jahrelang galt für die gesamtwirtschaftliche Großwetterlage Deutschlands, dass die Binnenwirtschaft schwächelte und dass Deutschland nur dank der starken Exporttätigkeit positive Wachstumsraten beim Bruttoinlandsprodukt ausweisen konnte. Doch diese Binsenweisheit gilt zumindest in dieser Dichotomie heute nicht mehr. Professor Dr. Tobias Just erklärt, warum das eine gute Nachricht für das Immobilienjahr 2017 ist.

Dank der rückläufigen Arbeitslosenquoten, einer hohen Zuwanderung insbesondere qualifizierter Südeuropäer nach der Finanz- und Wirtschaftskrise und der damit verbundenen Notwendigkeit, deutlich mehr Wohnraum in den Städten zu schaffen als in den zehn Jahren vor der Krise, ist die deutsche Binnenkonjunktur zum Schubgeber geworden. Das Bruttoinlandsprodukt ist 2016 preisbereinigt um fast zwei Prozent gestiegen, die Arbeitslosenquote auf rund sechs Prozent gefallen. Das ist knapp die Hälfte des Wertes von 2005.

Allein der private Konsum macht in Deutschland mehr als 50 Prozent des Bruttoinlandsprodukts aus, die Bautätigkeit steuert weitere zehn Prozent bei. Wenn es in diesen beiden Segmenten rund läuft, können wir uns ein paar außenwirtschaftliche Risikopunkte leisten, ohne dass wir übermäßige Sorgenfalten tragen müssen.

Wachstumsverlangsamung für 2017 sehr wahrscheinlich

Allerdings ist ebenso richtig, dass die außenwirtschaftlichen und außenpolitischen Sorgen eher zu- als abnehmen. Eine Wachstumsverlangsamung ist daher für 2017 sehr wahrscheinlich, und dies wird die einzelnen Immobiliensegmente unterschiedlich betreffen. Letztlich brodelt außerhalb Deutschlands ein Cocktail auf vier gewaltigen Unsicherheitsherden:

  • Erstens ist die Schuldenkrise in Europa nicht überstanden, und das Rettungspaket für italienische Banken zeigte, dass es eben nicht nur eine Staatsschuldenkrise war und ist, sondern dass es ein tiefer liegendes Verschuldungsproblem gab und gibt. Die jüngsten Entwicklungen sind weder für die Verhandlungen um den Brexit noch für den Zusammenhalt Europas vor wichtigen Wahlen in Frankreich und Deutschland förderlich. Der wirtschaftlichen Schwäche droht die politische Zentrifuge zu folgen. Nun ist es keineswegs erwiesen, dass mehr Integration in allen Politikbereichen per se besser ist als weniger Integration, doch eine ungesteuerte Desintegration wäre auf jeden Fall riskant. Die Erfahrungen Europas mit ruckartigen Neuformationen von Bündnissen und Partnerschaften sind eben nicht gut.

  • Zweitens ist das wirtschaftspolitische Konzept der neuen US-Regierung eine Melange aus libertärer Steuer- und Bankenpolitik, merkantilistischer Handelspolitik und keynesianischer Ausgabenpolitik. Zwei Dinge sind hierbei einzuräumen: Viel Konkretes gibt es noch nicht, und nicht alle Ideen sind schlecht. Die Infrastruktur der USA ist sanierungsbedürftig, auch Steuersenkungen sind keineswegs per Definition ein Übel, und schließlich gibt es ja auch in Europa Kritik an einigen Aspekten von Handelsabkommen. Die Maßnahmen dürften in Summe inflationsfördernd, schuldensteigernd und somit zinserhöhend wirken, denn sie wirken kurzfristig wie Steroide. Wenn tatsächlich der Finanzsektor wie angekündigt stärker dereguliert wird, könnte ein zusätzlicher Schub entstehen. In den Jahren vor der Finanzkrise haben wir gelernt, dass mehr Schulden und mehr Freiheit für den Finanzsektor kurzfristig für viel Schwung sorgen kann. Doch wir haben leider auch gelernt, dass dieser Schwung nicht von Dauer war.

  • Der dritte Risikopunkt ist eng mit dem wirtschaftspolitischen Konzept der US-Regierung verbunden: Wenn Donald Trump tatsächlich die Globalisierung teilweise zu Gunsten der heimischen Wirtschaft zurückdrehen will, wird dies in besonderer Weise den wichtigsten Handelspartner China treffen. Die chinesische Wirtschaft hat bereits an Dynamik verloren und den Schritt zu weniger außenwirtschaftlicher Abhängigkeit noch nicht abgeschlossen. Sollte hier Exportpotenzial in die USA verloren gehen, könnte sich dadurch der Zinsdruck in den USA nach oben weiter erhöhen, denn letztlich war China über Jahre einer der wichtigsten Käufer von US-Anleihen.

