Immobilien in den Metropolen sind stark nachgefragt, hochpreisig und zunehmend weniger rentabel. Mittelstädte mit mindestens 50.000 Einwohnern, explizit Universitätsstädte, bieten weiterhin Immobilieninvestments mit hohen Renditeaussichten. Das ist das Fazit eines Sonderberichts des Beratungsunternehmens Gewos im Rahmen des ZIA-Frühjahrsgutachtens 2018.

Die Bundesbank beziffert den Anteil der Preisübertreibungen in den Großstädten auf aktuell 35 Prozent. "Angesichts des historisch starken Investorenwettbewerbs in den deutschen A-Städten lohnt sich der Blick in prosperierende Mittelstädte", erklärt Carolin Wandzik, Geschäftsführerin der Gewos.

Dabei unterscheiden sich die Erfolgsfaktoren für Investitionen in den untersuchten Mittelstädten je nach räumlicher Ausgangslage. Die zehn Mittelstädte mit der größten Dynamik hat Gewos im Sonderbericht für das Frühjahrsgutachten 2018 des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss genauer unter die Lupe genommen: Bayreuth, Flensburg, Fulda, Konstanz, Meerbusch, Norderstedt, Nordhorn, Rheine, Speyer und Tübingen aus.

Mietwohnungsmarkt: Investitions- und Renditechancen in allen Mittelstädten

Im Bereich des Mietwohnungsmarktes weisen dabei fast alle untersuchten Mittelstädte hohe Investitions- und Renditechancen auf.

Die Nettoanfangsrendite, die ein Investor mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung realisieren kann, liegt laut Gewos in diesen Städten zwischen 3,1 und 4,3 Prozent (ohne Konstanz). In den Top-7-Städten Stuttgart, München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Köln werden aktuell im Schnitt nur 2,8 Prozent erzielt.

Norderstedt, Meerbusch und Speyer profitieren von ihrer Lage in entwicklungsstarken Metropolregionen insbesondere durch den Zuzug von Familien. Universitätsstädte wie Konstanz, Tübingen, Flensburg, Fulda und Bayreuth sind durch die Zuwanderung junger Altersgruppen attraktiv. Rheine und Nordhorn wachsen aufgrund ihres regionalen Bedeutungszuwachses als Arbeits-, Versorgungs- und Wohnstandort.

Dabei prognostiziert Gewos für die untersuchten Mittelstädte eine steigende Wohnungsnachfrage bis zum Jahr 2030.

Büroimmobilien: Trend zur Dienstleistungs- und Wissensökonomie

Laut Gewos zeigt der Markt für Wirtschaftsimmobilien ein differenziertes Bild und ist abhängig vom Standort. Hier weisen Städte, die als Zentrum einer Region fungieren, hohe Einzelhandelsumsätze vor. Im Einzelhandelssektor profitieren Konstanz und Flensburg stark vom Grenzhandel, während der stationäre Handel in Meerbusch und Norderstedt aufgrund der Lage im suburbanen Raum (Düsseldorf beziehungsweise Hamburg) eher schwach ausgeprägt ist. Die Städte, die als Zentrum für eine Region fungieren, zum Beispiel Nordhorn, Fulda, Bayreuth und Speyer, weisen hohe Einzelhandelsumsätze und eine hohe Einzelhandelszentralität auf.

Im Bereich der Büroimmobilienmärkte profitieren die untersuchten Mittelstädte Gewos zufolge vom Trend zur Dienstleistungs- und Wissensökonomie. Die Büroimmobilienmärkte der untersuchten Städte zeichnen sich jedoch laut Gewos aufgrund der überschaubaren Größenordnung der Wirtschaftsstandorte durch relativ geringe Vermietungsumsätze aus. Durch dieses geringe Mietniveau in den Mittelstädten lassen sich attraktive Rendite-Risiko-Beziehungen für Projektentwicklungen nur in den Top-Lagen oder durch Objektentwicklung mit einem hohen Nutzwert realisieren.

Hotelimmobilien: Angebotsorientierte Nachfrageentwicklung

Die unterschiedliche Lage der untersuchten Mittelstädte schlägt sich laut Gewos auch in der Ausgangssituation im Hotelmarkt nieder. Während etwa Konstanz oder Speyer bereits touristisch etabliert sind und hohe Übernachtungszahlen und Potenziale haben, ist der Hotelmarkt in anderen Städten durch den endogenen Unternehmensbesatz geprägt. Chancen für Investments im Hotelmarkt ergeben sich Gewos zufolge hier in der Regel durch eine angebotsorientierte Nachfrageentwicklung.

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