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Knight Frank-Studie: In Deutschland, Spanien und Irland stehen die Prognosen in allen Assetklassen auf "sonnig" Bild: Knight Frank

Laut Knight Frank werden 2018 drei Entwicklungen das Verhalten der Investoren an den europäischen Gewerbeimmobilien entscheidend prägen: Hotspots für Mietwachstum, flexible Büros und urbane Logistikzentren. Catella zufolge werden auch Wohnungsinvestments weiterhin boomen, während der Umsatz im Retail-Geschäft zum Jahresende seinen traditionell zweiten Platz an das Wohnungssegment verlieren könnte, prognostiziert Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella.

Die Immobilienberatungsgesellschaft Knight Frank geht davon aus, dass das Transaktionsvolumen 2018 ähnlich hoch wie 2017 sein wird: Vorläufige Auswertungen für 2017 haben demnach gezeigt, dass das Investmentvolumen von europäischen Gewerbeimmobilien das Ergebnis von 2016 in Höhe von 216 Milliarden Euro übertrumpfen wird, jedoch unter dem Ergebnis von 2015 blieben wird. Vor zwei Jahren waren mehr als 250 Milliarden Euro investiert worden.

Hotspots: Amsterdam und Madrid – Wachstum auch in Berlin und München

Knight Frank zufolge müssen Investoren, um Gewinne zu erzielen, stärker auf das Mietwachstum statt auf die zunehmende Renditekompression schauen. Zu den Hotspots zählen dabei laut Knight Frank Märkte, die sich bisher im aktuellen Zyklus relativ langsam entwickelt haben. Hierzu gehören insbesondere Amsterdam und Madrid, wo sich die Mieten dynamisch nach oben entwickelten.

Obwohl es so aussieht, als dass der deutsche Zyklus des Mietmarkts schon weiter fortgeschritten ist, sind die Fundamentaldaten für Wachstum – hohe Nachfrage, geringe Verfügbarkeit und limitierte Pipeline an Neubauentwicklungen – besonders stark in Berlin und in München. Die Prognosen stehen laut Knight Frank in Deutschland, Spanien und Irland in allen drei Gewerbeimmobilien-Assetklassen Büro, Einzelhandel und Logistik auf "sonnig".

Catella erwartet für 2018 erneut einen hohen Flächenumsatz – dabei werde sich aber die bisher starke Central Business District-Fokussierung in Richtung Stadtrand, Ausfallstraßen und Entwicklungsgebiete zunehmend verändern. Die Leerstände werden Catella zufolge durch eine starke Flächenabsorption und Refurbishment-Maßnahmen, bis hin zur Umwandlung in Wohnimmobilien, weiter rückläufig sein.

Zauberworte: Flexible Arbeitsplatzbereiche und Co-Working

Flexible Arbeitsplatzbereiche und Co-Working heißen laut Knight Frank die neuen Zauberworte. Technologie, die Zunahme von selbstständiger Arbeit und wachsende Mitarbeiteranforderungen definierten die traditionellen Arbeitsplätze neu, so die Immobilienberater. Das zeigt auch unser Ausblick für 2018: "Der Superzyklus geht weiter, die Nutzermärkte wandeln sich".

Überall in den europäischen Märkten nimmt die Nachfrage an flexiblen Büros zu. In London, Berlin und Paris werden dabei laut Knight Frank die höchsten Wachstumsraten verzeichnet. Dieser Sektor werde weiterhin zunehmen und neue Formen von Arbeitsplatzbereichen hervorbringen, um den Bedürfnissen der Nutzer hinsichtlich der steigenden Vielfalt ihrer Wünsche gerecht zu werden.

City-Logistikzentren: attraktive Dynamik bei Angebot und Nachfrage

Der europäische Logistikmarkt ist nach Angaben von Knight Frank aufgrund der noch relativ hohen Renditen, des stabilen Cashflows und der Auswirkungen des wachsenden E-Commerce sehr interessant für Investoren. Der Online-Handel verursache strukturelle Veränderungen in der Nachfrage, besonders weil der Bedarf an innerstädtischen Logistikzentren, die für die Zustellung auf der letzten Meile genutzt werden, steige.

Die gleichzeitig geringe Verfügbarkeit von städtischen Logistikimmobilien hat laut Knight Frank zu einer attraktiven Dynamik hinsichtlich Angebot und Nachfrage sowohl für Investoren als auch für Projektentwickler geführt. Laut einer Studie von Cushman & Wakefield und P3 Logistic Parks wird das Paketzustellungsaufkommen wegen des E-Commerce-Booms bis 2021 europaweit um 69 Prozent steigen. Verlängerte Due Diligence Phasen, Verschiebungen zu Portfolien, die in Deutschland bereits 2017 einen Anteil von rund zwölf Prozent am Gesamtumsatz hatten, und ausländischen Investoren werden laut Catella für eine deutliche Internationalisierung des Marktes sorgen.

Steigende EZB-Zinssätze ab 2019: Druck auf die Spitzenrendite wächst

Trotz des Wirtschaftswachstums erwartet Knight Frank, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinssätze bis 2019 niedrig hält. Renditen für Staatsanleihen werden voraussichtlich 2018 anziehen, aber die Margen von Immobilienrenditen sollten weiterhin attraktiv bleiben.

Es ist möglich, so Knight Frank, dass die Spitzenrenditen in ausgewählten europäischen Märkten 2018 weiter moderat unter Druck bleiben werden – doch eine generelle Stabilisierung der Renditen könne für das Jahresende erwartet werden. Ab 2019 könne dann ein zu erwartender moderater Anstieg der Zinsen für weiteren Druck auf die Spitzenrendite sorgen.

Catella erwartet bis Mitte des Jahres einen weiteren Rückgang der Renditen auf rund 3,25 Prozent in den Top 7-Märkten. Premiumaufschläge für "Trophäen-Gebäude" und Portfolien werden die Regel sein.

Schlagworte zum Thema:  Gewerbeimmobilien, Investor, Arbeitsplatz

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