  • Viertens gibt es vor den Toren Europas gleich mehrere Kriege, und die Orientierung von Russland und der Türkei zu Europa ist gelinde gesagt offen. Beide Länder haben neben ihrer wirtschaftlichen eine sehr wichtige geopolitische Rolle eingenommen. Hier gilt Ähnliches wie für die Zentrifugalkräfte in Europa, dass eine Neuausrichtung von Allianzen, wenn sie zu ruckartig und ungeordnet erfolgt, Risiken bedeutet.

Unsicherheiten sorgen für mehr Investorennachfrage in Deutschland

Für die deutsche Immobilienwirtschaft wirken diese Risiken uneinheitlich: Ein Plus an gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten bei anhaltend stabiler Binnenkonjunktur sorgte in der Vergangenheit gerade für die Wohnungswirtschaft für mehr Investitionsnachfrage, weil Anleger nach halbwegs sicheren Assets suchten.

Die Eurokrise könnte für die deutschen Immobilienmärkte (erneut) positiv sein, solange Europa nicht in eine Rezession schlittert. Dies würde in den Ballungsräumen und Universitätsstädten für anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum sorgen und auch die Nachfrage nach Handelsflächen stützen. Allerdings ist hierbei Handelsfläche im weiteren Sinne gemeint, nämlich inklusive der für Online-Handel notwendigen Logistikfläche.

Gerade für die Wohnungsmärkte gilt, dass trotz der Belebung am Bau noch nicht genug in den Metropolregionen gebaut wurde: Zwar dürfte die Zahl der Fertigstellungen 2017 doppelt so hoch ausfallen wie 2009, doch mit 270.000 zusätzlichen Wohnungen würden auch 2017 noch nicht genügend Wohnungen erstellt werden, um den akuten Mehrbedarf zu befriedigen. Tatsächlich entspricht das für 2017 erwartete Fertigstellungsvolumen nicht einmal dem langjährigen Mittelwert für die vergangenen 25 Jahre. Mieten und Preise dürften also weiter steigen.

Seit 2009 stiegen die Wohnungspreise in deutschen Städten in jedem Jahr schneller als die Mieten. Die Mietrendite sank bereits 2015 in jeder dritten deutschen Stadt auf den niedrigsten Wert seit der Wiedervereinigung. In einem weiteren Drittel aller Städte liegt die Mietrendite nicht mehr als 20 Basispunkte oberhalb dieses Tiefstwertes. Es ist vielerorts sehr schwer geworden, einen Kaufpreis aus möglichen Mieteinnahmen (oder gesparter Miete) zu erwirtschaften. Auch die Erschwinglichkeit hat sich in den meisten deutschen Städten verschlechtert.

US-Zinspolitik kann massive Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt haben

Gerade weil diese Entwicklung durch die sehr niedrigen langfristigen Zinsen gerechtfertigt werden kann, ist die Wirtschaftspolitik in den USA für die weitere Entwicklung der deutschen Immobilienmärkte entscheidend: Sollten die US-Zinsen deutlich anziehen, werden institutionelle Anleger ihr Kapital aus Europa in die USA und von Immobilien in Anleihen umschichten.

Daher ist die Frage nach einer spekulativen Übertreibung für deutsche Immobilienmärkte aktuell zwar sicherlich relevant, doch viel wichtiger ist, dass die Preise auch dann sinken, wenn sich entscheidende Fundamentalfaktoren belastend verändern. Dies könnte dann den Aufwärtsdruck bei den Preisen (nicht bei den Mieten) ruckartig beenden. Die Diskussion um Immobilienblasen darf also nicht den Blick auf „normale“ Konjunkturzyklen trüben.

Für Gewerbeimmobilienmärkte könnte zusätzlich gelten, dass die oben geschilderten Belastungen aus dem Ausland die Nutzernachfrage nach Gewerbeflächen schneller dämpfen würden als die Nachfrage nach Wohnflächen, weil die Nutzernachfrage stärker an der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hängt als die Nachfrage nach Wohnflächen.

Fazit

Zum Glück bleibt zum Schluss der versöhnliche Hinweis, dass dies bisher alles Risikoüberlegungen sind: Wie gesagt, die deutsche Binnenkonjunktur ist aktuell der wichtigere Taktgeber als die Außenwirtschaft, und daher ist für 2017 alles in allem mit einem guten deutschen Immobilienjahr zu rechnen. Doch Anleger müssen die anwachsenden Risiken sehr ernst nehmen und einen Liquiditätspuffer für steigende Zinsen einplanen.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Immobilienwirtschaft