An den fünf deutschen Top-Büromärkten wird es bis Ende 2023 mehr Leerstand geben, wie die aktuelle gif/CRES-Consensus-Prognose zeigt. Die Spitzenmieten dürften dennoch weiter steigen – allerdings bei sinkenden Kapitalwerten wegen der erwarteten Renditeerhöhung.
Die Marktentwicklung an den fünf deutschen Top-Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München wird bis Ende 2023 überwiegend negativ sein, erwarten die Researcher der 20 Immobilienunternehmen, die sich an der aktuellen Büromarktprognose der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und dem Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin beteiligt haben.
Hauptgründe für das eingetrübte Bild, das die Prognostiker insgesamt zeichnen, sind die steigenden Renditen und Leerstände. Die Spitzenmieten für Büromietflächen werden demnach in diesem und kommenden Jahr zwar weiter steigen – dadurch werden die negativen Erwartungen an die Entwicklung der Spitzenrenditen jedoch nur teilweise aufgefangen, da dadurch die Kapitalwerte bei den Büroimmobilien nachgeben dürften, heißt es.
Büroleerstand steigt am stärksten in Berlin
Der Anteil leerstehender Büros in Berlin, Frankfurt und Hamburg wird der Prognose zufolge wachsen, allerdings nicht so stark, wie die Researchabteilungen noch vor einem halben Jahr erwartet haben. In Frankfurt wird die Leerstandsquote in diesem Jahr auf einem relativ hohen Niveau verharren, sie soll erst 2023 ansteigen: unter dem Strich von 8,1 Prozent auf rund 8,8 Prozent. In Hamburg zeigt sich eine ähnliche Entwicklung, allerdings mit niedrigerem Ausgangsniveau mit einem Anstieg von 3,9 Prozent auf 4,6 Prozent.
Den stärksten Anstieg erwarten die Experten in Berlin: Hier steigt die Leerstandsquote demnach um knapp 1,5 Prozentpunkte von 3,2 Prozent auf 4,65 Prozent. München (plus 0,9 Prozentpunkte) und Düsseldorf (plus 0,85 Prozentpunkte) zeigen sich stabiler.
Die Renditekompression ist vorbei
Bei den Spitzenrenditen sagen die Prognostiker in allen Top-5-Büromärkten Anstiege voraus: Im Mittel der betrachteten beiden Jahre werden die Steigerungen zwischen 80 und 100 Basispunkten liegen.
Etwa in Hamburg wird die Spitzenrendite nach Berechnungen der Researcher von rund 2,6 Prozent auf 3,6 Prozent steigen – bei unveränderten Mieterlösen und Bewirtschaftungskosten würde sich der Wert einer Spitzenimmobilie so um zirka 25 Prozent ermäßigen. Vergleichbare Berechnungen ließen sich für alle betrachteten Märkte anstellen, wobei der prognostizierte Anstieg in Hamburg am höchsten und in Berlin am niedrigsten (plus 80 Basispunkte) ist. Berlin und München bleiben die teuersten Märkte.
Büromieten entwickeln sich überwiegend positiv
Über 2022 und 2023 hinweg wird in allen fünf Märkten mit steigenden Spitzenmieten gerechnet, wobei der Anstieg in Berlin (plus 6,5 Prozent) und München (plus sieben Prozent) am stärksten ausfällt. In Frankfurt fällt der Mietanstieg am schwächsten aus mit 3,7 Prozent.
Daraus ergibt sich den Experten zufolge für eine hypothetische Spitzenimmobilie bei isolierter Betrachtung zwar eine Wertsteigerung, durch die Renditeerhöhung wird der Kapitalwert überschlägig aber um rund 20 Prozent sinken.
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